中古屋漏水,前屋主需負責處理的程度到哪?

dallasoriginal wrote:
你的民法可能只適用於全新產品生產販賣者對消費者的擔保責任

民法只適用新產品??很猛的見解!不知如何回應,淚崩了
看這篇能不能說服你:
http://probiotics01.pixnet.net/blog/post/216781604-%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E6%BC%8F%E6%B0%B4%E5%8D%8A%E5%B9%B4%E4%BF%9D%E5%9B%BA%EF%BC%9F%E4%B8%8D%E8%A6%81%E8%A2%AB%E8%AA%A4%E5%B0%8E%E4%BA%86%EF%BC%81

dallasoriginal wrote:
動產產品2手買賣 也沒聽過需負瑕疵5年保證的(2手拍賣 賣家不就挫哩等?)

可以就瑕疵擔保做特別約定(中古屋同,一般約定六個月)。
很多中古物品買賣,賣方約定X月保固,仍是不能免除民法的瑕疵擔保的。
要約定X月的瑕疵擔保(和保固)才能免除民法5年的瑕疵擔保。
但也沒那麼嚴重啦!只是大家還是搞不清瑕疵擔保和保固的差異,所以搞不清界限之所在。
一般產品,外觀和功能都是交易時可以觀察得到的。
日後的故障,幾乎都是屬於非買賣時即已存在的。不適用瑕疵擔保責任。
你總不能買一台中古電視機,兩年後說電視機沒聲音了,要賣方瑕疵擔保。
如果無聲的故障是在買賣時即已存在,那是買方可以檢查也該檢查的。
何況都過了兩年,表示這兩年電視的聲音是好的(總不能說這兩年都沒使用吧?)。
所以不適用瑕疵擔保!

sunyearhuang wrote:
民法只適用新產品?...(恕刪)




先來去睡了 等有時間再去看你的連結

照你的說法 我在網路上賣個中古手機 不就還需立約囉? 沒立約就等於我需付5年瑕疵擔保囉?

晚安~~~~~
dallasoriginal wrote:
照你的說法 我在網路上賣個中古手機 不就還需立約囉? 沒立約就等於我需付5年瑕疵擔保囉?...(恕刪)

是的!
但也沒那麼嚴重。
民法保障的是雙方,不是只對買方有利。
買賣之時,買方負有檢查驗收之責,可檢查而未發現,六個月後就失去瑕疵擔保的權利了(在民法的說法,這是買方過失)。
重要的是,你要先搞清楚,瑕疵擔保和保固的不同。(不要老把瑕疵擔保想成保固)
搞懂後再想一下,手機有什麼樣的瑕疵是不能在當下檢查出來或六個月內還不能發現的?
然後...你就釋然了

dallasoriginal wrote:
先來去睡了 等有...(恕刪)


立約不是重點,合意才是,言語上達成合意也可以成立契約
買賣雙方沒有達成合意部分(或說未列入契約一部),也非B2C情形 皆按民法

瑕疵擔保是在危險轉移前就已發生的 民354
漏水要移轉後一年以上發現,舉證上難度比較高(但若 設計錯誤、人為破壞、用天花板蓋起來 就有可能)


就通常而言,出賣人要保證物能符合社會常情使用、不嚴重減損價值之義務
若例外有合意、表示或保證出賣物有"一定品質"時
在交付時,就必須要有此品質
所以就看怎麼達成合意(契約)


假設契約寫現況交屋,出賣人不保證房屋不滲漏,房屋三年後方才發生漏水
出賣人自沒有瑕疵擔保的問題

但相反,出賣人保證(固)一年內不滲漏,房屋8個月滲漏
就有瑕疵擔保問題



其實很多時候還要看漏水肇因為何就是了....


有錯請指正

https://www.youtube.com/watch?v=ke8uvQjPLgU
屋外強風伴隨大雨,曾先生用手機拍下,他的屋裡也下起小雨,雨水延著牆面滲出來,曾先生只好用毛巾衣物拿來吸水,屋外陽台也漏水滴滴答答,去年他才花將近八百萬,買了這間四十多坪的二手屋,沒想到卻是漏水屋心裡實在很嘔,怎麼會漏水成這樣,關鍵在主臥室陽台外推,上面卻是用採光罩當屋頂。
曾先生買屋前完全沒發現,是後來上來頂樓查看才發現,看看當初合約書上,建物目前是否有滲漏水,上面寫否,是否有改建上面也寫否,曾先生覺得有受騙的感覺,檢方查出之前這棟房子就有漏水修繕紀錄,屋主和仲介理虧,答應修繕,仲介推說,前任屋主以為-------------------------------------------------------------------------------------
sunyearhuang wrote:

違章不是瑕疵。民法裡講的瑕疵是指產品本身的設計或製造不良。
違章之違在於未依規章行建築之行為,或說無照建築。
無照建築,無法登記所有權,但這和物權無關。
例如,你買一支手機也沒有登記所有權,但你確實擁有所買物品的物權。
不然你試試進入一間違建拿走裡面的電視機看看,會不會被依入侵民宅,偷窃財物被起訴。
既是違章,電視機也沒登記所有權,怎會這樣?
只是因為沒有登記,有爭議時要證明該支手機是你的會比有登記所有權的的困難些。

含違章之房子買賣時,若賣方已告知(違章)增建部份,買方還是同意交易,賣方自是不負違章之責。
若增建部份也是作價買賣的一部份,那麼賣方就同樣要擔增建部份的瑕疵擔保。(除非買方交易時已知該瑕疵,同意承受)。
但,現在房子交易,大部份應很注意這些細節了。合約買賣標物就是有產權登的部份。為免所含違建日後產生爭議,
都會註明增建部份隨同買賣標的物移轉所有權。意思就是賣方日後不得主張仍擁有增建部份物權(保障買方),因違建不是買賣標的,賣方自也不必為瑕疵作擔保或負日後違建被拆除之責(保障賣方)。




謝謝S大,但還是不太能理解為何違章不是瑕疵@@!

民法講的瑕疵好像不是單指
「產品本身的設計或製造不良」

應該是指「出賣人交付標的物之*現實的狀態*,與標的物依契約所約定或通常應具有之狀態相比較,存在不利於買受人而且非屬無關重要之差異,以致標的物之價值或效用有所滅失或減少的情形。」

如S大所述,違章無法登記所有權,僅能移轉處分權,而且還有被拆除的風險,據此,違章不就符合民法所定義之瑕疵嗎

次之,能理解違章建築不能免除出賣人所有的瑕疵擔保責任,但買受人知悉或出賣人未保證其無瑕疵者,出賣人自不負擔保之責

再次之,「增建部份隨同買賣標的物移轉所有權」能這樣註明嗎@@!違章就只能移轉處份權,不能移轉所有權了,出賣人主張有物權也沒用,因為買受人有事實處份權~

以上,有誤請指正~
我不懂法律條文,但是提供經驗供你參考
頂樓屋/邊間屋有它的特殊絕佳地理位置
尤其公園河道第1線屋,屋價一定比中間屋貴很多
每個房間,每間衛浴,有窗戶,視界採光通風齊全
缺點:頂樓加邊間,漏水壁癌不定期維修費用高
年年有颱風,日日風吹雨打,那片水泥牆不滲水?
住過屋主都知滲水,但是,日後換屋還是要買此類屋

我以前換屋時,一切買屋賣屋都以(現況)為主
建商的新成屋漏水保固二年,中古屋能保固多久?
我買屋時,屋主問我有沒住過頂樓邊間屋才肯賣
我賣屋時,也問買方此問題,沒住過沒維修過不賣
彼此深知滲水缺失,買主自己判斷現況才成交
凡走過必留痕跡,觀察現況與內外牆就知維修程度

我沒說你買對或買錯屋子,但是你的前屋主賣錯了
錯在賣屋時沒講清楚或不該賣給沒漏水經驗的你
所以售屋後,這個前屋主就需承受麻煩爭執訴訟..
他應該挑明寫清楚此屋會漏水一切以(現況)為主.
如新屋主你怕日後漏水,請去買建商的新成品屋,
它保固二年而且此保固排除颱風的傷害

sunyearhuang wrote:
那要在驗屋時,漏水...(恕刪)


5年的瑕疵擔保 這個是確定的
當初買房子也遇到..有請教朋友的妹妹這個問題(律師,當時正準備考法官)
還問他說仲介說只有六個月...
朋友妹妹冷冷的說:我讀到是五年的,有問題上法院看法官怎麼判...至少我認知的是五年
當時在這po文還被一堆人酸說這個要考法官肯定考不上,不用功....
說甚麼我解讀錯誤....

最好還是賣方願意處理的話盡快處理吧
但兩方肯定對金額會有拉扯的
當初我就是..後來仲介送調解委員會
也是扯了半天...最後調解委員問我想要甚麼..我說只要處理好給我就好阿,誰想要有問題的房子
調解委員聽了很合理嘛..對賣方說換做是你也不想買到有問題的吧..你就處理好給人家..這很和理阿

有時候事情不好處理真的就在人性....




johantsai wrote:
謝謝S大,但還是不太能理解為何違章不是瑕疵@@!
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
如S大所述,違章無法登記所有權,僅能移轉處分權,而且還有被拆除的風險,據此,違章不就符合民法所定義之瑕疵嗎

違章有違章法規在規範,瑕疵擔保保的產品本身。
房屋買賣,若有違章部份,賣方若沒告知,自然算是買賣之一部份,不但要負瑕疵擔保之責,日後被拆也負有賠償之責。
這不是比你要的瑕疵擔保更嚴格嗎?
但若賣方已明白告知,合約也寫明(違章)增建增建部份隨同買賣移轉(贈送非價購之意),即表示買方同意蓋括承受增建部份的好處與風險。
就算是違章是你說的產品瑕疵好了,交易時賣方已明白告知,就算是民法定義之瑕疵,賣方也不必為雙方已知的瑕疵負擔保之責。
結果有什麼不同嗎?


johantsai wrote
民法講的瑕疵好像不是單指
「產品本身的設計或製造不良」
應該是指「出賣人交付標的物之*現實的狀態*,與標的物依契約所約定或通常應具有之狀態相比較,存在不利於買受人而且非屬無關重要之差異,以致標的物之價值或效用有所滅失或減少的情形。」

是的,"產品本身的設計或製造不良"應該是對新品瑕疵而言。前面我有提到"交易之時即有的瑕疵",這應該比較一體適用的說法。
"產品本身的設計或製造不良"我通常是在解釋何謂瑕疵,前面再加個"例如"比較洽當。

johantsai wrote:
再次之,「增建部份隨同買賣標的物移轉所有權」能這樣註明嗎@@!違章就只能移轉處份權,不能移轉所有權了,出賣人主張有物權也沒用,因為買受人有事實處份權~

沒有所有權何來處分權?
也有啦,就是強制處分,但那是另一個議題。基本上處分權是隨所有權而來,正常情況沒有所有權就沒有處分權。
物沒有所有權即為無主之物,拿無主之物不犯法。你去偷違建的設備看看(例如取一扇窗回家),看看會不會被"主人"告偷竊。
看看制式的合約,買賣標的建物基本上就是有登記的那一部份,過戶的也是合法登記的那一部份。
違章若沒有在合約上寫明,賣方是可以主張增建部份還是賣方的。當然這會有爭議,買方可以主張買賣時不知有違章,以為增建是合法登記的一部份是人之常情。但若賣方有告知違建,但合約沒寫明是否隨同移轉呢?
不只違章是這樣,買賣建物裡面的冷氣家具之類的東西,若是沒在合約寫明隨同移轉所有權,也會是同樣的情況。
現在大部份的房屋,透過仲介代書買賣的,這些東西(增建,非建物設備,瑕疵擔保)都會清楚寫明。
這是避免日後爭議該做的事。
如果你有含違建的房子要賣,也是要在合約寫明。若是買方不同意寫在合約,就把違建部份拆掉給買方。
買方只能選擇蓋括承受違建的好處和壞處,或是不要違建(賣方負責拆除)。不然交易就告吹。
按我的想法
違章和漏水應該分開看
法院會回到合約書上看
如果當初賣方沒有指明漏水
那你主張將會是有理由...
勝訴機會也會高一些

以我自己買賣的經驗來說
我當初賣掉一戶頂樓房屋時
就有誠實的告知會漏水
無需隱瞞
而買方他也欣然願意承受
所以往後就沒有衍生這些問題
皆大歡喜

個人認為
買賣的誠實信用才是重點
文章分享
評分
評分
複製連結

今日熱門文章 網友點擊推薦!