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房價不正常波動,讓我感觸最深的,就是台北市.十年前把住了十多年的老國宅賣掉,是虧錢賣的.再隔幾年,回台北老家看到仲介賣房夾報的資訊,嚇死我了,環境什麼都沒改變,但老市區的房價數倍攀升!台北市的房子不再是受薪階級可以買得起的.我不知道這樣的漲價是不是有境外的資金進來炒作,感覺就像現在的政治網紅名氣突然暴增一樣.
老實講,我的本業就是建築規劃,看到很多建商起起伏伏.建商赚土地加工錢,不會是暴利,會有暴利通常是來自土地地價攀升.例如,建商一坪土地買三十萬,蓋好賣的時候附近土地因為推案多繁榮而漲價到一坪四十萬,建商就會以四十萬的地價重新調整房子的售價賣出,於是,建商就赚到加工錢和土地持有期間漲價的暴利.除非是財團或資金雄厚的建商擁有大批未加工的土地,土地漲價讓一般建商嚐到一兩次甜頭後就慢慢轉變成苦果,因為要再買地加工,土地成本就會一直增加侵蝕利潤,房價的攀升如果跟不上土地的飆漲,建商就必須棄守那個區域.運氣不好的,是土地買在高點,景氣下滑,加工好的房子賣不到預計售價,這時候就要比誰的財務能撐得比較久,之前有賺的就吐出來.更衰的,是產品規劃錯誤,景氣好的時候規劃的超大坪數,蓋好後根本賣不掉,就算降價賣也還不起銀行貸款.敢死的建商,就乾脆再開發新的案子貸款以案養案,資金轉不過去就跑路房子丟給銀行處理啦.大家都只看建商好的時候的暴利,但在我的行業裡看到更多的是獲利回吐,最後求個平靜.
所謂的打房政策,如果不能有效控制土地飆漲(提高增值稅都是在增加購地成本,最後也是轉給消費者,意思是政府也要賺一手),並提出對建商有利的條件,長久來看必定失敗(賠錢的生意沒人做).一味地對建商施壓,殺雞取卵,撿倒店貨的心態,不會是長久.如果能建立消費者和建商之間的信賴關係,建商好好蓋房子能獲取適當的利潤(不是現在高風險的殺頭生意),民眾就能得到更好更合理的生活空間.實坪制或許還有很多觀念轉換期間,適應所產生的困難,但也許是改變建築買賣雙方關係的契機.
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惡魔的右手 wrote:
你完全弄錯重點
實坪制的重點只在於讓購屋民眾容易透明比價,建商不易灌水
如果全部的建案都改用實坪制,建商每層樓每坪面積該賣多少錢
建商自己會算好利潤後開價...(恕刪)
實坪制沒比較透明。
這在前面都己經討論到爛，又回到原點討論沒意義。
公設有灌虛坪，私有部份一樣有灌虛坪。要不灌唯有"所有不計容積樓地板不律不登記"，才能真正杜絕。
至於實坪還是虛坪制，真的就是是算法不同而己，跟透不透明沒有關係。
至於弄錯重點，不知你的意思是被貴個一兩百萬不是重要?
買房子。土地持分比不用透明沒關係?到底你的透明是指什麼?
惡魔的右手 wrote:
公設內容是否為必要
這個倒是新的...不過這跟實坪制有關嗎?
現在的虛坪就不能看公設有沒有必要嗎?
除了法定公設，其它的額外公設，你不要就去買沒額外公設的就好了。
其它如會議室健身房等，你不要但有其它人要，各取所需有什麼不透明的?
你以為會議室健身房等，在實坪制下就不會有嗎?
基本上只要有它的市場(有消費者喜歡)，就還是會有，只是它會列在共有持分賣給你，一樣會登記，也許不叫公設只會叫共有。但實質就和現在的公設沒兩樣。你只能選擇不要買這樣的建案，你沒辦法強迫所有建案都要依照你喜歡的去蓋。
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Jojoba323 wrote:
請問實坪制沒有比虛坪制透明的地方在哪裡？
材料嗎？
兩個都不透明⋯⋯
我不用回答吧
Jojoba323 wrote:
公設比例？
實坪制大勝，完全不必考慮公設比，只要看公設符不符合自己需求。
兩棟同質建案，因地坪的關係，公設(都只有法定公設)一棟公設比25%，另一棟公設比18%，這兩棟建案，實坪制單價會差不少。消費者不會問?銷售者不用解釋?
Jojoba323 wrote:
單價？
實坪制更是勝出，我只要知道我居住的房子一坪多少錢即可。
如果你是指區分所有權一坪是多少，很抱歉！在實坪制下，你知道的是含公設的單價。
除非你也誤解以為實坪制的意思是，公設是免費贈送的。
Jojoba323 wrote:
請問各位建商，虛坪制的好處在哪裡？
如果不是虛坪制就不蓋公設的話，那就找國外建商來蓋好了。
對我來說，實坪制和虛坪制都一樣。
至於建商的態度，我不能代言。
但我知道反對實坪制者，基本上是基於過渡期的混亂代價不小(會有一個多制的混亂)。
我覺得這本也不是太大的問題，但就看01對這方面的討論，認知上是有很大的誤解，確實會有混亂的問題。
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cltang wrote:
這就是大家所希望的正道啊。
把公設的價值，包含在最後呈現的單價裡，是公平的沒錯啊。
我不反對實坪制。
但你要的若只是這樣，現在買房子就可以實現你的願望。
代銷說：48坪(含公設)，公設比30%，一坪30萬，總價1440萬。
你想要實坪，一是自己換算一下，1440萬/(48坪X0.7)=實坪制42.86萬一坪
這樣可以結案了嗎?不行！這實坪制一坪 42.86萬一定要代銷親口說才算，我想代銷應該不會拒絕，要說多少次都沒關係。
不行,除了代銷說以外，實坪制一定要登載在銷售合約，嗯...我想應該可以附註吧,但合約主文應該還是建物(主建+附建+公設各幾坪)是多少錢，土地持分幾坪是多錢(因為這是肉政部要求的定型化登載事項)。這樣正道了嗎?
cltang wrote:
只是對於最後開出的(包含公設)實坪單價，究竟應該多少錢，大家心裡會有一把尺，想藉公設去膨脹總價將一覽無遺。
以前面的例子建商報給你實坪制是44.3萬/坪(1440萬+48萬(膨脹的部份))除以((48坪X0.7))，你要怎麼一覽無疑"藉公設去膨脹總價"
前面解釋過了，建商的銷售單價計算就是 (造價+管銷+利潤)除以可銷售坪數。
管你可售坪數是虛坪制還是實坪制，這樣清楚了嗎?
所謂的膨脹就是是利潤這一部份，這一部份是不分私有建坪還是公設的，所以很抱歉跟實不實坪百分百無關。
聰明的消費者自己可以從建物的單位造價，土地和管銷估計，大概可以估算建商的合理利潤。
你可以心中有這把尺去議價。而不是在實不實坪繞不出來。
前面有網友提到，公設像梯廳沒有管線，造價應該較便宜，不應該和室內建坪一樣價。
這是外行人說的話，事實上建物不管公設或是私有部份的單位造價都是同價去估算的。
建築師會這樣估給建商，營造商也是這樣估計的。但這是估算，要準確就是最後建造的總支出去除總坪數就會得到單位(平均)造價。
建築師或營造商從建造經驗可以知道什麼樣的構造房子的單位(平均)造價，建築公會也有造價成本表，在網路上就可以查得到。這算是很公開的資料。
如果真的公設造價比較便宜(事實上不是)，一定要真實計價，那麼公設減少的造價就會加到私有建坪。這是簡單的數學，不是嗎?
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