dancingra wrote:
公設在使用者的角度看(恕刪)
人家都跟你說公設也要買 公設價格灌到室內坪來銷售跟揭露 你怎老鬼打牆說我們不買?
還有 你確定只有買車位的才需買車道? 你怎知沒買車位的因為這虛坪制也可能買到車道了?
虛坪銷售法的用意就是可這樣灌阿 呵呵~~~
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dallasoriginal wrote:
呵呵可能連車位面積也... 不然你看到的權狀公設總面積與實際丈量真兜的起來?
有疑義就丈量沒問題，這是應該的；不去量就是主觀認定接受，不能說又不去量，又主觀認定被坑；不過我是同意上面大大講的，不然就逐項詳列標示標價。
按上面我所舉例，懷疑停車場車道的錢攤進未買停位住戶這事究竟有所本嗎？還是只是買貴不爽，主觀認為一定是把車道攤進來了！（的確我也沒說180萬的車道費用中含不含車道及一切停車場相關設施之費用，這是未逐項明列的缺點）
omniyeh wrote:
一般平面車格面積約 4 坪左右大小，加上車道公設，約要有 8 坪以上才是正常的。
2.5m * 6m 車位約 4.5 坪，但實際上文書所寫是會超過，8/4.5=1.78，大概符合一般行情，但若停車場畸地過多或車道過多（如建案定位要求一定要做成雙向車道，但基地又實在不夠大），會有機會超過 1.8。
重點是，按我前述 1600萬一戶、車位可選購，180萬一個的例子，怎麼舉證建商把車道攤入公設？那建商說不然算 1590 萬好了，那抽掉10萬就算抽乾淨，無攤入了？還是抽掉100萬才算呢？這不逐條細列真講不清..... 買貴是一碼子事，但買貴不必然推導成車道價灌入未購車位戶.... 但我是樂於看到有人詳加說明就是，這對經濟有限的年輕人有幫助！
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omniyeh wrote:
...公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理...(恕刪)
唉，我年輕時就是那麼想，我也跟代銷人員聊過這觀念，當時我還年輕，真的也錢不多，33萬一坪，總價含車位1200萬我真的簽不下去，帶著老婆還牽著小孩去問的，我當時想，我一個上市電子業工程師也買不起，房子怎麼那麼貴？只能挑五股林口嗎？我又不在那工作...... 這種挫敗感我可以記一輩子。
工作更久後，加上有努力研究投資（老闆只負責給薪水，不保證你買得起房啊，當然要研究投資加薪），現在 1200 萬的房對我來說並不難，但這價已變成五股林口的價了，沒搞好現在還買不太到。年輕人的苦，我能體會。
實坪好好去定義，讓制度完善，應該的，但不要太簡化它的邏輯與效果，年輕人想買房的，努力充實學養永遠必要，別偷懶！另外不要總是期待加薪，去學著做有效的投資，不只是買買股票這麼簡單，投資自己能力一樣重要，才能換更高收入的工作（忘了說：也要廣結善緣，投資人際關係）。
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dancingra wrote:
唉，我年輕時就是那麼想，我也跟代銷人員聊過這觀念，當時我還年輕，真的也錢不多
誰都年輕過，當然這裏有些人正年輕。年輕時買房看房，當時公設比就 20 幾趴以上。但奇怪的是，為何有些看起來設施少的建案，公設比還比設施多的建案來的高。你們到底是怎麼算的 ？代銷公司的銷售小姐，也只能支支嗚嗚！
一直很想知道這算法細節，賣的貴也得讓我知道貴的道理在那。
當然後來也試圖了解目前登記制度等事項，發覺不是那麼可一言以蔽之的簡單。牽涉不止民法物權法，還包括地政登記的歷年許多變革。
實坪制早有人做研究，但深入探討的不是 "實坪制買賣"，而是 "實坪制登記"。是先有 實坪制登記，才談上 實坪制買賣。研究例如德國與日本等實坪制國家，都是先看登記制度與法律。
其實理論研究都會對比台灣民法與地政制度等差別。慚愧在下不是法律地政人員，要全看懂那些繞口的法條，真是力有未迨。
有研究指出公設過多問題是在地政登記的法規，容許太多本不需要的公設變成可登記公設，因次公設比才高漲。當然有些是規定要的。所以有人是建議，可容許公設登記規範要趨嚴，在建照申請時就要擋下不合理公設。
我也看到公務機關有在討論研究要將那些不必要公設取消登記，就是在往這方面走。
有是看到有人說實坪制，不思解決登記的根本問題，只談買買，甚至弱到變廣告實坪制，真令人搖頭。忍不住問到，實坪制公設要不要登記 ？ 就是在問關鍵點，可惜沒人願正面回答。
登記的根本問題不解決，虛灌公設問題就出來，建商設計的公設依法取得建照可登記無誤，自由市場下就無法限制人家怎麼訂價。
張教授主張公佈所有公設的計算細節與訂價，回歸市場機制，至少就是一個不動母法，以資訊透明引導價格回歸正常的可行好方法。
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