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xieb wrote:
誠心請教,所以在這個案例裡,其實帥過頭他原先也根本沒辦法把根本是不他名下的房子交給
租客使用,只是因為他有鑰匙,才讓不知情的房客最終住了進去.
實務上假設真的遇到了,新屋主應該是可以要求租客向帥過頭要求退錢與求償並搬走,是吧?還
是說會有其它的狀況?
至於要不要告租客就真的是另一回事,只要這個租客不是故意配合帥過頭搬進來製造新屋主的
麻煩的話,我如果是新屋主,只要他肯搬走我應該也不會告對方.但告帥過頭應該是告定了.
大家可以參考以下這篇最高法院的判決
裁判字號：97年台上字第979號
案由摘要：損害賠償等
裁判日期：民國 97 年 05 月 15 日
資料來源：司法院
最高法院民事裁判書彙編 第 56 期 287-293 頁
相關法條：
民法 第 347、349、351、353 條 ( 96.05.23 )
民事訴訟法 第 78、86、447、449、481 條 ( 96.12.26 )
要旨：
租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租
約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於
租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不
完全給付之債務不履行責任。且租賃為有償契約，依民法第三百四十七條
準用第三百四十九條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第三
百五十三條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依
同法第三百五十一條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵
者，出租人不負擔保之責。
由於新聞沒有講清楚
1.到底他們所謂的租約,房東的欄位是誰簽名
2.到底租約是買賣後才簽,還是買賣前就簽了?(至於是不是買賣後才簽,然後把日期往前押,則又是另一件事情)
如果房東的欄位是寫<帥過頭=黃xx> ,那就跟上面那則判決是一樣的概念
如果房東的欄位是寫<原房屋所有權人>,另外帥過頭簽代理人的欄位,
-->那就要探討,是否帥過頭在簽約時是拿權狀正本和房屋鑰匙等物 使得 房客善意信賴其有代理權,
如果是這樣,那可能法官還是會判租約有效(俗稱表現代理)
假設租約是合法-->變成買賣不破租賃
新屋主原則上,可以向當時簽租約的人(帥過頭)索取自取得房屋後的租金以及當時收到的押金
所以就算房客手上的合法租約 表示 租金是一次付清給前一手
但是房客住在新屋主的房屋裡,但是租金是前一手之前就收走了,仍然構成不當得利,要返回給新屋主
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文章編號：59818950
這案子很明顯是前屋主與帥過頭在不動產所有權有所爭議，海蟑螂估計是帥過頭交屋後找人進去的，有幾個重點可以觀察。
1.帥過頭的房客是如何進入該不動產，是換鎖闖入還是有鑰匙可進入，據側面消息，承租人之前就承租過該物件，簽約對象及給付租金對象都是帥過頭一方，所以判斷應該是有鑰匙進入。
2.賣方顯然想利用這方法與帥過頭切割，買方若為善意第三人，移轉登記完成，買方即取得所有權，帥過頭無法主張返還不動產，僅能依債權契約向賣方求償，如賣方已脫產，那帥過頭這仗就已經輸了，最倒楣的就是被賣方拿來擋駕的買方。
3.帥過頭的行動很奇怪，若早已掌握相當訊息，應該在交屋前就搬入，這樣才不會有第2點的情形發生，避免賣方交屋成功並將責任移轉到買方身上，現在買方想主張解約也有一定難度，畢竟賣方交屋義務已經完成，該物件被他人佔據，只能說是買方管理不慎所導致。
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文章編號：59820268
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文章編號：59822159
"前屋主韓姓女子「借名登記」買房"
帥過頭的開團購屋上本來就是以我糾團大家對這區域便宜房子有興趣.你就借名登記.來購買下這間公寓.因為這間公寓是
"當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而「仍由自己管理、使用、處分」，他方允就該財產為出名登記之契約，與當事人約定，一方以自己之財產「無償給與他方」，他方允受之贈與契約（民法第406條參照），尚屬有間。"
所以該韓姓女子並沒有知會黃家進狀態下找仲介販售.然後賣出之後發生糾紛在法律訴訟階段.
這樣看懂得問題在哪了嗎?
反過來.問題在為何沒有人發現到該仲介在產權調查義務上沒有查到該房屋的狀態乃有糾紛訴訟限制登記等相關事宜上.
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文章編號：59822546
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文章編號：59830297
