dancingra wrote:
我都不覺得台灣現制有什麼問題了，我貼什麼呢？那，既然我們都同意上面那間 condo 算是一個實坪報價的好例子，它的實坪價能否麻煩列式算一下呢？有勞了....(恕刪)
實際費用麻煩自己找個agent 去算一下就好
腦力可是要錢的
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nerdwannabe wrote:
而建案會成立Home Owner association HOA 類似台灣的管委會
而這些common area 的所有權在建案銷售到一定數量就需依法由建商持有轉入給HOA, 由HOA持有
問題就在這裏，台灣的公寓大廈管委會除另外依法取得法人資格外，並無 “權利”能力，也就是說無法將公設登記為管委會名下的財產。
現行規定無法將公設登記到管委會名下，若又不登記到區權人名下，那公設到底在何人名下？請自己想吧。
就算修改法令，讓管委會能取得法人資格，但你覺得消費者花錢買的房子，會認為公設是建商送的嗎 ？當然不會，就算買的再便宜，也一定認為我總價一定包括公設的錢。那憑什麼我消費者花錢買的公設要登記到別的機構手上 ？消費者能接受嗎 ？
再說本國法律採物權主義，日後如有權利被侵犯，相關賠償是支付到登記的人身上。若不登記到區權人名下，日後個人被侵權，管委會又不鳥你的話，區權人連提起訴訟的權力都沒有。
實坪制不是不能改，但要考慮的是本國法律後續的一連串影響之處都要改。
另外台灣人根深蒂固，花錢買的房產其所有一切，包括公設，一定要登記到自己名下的觀念能不能改呢 ？不能改，談實坪制根本枉然。
所以我問的， 若實坪制後，公設不簽約，不登記，你接不接受 ？不接受就甭談了。實坪制推不起來最大的原因是，大家無法接受花錢買的公設比，竟然不登記到自己名下，簡直豈有此理。(So am I)
我相信你也一樣，我問哪麼多遍，你完全迴避就是默認了。
至於有人提實坪制，但公設要簽約，權狀要登記。不要再提這種 "假掰實坪制" 了，這跟現況沒兩樣。
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nerdwannabe wrote:
這個condo 實際...(恕刪)
這有幾點我們可以看：
1、台灣低薪，且貧富不均愈來愈明顯
2、且購屋喜好太單一，總集中幾熱點在爭，這種情況會形成局部的供不應求，富者更具優勢；這種情況，薪資拉上去幫助也不大
3、您的算法等於假設公共設施價格為零，或全然否定公設價值（先前談到HOA與公共設施價值也含在售價）我不知道是否矛盾
4、公設比或圖說並非不揭露，說白只是不像上述 condo 真接列示室內空間在廣告文宣上（這本就可以改進），但契約是會列的
5、恕我眼拙，我不太知道上面 condo 公設面積多少；不過我個人不太 care 就是，我住過的 condo 是一整區的其中一棟，公設很大，我可以整區四處逛，但若不計公設價值，那這點是不太重要啦....... 就當作送的
~~~
大哥，你也太過分了吧？算完自己又改文刪光？可否還原你的算式？我都那麼認真回你了，我的腦力就不值錢？
~~~
實在怕你又刪文，只是護貝一下，請見諒；
nerdwannabe wrote:
CC&R 裡面就會定義出那些是所謂的公設 (common area), 從電梯, 走廊, 大門區, 屋頂, 機電設施, 健身房, 球場, 污水處理設施, 停車場, 建物外牆, 對外窗戶, 甚至你使用的陽台都可定義是common area. 這文建會完整說明那些屬於房子買家的, 那些地方屬於公設
...
所以國外買個公寓, 你事實上是買室內空間 + 你買房子的HOA 帶來的價值 (游泳池, 停車場, 垃圾收集場, 俱樂部.機房...) 但是大家最關心的, 也是一般拿來比較的就是我們室內空間一坪或是一個平方米多少錢. 建商宣稱有多少「公設」皆屬於基本配備, 或是室內空間的附加價值.
在台灣買集合住宅大樓，有什麼不同呢？condo 附這些就是附加價值，台灣就成了公設灌坪數？美國condo的泳池有很小嗎？
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omniyeh wrote:
問題就在這裏，台灣的公寓大廈管委會除另外依法取得法人資格外，並無 “權利”能力，也就是說無法將公設登記為管委會名下的財產。
現行規定無法將公設登記到管委會名下，若又不登記到區權人名下，那公設到底在何人名下？請自己想吧。
法律都可以秒改了, 配套當然可以改, 這是有什麼問題嗎? 不願意的人總是想千百萬個理由來說服自己
omniyeh wrote:
但你覺得消費者花錢買的房子，會認為公設是建商送的嗎 ？當然不會，就算買的再便宜，也一定認為我總價一定包括公設的錢。那憑什麼我消費者花錢買的公設要登記到別的機構手上 ？消費者能接受嗎 ？
你買台車, 會註明有買引擎蓋, 行李箱後蓋, 隔音棉嗎? 買車的車商會說引擎蓋要多少錢?
該跟車子來的東西, 都應該出現. 高樓層房子好歹法規規定要有逃生梯, 配電室. 這可不算送, 這叫做本來就該有的. 不然建商不蓋逃生梯, 配電室看看能否請到建照, 房子可否使用, 以及消費者是否要買個沒樓梯, 沒電的房子.
建商報價當然可以把這些所謂的公設算進成本阿, 一分錢一分貨, 該給的不能少. 拿總價去除以室內坪數就好. 從來都沒說不行算錢阿. 算起來看買家要不要買單罷了,尤其像是灌入3000坪商場車道來當公設的建案. 想買單的買家就會買單.
管委會也是住戶組成的, 你也可以當成股東制來看. 在美國買, 本來就寫清楚, 你買的室內空間多少, 每英尺多少錢, 以及這戶搭配的設施是什麼, 權利義務範圍到哪裡.
omniyeh wrote:
再說本國法律採物權主義，日後如有權利被侵犯，相關賠償是支付到登記的人身上。若不登記到區權人名下，日後個人被侵權，管委會又不鳥你的話，區權人連提起訴訟的權力都沒有。
麻煩你明確說明一下那些權利會被侵犯吧. 那些東西屬於公設, 那些歸屬住戶本來在住戶的CC&R就定義清楚. 那個範圍被侵犯，很清楚知道是誰被侵犯, 賠償也該陪給誰. 怎會不清楚勒? 還是自己不想要弄清楚?
omniyeh wrote:
另外台灣人根深蒂固，花錢買的房產其所有一切，包括公設，一定要登記到自己名下的觀念能不能改呢 ？不能改，談實坪制根本枉然。
請問你有做過民調確認此事嗎? 還是你只是把自己想像的塞到其他人嘴裡去勒? 如果我認為我一開始買的室內空間+ 跟管委會的合約, 規範, 權利,以及義務, 為何會有問題?
omniyeh wrote:
我相信你也一樣，我問哪麼多遍，你完全迴避就是默認了。
其實你的問題, 本來就有答案,
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dancingra wrote:
3、您的算法等於假設公共設施價格為零，或全然否定公設價值（先前談到HOA與公共設施價值也含在售價）我不知道是否矛盾
4、公設比或圖說並非不揭露，說白只是不像上述 condo 真接列示室內空間在廣告文宣上（這本就可以改進），但契約是會列的
5、恕我眼拙，我不太知道上面 condo 公設面積多少；不過我個人不太 care 就是，我住過的 condo 是一整區的其中一棟，公設很大，我可以整區四處逛，但若不計公設價值，那這點是不太重要啦....... 就當作送的
回3, 公設如果是法規該有的, 逃生梯, 配電室, 或是要進到戶內的走廊必須有的, 這本來救屬於標準配備, 這沒有否定公設的價值. 你買的是 室內空間 + 管委會合約所附與的權利, 義務, 條件等
回5, 社區公設面積多少, 你不care, 我也不care, 大家買社區condo最在乎的是室內空間有多少, HOA費用多少,以及這社區給予的設施(不care 面積)
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nerdwannabe wrote:
法律都可以秒改了, 配套當然可以改, 這是有什麼問題嗎?
請去諮詢內政部長與立法委員，法律為何不能秒改。
法律都可以秒改 ? 本樓最大笑話。
nerdwannabe wrote:
你買台車, 會註明有買引擎蓋, 行李箱後蓋, 隔音棉嗎? 買車的車商會說引擎蓋要多少錢?
該跟車子來的東西, 都應該出現. 高樓層房子好歹法規規定要有逃生梯, 配電室. 這可不算送, 這叫做本來就該有的. 不然建商不蓋逃生梯, 配電室看看能否請到建照, 房子可否使用, 以及消費者是否要買個沒樓梯, 沒電的房子.
買車不同等級，不同價。高級豪華車，加不同選備要另一項項加價。合約全部註明。你要用總價除以 (四個輪子 + 兩個沙發 + 引擎) ，隨便你。還實坪制汽車哩。
"消費者是否要買個沒樓梯, 沒電的房子"，這句話是你說的，不要硬塞我嘴裡。我問的是 "算不算錢，要不要簽約登記 ?"
nerdwannabe wrote:
建商報價當然可以把這些所謂的公設算進成本阿, 一分錢一分貨, 該給的不能少. 拿總價去除以室內坪數就好. 從來都沒說不行算錢阿. 算起來看買家要不要買單罷了,尤其像是灌入3000坪商場車道來當公設的建案. 想買單的買家就會買單.
現在不就是這樣 ? 合約給的是土地與建物總價。合約就沒有 "實坪或虛坪乘以每坪單價" 這等鬼東西。有主建物，附屬建物，公共空間，土地持份，... 等細項。該有的一分都不少。
我還嫌缺了公共空間每項細節哩。我主張把這些都公布，才能看出來有沒有被灌水。
nerdwannabe wrote:
管委會也是住戶組成的, 你也可以當成股東制來看. 在美國買, 本來就寫清楚, 你買的室內空間多少, 每英尺多少錢, 以及這戶搭配的設施是什麼, 權利義務範圍到哪裡..
我在台灣，不是 "歪國人"。我只知道台灣售屋合約一樣揭露室內空間多大，搭的設施是什麼，權利範圍到哪裡。每坪單價，請按計算機就有了，小學程度而已。
nerdwannabe wrote:
麻煩你明確說明一下那些權利會被侵犯吧. 那些東西屬於公設, 那些歸屬住戶本來在住戶的CC&R就定義清楚. 那個範圍被侵犯，很清楚知道是誰被侵犯, 賠償也該陪給誰. 怎會不清楚勒? 還是自己不想要弄清楚?
法律就是法律。其他公約不可能超越法律。倘若公共空間有缺陷，被毀損，或被徵收...等，相關賠償打官司，本國法院只會判給登記給誰的。沒被登記區權人無法有任何主張，甚至無法主張接不接受這樣的賠償。
管委會不是股東會，不要自己腦補岔題了。我是區權人，我買的資產就該登記是我的，不是管委會的。我只是交錢委託管委會 "管理"，但管委會少數人不能任意 "處分或變賣" 我的資產。這是常識。
如果制度改成管委會可以持有資產，哪天人渣主委與與委員 (不是沒聽過呦) 就可能造假紀錄後，抵押， 變賣 XX 室，車位...等資產後潛逃。不要說不可能喔，現行公司法人資產被五鬼搬運，移轉的新聞少嗎 ? 管委會規約牴觸法律是無效的。秒改出來的法律，漏洞是很容易鑽的。
nerdwannabe wrote:
請問你有做過民調確認此事嗎? 還是你只是把自己想像的塞到其他人嘴裡去勒? 如果我認為我一開始買的室內空間+ 跟管委會的合約, 規範, 權利,以及義務, 為何會有問題?
其實你的問題, 本來就有答案,
很有問題。本國法律，沒登記就是 "沒權利"，很清楚，跟你認為的就是不一樣。本國法律講物權，跟管委會規約一點關係也沒有。有意見可以去找美國前總統房產大亨川普投訴，看有沒有用。
你還是不肯回答 "實坪制下公設要不要簽約登記 ?"
我當然猜的到你不肯回答的原因。我問過很多人，他們都沉默了。大家都知道，若不登記，問題可大了。這是常識。
但我認為應該要更進一步 "分離計價"，實際揭露與登記所有公設細項與價格，才能扼阻建商灌水情況。
我國民法規定 "物權"，係指 "權利人" 可直接支配、管領特定權利標的物，從而享受使用收益並實現物權內容之權利。物權屬絕對權，有對世效力，其權利得對抗一般人，亦即可向任何人主張其權利。我國民法採一物一權主義，一物之上僅能存在一所有權，故具有排他性與優先性。由於物權法定主義之限制，當事人不得自行創設物權，依民法物權編第757 條以下之規定，現行物權分為所有權、地上權、農育權、不動產役權、抵押權(不動產抵押權)、質權、典權、留置權等八種，再加上其他法律規定者如動產抵押權(動產擔保交易法)、船舶抵押權(海商法)等，均需法有明文規定始有物權效力。
區權人的權狀若不登記公設，被 "別人" 登記走了，那個 "別人的權利" 就足以對抗，排除 "區權人"。本國民法就這麼規定的。
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