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一坪50萬的新屋中，建材佔的比例，應該不會超過10萬元。即使是頂級豪宅（100萬一坪），也不太可能一坪超過20萬。
所以建材再怎麼漲，也不至於影響整體房地產建物成本太多。
更何況，這波房地產上漲的推手，有大量是二手以上成屋，二手屋的漲價，更跟建材沒有關係。
房地產上漲的原因，應該從政策面去看，2001年降低土地增值稅一半，到2004年政策兩次延期後，2005年正式立法降低土地增值稅，就我個人觀點來說，這是第一波影響。財政部的稅收分析也承認，土地增值稅減半，促進房地產交易數量，讓土地增值稅收入增加，也佔整體稅收比例提高，改善財政收入。這是第一個影響。
這一點很重要，土地增值稅減半徵收，政府的收入還能增加，代表減半前後，房地產交易的頻率，增加一倍以上，而且還是逐年增加，增加到主管稅收的財政部都有感，增加到佔整體政府稅收比例都增加的狀況。所以，炒熱房地產交易的第一槍，是土地增值稅減半。
回看政策推出的時機，是很合理，2001年前後，台灣房地產走入一個低潮，主因是1990年代，因為容積管制制度政策，導致搶建，在1997年前後到一個高潮，然後開始走下坡，空餘屋大量囤積，當年一份調查，台灣的空餘屋數量大概超過一百萬戶，更不用說接著遇上911事件、SARS事件，房屋市場交易急凍。因此政府提出政策來解決問題，土地增值稅減半，是第一槍。
第二槍則是優惠利率補助房屋貸款，陳水扁政府時期，有很多項青年購屋貸款補貼政策，剛好也遇上低率時代來臨，更別忘了，當房屋市場急凍的時候，建商沒有推案空間，他們買地囤地的成本上漲，通常來說，建商很少是一次把整個資金流都準備好，一般來說，都是獵地簽約，然後跟銀行貸款，完成交易，接著用銀行的錢來幫他扛過建築工程期間，等房子賣完了，再把錢還給銀行。因此，沒有推案，建商的土地就不能轉換成為現金，就不能還銀行錢，雖然銀行也能收利息，但這筆錢的風險就變高，相對來說，假設一塊土地價值1億，可以創造出來的房屋價格是10億，對銀行來說，銀行寧願用10億的6成去貸給買屋者，也不願意1億的土地閒置。
因此，第二槍就是為了解決房屋市場凍結，金融體系的鼓勵。
前兩槍開槍時機都沒有問題，問題在煞不住車，在2006年前後，其實房屋市場已經開始回溫了，土地增值稅的誘因，應該結束，回歸合理的漲價歸公，但沒有，而且變本加厲，土地增值稅減半，入法永久實施。當空餘屋的問題被解決（據了解大概從一百萬消化道剩下不到20萬），加上大量的公共建設在那段時間點被執行，比方二高的完工、台北捷運的路網成形、高捷、高鐵、大量的東西向快速道路（8字頭的）、雪山隧道、內湖科學園區、南部的樹谷園區等，這些公共建設投入的利潤，促進了幾個都會區都市化現象的加劇，人口更加的往都會區集中，房地產活動從『消化空餘屋』轉變成為『解決都會區新增需求』，土地增值稅減半的政策，嚴重的鼓勵都會區房地產『炒作』的誘因。
第三槍則是開放陸資，開放陸資的問題，包括贈與稅、繼承稅的降低到一律為10%，本因是希望鼓勵海外資金回流，我個人認為，本意沒錯，2008年，新政府的政見是633，卻遇上金融海嘯，為了促進消費，鼓勵資金回台， 推出一系列政策，不能說錯，但從事後來看，這些政策都有點心急，為了立刻看到成果，用了一大堆猛藥，但本質上，金融海嘯的發生，台灣並不是一個強大的經濟體，資金要大幅度來台的可能性不高，所以這段時間，沒錯，這些政策獎勵吸引很多錢來台灣，但都不是用到實業上，而是跑去投資房地產。最直接的證據，就是頂新集團，鼓勵回台上市，是希望民間游資，能夠轉換成為頂新集團的生產投資，去創造更多的經濟活動，但之前醬油事件，被挖出來的結果，這些從股市圈來的錢大量的用在買下101，或者其他房地產，剩下少部分才投入生產。
當然，中間還有很多因素，但大體來說，我個人認為，上述三個因素，是『促成』房地產炒作的主要因素。因為有炒作，房地產才會快速上升。缺乏制約，也是關鍵之一，但因為缺乏的制約，不是明確的，所以就不列入正面表列的討論。
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