oldchang1205 wrote:
我是不知道樓主指的"...(恕刪)
我想樓主是指,與未來相比,以前的崩盤都不算崩盤
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xyz1348 wrote:
而這一次呢？那就是全面容積管制上限，從原本的無上限修改為
都更區上限1.5倍，而非都更區為1.2倍。這讓建商無法使用獎勵
容積或是移轉容積的方式，不斷的增加容積率。
舉個我身邊的實例
老家這三五年一直在談都更，來來回回也不知道換了幾家，條件一直談不攏
一直到今年年初，負責都更的公司把焦點轉移到容積率的問題上
告訴大家，政府要把容積率往下調整
會導致大家在都更完後實拿的坪數縮水
所以要大家先拿出50%的同意書，讓都更公司先替案子卡位
也就是讓我們的都更案可以適用舊法規的容積率
結果就是大家很配合地都簽同意書~
不過話說回來，某種程度我同意樓主的觀點
但我不認為問題的核心是過熱回檔及人口紅利，當然這兩個都是問題
讓房產在這四十年中的曲線整體往上跑的原因是因為台灣的經濟整體不斷在膨脹
只要這個大趨勢沒有改變，房地產要大幅度的崩盤回檔就不可能
加上美國還在印鈔票，中國也在印鈔票，日本的三支箭也要印鈔票，大家其實都在吹牛皮，而且比誰吹的大
在一兩年內，市場資金過多的情況不會改變
市場資金過多，投資目標又有限的情況下，房市要大跌很難，最差就是撐在哪裡，買賣比誰氣長...
空方老講要等房價攔腰砍一半，但事實是房地產如果波動過大，代表台灣的經濟處於顛波的曲線，你的薪水恐怕也要受影響。
反之，多方總說漲漲漲，還會在漲，但事實卻是台灣面臨轉型的壓力，經濟有點不上不下，嘴巴喊漲，心裡卻有點慌，急著想脫手觀望。
其實兩邊的說法都存在矛盾，當勢頭傾向資本面時，多方會贏，反之，當趨勢回歸供需時，空方會贏
至於如何判斷，我覺得金價可以是一個觀察的指標
當金價跌破一千鎂時，代表這幾年全球印鈔票的風險已經得到控制，這也意味著市場會朝著可預估的方向走，房價就會繼續漲，市場規模會因為印鈔票的關係自然膨脹，多方會笑到最後
反之，當金價漲到1500鎂以上，甚至到2000鎂，
代表亞當·斯密那隻看不見的手開始無法控制龐大流竄的資金在市場肆虐，黃金避險需求大增
市場可能會出現比較明顯的波折，甚至崩盤，空方就有機會勝出
如果這種情況發生的話，以目前的資金量來看~只怕要用一整個世代的時間才會緩過氣來，大家會都是輸家
除非出現一個天才，
可以憑空創造出另一種新的交易體系，讓大家無痛轉換
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最後是政府拿2000億的金融重建基金,全民買單, 才補了這個洞
本來是1999年就要爆了
當時的特權貸款,非常多的金融機構都有巨額不良債權
當時的台中商銀,廣三超貸案, 中興銀行超貸, 陽信銀行超貸案,華僑銀行超貸案,中華銀行超貸案,
慶豐銀行超過新台幣負70億元資產淨值，逾放比達29.05%,銀行都是拿房屋/土地來擔保,很大部份虧損都是房地產超貸, 收不回來的錢
太多例子了, 當時太多地方農漁會被擠兌, 都忘了嗎?
行政院金融重建基金（簡稱RTC）對於經營不善金融機構,以公共資金挹注方式，彌補問題機構財務缺口。迄2008年6月30日止，
基金依法賠付計有38家農、漁會信用部 ，金額約495億元佔24%，
9家信用合作社金額約433億元佔21%，
7家銀行（含信託投資公司）金額約1,134億元佔55%。
這樣就 2000億..拿納稅人的錢, 就這樣丟到水裏. 不見了
10年前,許多銀行超貸弊案爆發,發生擠兌時,房屋價格就已經被銀行高估了。
這些付不出貸款的"不良資產",其實是這種"投資詐騙"行為下的"賊贓"。
"賊贓"應該是要拍賣, 進入法拍屋市場,經過1拍2拍3拍,特拍之後, 打回原形,價格回到市場現值。
不幸, 行政院金融重建基金,在2000-2008年,投入了2000億了,這批"贓物"回到接收銀行手上,加價再上市。 失去讓房地產市場回歸正常的機會
或是當時成立住房部,由政府買下這些不良資產, 整理後供出租,政府來當房東, 就可以穩定房屋市場, 不會被炒作成這麼高
如果台灣的銀行,之後嚴格審查, 不再進行超貸,也許可以健全金融
不幸, 銀行經常配合投資客抬高房價,讓人買不起,買不起就要借錢買,銀行藉以得到更高,更長期的貸款。
房價高漲,這是一場精心設計的"龐氏騙局"
目前房屋的價格, 並不是因為GDP成長, 或收入增加, 所以房屋自然增值。完全是炒作出來的價格。
當政府和銀行,欠下有龐大債務要清償時, 怎麼辦?如何把債務變小?
新台幣的價值有二種, 一種是黃金本位價值, 另一種是發行的紙幣價值
只要先暫時犧牲紙幣的帳面價值, 讓貨幣貶值, 讓錢變薄, 欠下的債務對比於貨品價格, 就相對變小,利於銀行還款。
如何做? 就是讓貨幣供給額增加, 印鈔票
鈔票變多了,物品/土地並沒有增加,價格相對變貴,所有物價開始起漲
鈔票就不值錢了,紙鈔變薄, 銀行的虧損實際金額也會縮小
操控物價和紙幣的價格比率,讓紙幣貶值(紙幣貶值不過是帳面上的數字),負債就會減少
當政府和銀行,手上有一堆不良資產,怎麼辦?
印鈔票,印鈔票,印鈔票
當鈔票變多,紙鈔變薄,物品/土地相對就變貴, 不良資產也會補漲,變得奇貨可居
這個金融系統就是要讓民眾負債, 以擴張信用的方式向銀行借錢
如果每個人的收入都足夠買房/買車/買3C, 銀行就沒錢可賺
所以,必須讓房屋變貴,民眾才會借錢買房
銀行先以低利率讓借錢變容易,之後再調高利率回收
這個手法, 和之前濫發信用卡的手法是相同的
通膨時, 銀行拿貶值的鈔票借給你,去買漲價的房子, 等到要還錢時,卻是拿漲價的鈔票去還銀行,只得到"貶值"的房子
相對的, 民眾的勞力付出就會縮水, 還會被嘲笑為不努力
如果你非常努力,正職+兼差月入10萬,你付出的勞力原本價值10萬元, 一旦通膨發生10%,你的勞力收入就會縮水到只有9萬, 你的1萬元直接被政府沒收。
和玩金錢遊戲,印鈔票的相比,再努力都追不上物價上漲的速度, 永遠變成屋奴
薪水漲一倍, 也永遠追不上多印一倍鈔票來的快,....永遠追不上
於是富者越富,窮者越窮,窮者,永遠在還貸款
凱因斯曾經說過：「通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。」
一般的民眾只是棋子, 不是這場賭局的玩家
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,完全是傳銷-老鼠會的做法
決定龐氏騙局(傳銷-老鼠會)的利潤，是必須納入更多的市場玩家，並且生產更多的鈔票。
高階的玩家, 先通過"增加貨幣供給額",讓錢變多,暫時犧牲紙鈔的票面價值(帳面價), 相對於紙鈔的房屋價值,就可以抬高。先創造良好的炒作環境
低階玩家,就可以利用資金寬鬆,貸出來的龐大資金, 大玩金錢遊戲。以"層壓式投資騙局"來炒高房價
前一個投資客吹噓房價會一直漲, 加價賣給下一個投資客,
可是這個房價暴增, 並不是因為GDP成長,或是收入增加,所帶動的房價成長
前一個投資客的獲利,並不是來自房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金
下一個投資客所投入的金額多, 它就賺得多,房價自然就漲的多。
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客
他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活
就算沒有人口紅利,沒有買房的需求,在操作的過程中,也可以左手賣右手,創造出虛擬, 不存在的買家
一旦新加入的投資者減少或停止，龐氏騙局就會崩潰。
股市崩盤、利率高檔、景氣循環末端,當然就是沒有新的玩家加入, 騙局自然崩潰
當賭桌上的真實玩家已經離開, 但虛擬玩家仍然在玩時, 賭局並不會結束
而是是等"印鈔票"的金主, 回收美金賭資時,騙局才會崩潰
對比於紙幣價值,所有商品的價值都相對增加,形成通膨
辛勤工作的民眾, 卻不會因為"印鈔票"而增加收入。
反而因為通膨,錢變薄, 勞力付出縮水
庫存一些原本沒人要的"不良資產",變得奇貨可居, 因此得以解套
銀行調整房貸利率, 以低利率誘使客戶進來貸款, 這都是"養"的過程
目前房價高漲,房屋成交停滯,已經進入"套"
等到貨幣供給額變小, 銀行放貸的錢變少, 紙鈔的票面"相對價值"就能回復
再調高房屋貸款利率
就進入"殺"..............................
錢就能回流銀行
如果繳不起房貸而法拍, 房子也回到銀行手上
美國聯準會,銀行團, 財政部,一直都是使用這套手法...先印鈔票
印鈔票後,金流炒作,房屋就上漲, 通貨膨脹
上漲後就縮小貨幣供給,截斷金流, 再升息,回收美金
對付日本時, 同樣是炒作匯率,逼迫日元上升,日元表面上變大了,利於房地產炒作
造成1990年日本房地產的榮景,之後就是20年的下跌
現在台灣買了不少美金,當成黃金準備在用,造成台幣的貨幣供給額也大增,熱錢無處可去, 大炒房地產
用許多非自由市場的干擾自由市場,這樣延後房地產爆炸, 所蓄積的能量更高
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