xdroid wrote:
請問代書需要拿到幾%...(恕刪)
土地所有權人想賣就可以賣,即使是持分的土地也能夠單獨出售,沒有多少%之限制.
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家族可能有許多土地 但 開發公司 只會要 都市計畫範圍內 的 公設地 才得以 累績到足夠的量 轉賣給 需要容積移轉的建設公司
價錢 會依各都市計劃 有所不同 因素太多了 有10%~300%都有 價錢也隨時有可能變動
等140%徵收機率很低 別等了且要有條件
路地流氓 是在畸零地上的事 建地擋在門前才可 且也要有特殊條件 公設地除非被惡意佔用
誰也不會作這吃力不討好的事
公設地 持分即可出售 正確
代書 所說 以有同意書 有可能嚇你
還有另一可能就是 這塊地 有其他因素 必須用到 土地法34條之1
希望有幫到你們 如有問題請提出指教 如需深入了解 也可來電
土地開發專員 0930011899 李富麟 謝謝
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xdroid wrote:
請問代書需要拿到幾% 共同持分人的同意書後,有權將這道路用地賣掉?
道路用地可以適用土地法三十四條之一，共有人人數超過1/2，持分超過1/2，如果持分超過2/3，人數就不需超過1/2，假設代書??確定是代書嗎?我怎麼覺得是仲介會做的事?為了一塊道路用地用土地法34條之一來執行...很沒有意義，除非面積夠大這樣才有利潤，要不然過程是很麻煩的。
而且共有人有優先承買權，即便是買家同意書共有人數超過1/2持分取得也超過1/2，你還是有優先承買權，而且買方要寄送存證信函通知你幾日內回覆。這樣才能走法院程序，但是不是拍賣是價金提存，就是用法院的判決購買你的持分，將你的持分配額的價金提存在法院的提存所，法院會通知你(持分地主)到法院提領。
政府徵收的部分....通常是公告現值+40%，但是也要確定政府有經費才會徵收，像是要開拓道路...等
如果沒有經費，那就是萬年不敗道路用地，你擁有權狀但是免稅，所以就僅只是一張紙而已。
但是政府會獎勵建商收購道路用地 公設保留地，因為建商捐贈給市政府可以換取建築容積，政府只是用法規審核就能無償提供給無法徵收的公設用地地主一點補償，建商要有利才會收購如果沒利潤，任誰也不會做這種吃力不討好的事情。
容積移轉目前我所了解就台北 台中 高雄應該大致上都有，大台北是行之有年，因為政府建築法規限制了用地容積率，使得建商要蓋高樓就需要購買公設用地道路用地進行容積移轉至建築基地，這樣才能建築超過原本法定的容積率，才能蓋更高樓層。
我倒覺得這是三贏局面，建商在這裡沒有投機取巧的方式，就是取得確實核定的道路用地及公設保留地，經由市府審核才會確實給予增加的容積率。而一般公設地的市價要看區域，通常是依照公告現值去核算增減%比，像是公告現值50%或是公告現值+多少%，這個沒有一定論，因為你也知道政府要徵收你的道路用地或是公共設施保留地，對於現今的政府財政來說是很困難的，除非有重大公共建設通過，像是捷運、鐵路、高速公路、快速道路....等，這種才會積極編列預算，要不然像是一般巷道打通，通常一拖就是幾十年，甚至等不到徵收的也是有。所以現在就算政府說要"市價徵收"，也僅僅只是口號，光是公告現值+40%就已經徵收經費籌措困難了，更何況是市價，再者公設用地跟道路用地既不能建築使用市價又怎麼能與建地相提並論?!市價徵收我想大致也是用在重大交通建設的徵收經費上吧!像是你原本是建地有房屋有土地，這樣用市價徵收才有所謂的公平正義，但是如果已經是道路用地...市價徵收我覺得是件很困難的事。
目前台中市道路用地 公設用地的買賣大多是用在容積移轉上，價格就看坪數。台中市市政府目前是很誇張...
就是道路用地及公設用地的取得後捐贈給市政府，但是卻不是"全額"，建商收購後還要保留道路用地跟公設用地的持分，無法全部捐贈，所以才會導致建商需要大量收購公設保留地及道路用地，因為假設你買了10筆100%但是捐給市府卻可能只能捐10筆60%<-這是假設，本來3筆就夠的建案卻變成要10筆。增加作業的困難度外，我覺得也間接影響收購價格。因為不能全用...CP值就不高了。
目前是有在辦理容積移轉的案子，台中市目前是這樣，當然也歡迎有公設用地道路用地的地主來詢問販售問題。
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