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我以前文章說過 那種桃園高雄我是不會去玩的 那種末升段留給想玩的去玩吧
桃園的確熱 但炒她的幾乎七成都是台北人 為什麼你思考過嗎??
你說你五年前就佈局桃園那你應該可以感受到三年前和現今桃園的熱度吧
房地產的漲是有順序的 A先漲 輪到B 最後在輪到C 我說過戲棚下待久就是你的
早晚輪到你漲 但那種沒基本面的地區 一但下跌是很慘的 我說兩年是保守的兩年
任何投資都有風險的 沒必要去玩末升段的東西 又一推假提材 你說我做電腦前分析
去看看合雄匯是不是七成台北人買的 去問問通勤於桃園和台北上班的人 他們的真正感受
這些七成買的人最後有多少人會留在桃園 這些都是將來的恐佈賣壓 不要以為玩最後一波
很簡單 你提早佈局當然你現在可脫手了 但我是奉勸現在還想進場的投資客 三思吧
我曾經說過 想投資桃園的投資客又或者自住通勤客 現去桃園租屋三個月 親身去體驗塞車
通勤之苦 在來想想你要不要現在進場接桃園吧。。。。
跟你們說說我說歷經的房地產經驗吧 20年前當台北漲不動 但南部很多地方卻開始領漲
甚至八里都曾經熱過 但當放地產下跌時 買在八里的人都血本無歸 為什麼炒到最後會去玩
那種偏避的地方 因為房地產會不會涨的關鍵在於資金 當大多數的資金不願意在去接高單價時
自然就會開始炒低總價 一來自住客比較能接 二來風險也相對低 已經賺到錢的投資客這時往往
會落袋為安 拿少部分的錢去玩低總價地區 因此低總價地區就會被炒起來 問題是那種地方生活機能
根本都很差 沒基本面支撐 以桃園為例 如果你現在想進去接 是想要通勤 想要投資 就去桃園當三個月
的通勤族吧。。
在來昰你所謂的低利率 當房價只需貸兩百萬時 利率10% 一年利息需要20萬 貸款20年 本金一年10萬
當你貸款一千萬時 利率2% 一年利息20萬 但本金一年要五十萬
20+50萬=70萬>>30萬 房價炒高了怎麼可能沒資金壓力 你會認為沒有是因為你從未經歷過空頭的房市
在你的觀念裡我房子兩年都可以賣掉 所以我資金成本永遠很低 問題經歷過空頭的人都知道
不動產的流動率 在空頭時是非常恐怖的 根本無法變動。。
在來說說 為什麼大台北量低成這樣還沒有明顯的大跌 關鍵在於整個市場已經被洗成賣方市場了
這樣的情況跟十年前很像 不過十年前是買方市場 當完全買方市場成型後 沒多久房地產就見低點
開始開啟黃金十年的上漲期了.....你去問問十年前當過仲介的老仲介 當年最常發生的事情是
買方出價也達到屋主的底價 問題是都簽約了 卻常常發生買方違約的情況 為什麼??因為買方覺得
太容易成交 覺得買貴了 忽然不買了 跟現在的賣方市場像不像 你去問問台北的仲介 是不是很多時候
發生屋主明明賣了但又不賣 為什麼覺得賣便宜了 這兩年來這新聞越來越常見 這現象就是在跟你講
市場快走完了 最後一波留給別人去賺吧
我說過房地產最大的問題在於不動 非常難變動 不要用多頭的角度思考所謂的不動
空頭的不動會嚇死你 沒經歷過千萬不要以為不可怕 因為流動性問題 所以末升段
臨可不要賺...
如果你有真正去大台北走過 會發現這次的小陽春行情 看的人很多 買的人比例確沒有來的高
買方追價力量已經上不去 房價還能撐在於屋主被洗成賣方市場 但這樣的現象撐不了多久的
房地產還有其基本邏輯在 都炒到高雄去了 而且高雄中古屋上了嗎??你還在期待什麼
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我一再的說 桃園高雄我是不可能去玩的 那種末升段的東西完全沒有必要去玩
要賺給別人去賺 我不可能去玩
其實我這些日子以來 都只是跟想當投資客的人強調風險 其實沒什麼好度假的
也沒什麼好看錯的 因為在我眼裡 再漲也都有限了 如果有人還在期待大陸來炒房
我願意再發一篇我的看法 我完全不會去認同這題材。。。
給自住客的建議一直都是 你要通勤桃園 先去當地租三個月 如果你能忍受這種生活
再買吧...給想要在台北的自住客建議 買自己能承受的房價 買不起也不要硬買
一點意義都沒有 給投資客的建議 都炒到桃園高雄了 你還期待什麼?
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該不會賣在金融風暴尾吧?
我從去年看大台北是高檔震盪~要說準?我比你準!要說非台北是末升段?連大台北都賣錯時間點要來評論非台北區域!?
我再說一次!
台北市高檔震盪(非崩盤)
新北市大部分高檔震盪,少部分微漲
桃園則是大漲!
錯把主升段看成末升段人~~~~~~還是空手好!因為主升段之前的初升段都是沒人敢追的!!
最後!小弟我大膽估計:台北市房價很難泡沫!因為我們老彭正在救當中!!容日後證明!
kkfuture wrote:
TO 樓上我昰99年底獲利 開始空手的 我看空 但我只買台北 這兩年的台北漲幅有什麼好度假的
我一再的說 桃園高雄我是不可能去玩的 那種末升段的東西完全沒有必要去玩
要賺給別人去賺 我不可能去玩
)
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代表的意義就是
資金效應在核心地區逐漸無法支持
但是賣方市場已經成型
漲價風氣已經深在人心
所以資金往外擴張到低總價地區
進行最後一波的炒作
房地產因為供給量
無法隨時立即因為需求而拉高的關係
很容易進行炒作
但是任何的炒作都會受到資金水位效應的影響
資金水位效應簡單來說
對於炒作標的來說
就像一個半圓弧形的水池
水池的水就是資金
水位(價位)越高需要的水量不是等比例成長
因為是圓弧形的關係
在越高水位若要進行同樣的成長
需要的水量將是低水位時的好幾倍
房地產泡沫末期
為什麼會出現非核心地區上漲
道理就在這邊
當核心地區的資金總水位
透過貸款與自有資金
進行多次累積的墊高後
資產的投入資金水平已經到達可以支持的高點
(這跟現金與貸款的承受力有關係)
現金+貸款就是這麼多錢而已
要能繼續推動漲幅已經很難
這時候有經驗的投資者
會獲利了結
然後呢？
利用人心的執念慣性
賣方市場已經成型
漲價風氣已經深在人心等等因素
轉而炒作低價的地區
***********************
這種情況很嚴重
因為這代表核心地區的資金(水)已經開始外流
跑到另一個較小的水池去了
************************
那核心地區的水位(資產價格)會怎樣變化？
大家幾乎是可以預期的了
很多東西一但基本現象因素產生
必然是要按照趨勢走下去了
人不是神
物就是要照物性
趨勢確立
就得走下去
上課上完了
只是覺得自己該做做善事
積些陰德
才打些文章
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文章編號：36445976
當年房地產快掛了是不是專漲那些低總價的 去問問吧
99年底是金融風暴尾 那我也無言了 你說彭老正在救 他不是正再救 是把硬著陸變成軟著陸
硬著陸對經濟傷害太大 軟著陸台灣還承受的起 你說主升段救主升段好了
讓時間來證明吧 如果現在還在主升段 那你的看法是台北平均成交120萬 是平均喔不是新成屋喔
很好看多判斷主升段 後面再漲一倍也不為過喔 救用時間來證明吧 你說的台北漲一倍
那請問桃園目前成交20幾 你看會到多少 40嗎 如果桃園都40 你看板橋新莊三重多少阿
70~80嗎 你說還有主升段 那請你講白了吧 台北平均還會到多少 一倍應該沒問題吧
沒膽說後面還有一倍 別來這邊說主升段啦
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