房市背哥 wrote:
個人聽過最近幾年買...(恕刪)
前輩分析的 很有道哩，
但我沒有上述的 四種情況，
不知是福 還是 小確幸。
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ss20180808 wrote:
各位前輩好：
我一直 不解 為何 台灣房價 2009到 2013年會翻倍漲。
就薪資而言，
台灣最低工資 只有些許的調整，
但是 人口出生率 卻是年年下滑，
2009年的時候，
台灣空屋率 已經超過一成，
而且2011年有實價登入的系統 比價，
為何 房價 還能 連年飆漲。
在 2016年的 當下，
台灣空屋率 已經破兩成，
再加上 稅賦的加重，
看來 房價 近幾年再漲的 機會 微乎其微，
現在 等地 只是 一個 我買得起的價位(台中市區 期許10萬內)。
但是 我不是 行家，
所以 眼光並不準，
要不然 我10多年前 早該買 COSTCO附近的 海德堡 社區，
當時開價 才 11萬。
樓主我來回答你,
主要是降息
你可以想想看, 大家多多少少有點儲蓄, 但是金融海嘯之後的連續降息, 錢在銀行定存沒用阿, 利息太低!
只好找利息高一點的投資方式, 多數人都是去買股票或者買房子.
所以股票從2009年開始上漲, 房價也是,
向我住新北市永和區, 這邊老公寓都差不多要1千萬左右, 如果出租可能也只是租個1萬吧
你可以算算看投資報酬率
房價已經太高了
但是沒辦法, 因為利息太低了, 大家不願意把錢存銀行, 錢會越來越薄.
所以還是股市跟房子
但是因為經濟不好, 而且房價已經漲太高了, 漲不上去了, 因為沒那麼多錢買阿.
想看看台北市一間老公寓都是一千多二千多萬.
會買老公寓的應該收入有限吧? 高收入直接買電梯大廈了吧.
問題是收入有限的...中產階級? 都要花1-2千萬買公寓. 有沒有算過要多少頭期款? 貸款多少?
例如台北市公寓1500萬, 500本金, 1000貸款.
一千萬如果2夫妻還要養小孩, 是怎麼還貸款阿? 收入要有多少?
說實在話我實在很難想像
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ss20180808 wrote:
各位前輩好：我一直...(恕刪)
都泡沫了, 為何不跌?
因為目前的房價,是人為炒作, 不是市場機制
根本和"供給面"←→"需求面"無關
因為那個需求是假的,是虛擬出來的買家, 這些買家並無住房需求, 而是供投資炒作
這由全台居高不下的"空屋率"就可以知道
一般人借錢不易,但還有很多人,能由銀行搬錢,不花一毛錢就能買房,為何不買?
造假的實價登錄,左手賣右手, 貸款金額根本都超過房屋買賣的價格
1.2008年次貸風暴, 美國是不是印了很多鈔票
台灣央行不是買黃金,而是把美金當成外匯存底,匯率又緊跟美金, 所以新台幣也多印了很多,市場上多出很多紙鈔,貨幣供給額增加!
但是,房屋有多一倍嗎? 稻米生產有多一倍嗎? GDP有多一倍嗎? 通通沒有
貨幣需求是固定的,流通量卻加倍
鈔票多印了一倍=實際貨幣價值只剩1/2
以物易物,是實際價值互換, 不是拿鈔票上那個數字 互換
本來以100元換一包米, QE之後, 要200元才能換一包米
QE之前,原本房屋值500萬, 因為QE實際貨幣價值只剩1/2,房價如果拿QE之後的貨幣去買,當然就是1000萬
QE(貨幣寬鬆) 就是個巨大的陰謀
經濟學家凱因斯曾經說過：“通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。”
例如
在第二次世界大戰後，國府大印鈔票增加貨幣供給額,來支應資金缺口，持續惡化了台灣的通貨膨脹現象。最後四萬元換1元
又例如
第一次世界大戰後,德國戰敗欠下龐大的戰爭賠款2260億馬克
德國猶太裔銀行借機大印鈔票, 啟動"通貨膨脹"這部財富絞肉機來迅速掠奪德國人民的積蓄。物價高漲薪水不漲, 原本生活優逸的中產階級立刻淪為貧民。
2.銀行的利率操作
銀行先大印鈔票,營造錢淹腳踝的假象, 再以低利率讓借錢變容易, 誘使民眾以擴張信用的方式向銀行借錢,讓錢能借出去。 之後銀行再調高利率回收
新台幣的金錢價值有二種, 一種是黃金本位價值, 另一種是發行的紙幣價值
只要先犧牲紙幣的帳面價值
1.操控物價和紙幣的價格比率,讓紙幣貶值(紙幣價值不過是帳面上的數字),銀行的負債就會減少 (就是創造通貨膨賬)
2.就能創造房屋不斷上漲的假象,讓人忍不住去追價, 深怕晚了買不到
3.鈔票多, 相對商品就變貴,讓房屋變貴,買不起,只好借錢買房
當銀行缺錢,欠下大筆債務時,就大印鈔票。印太多鈔票,銀行滿手都是錢, 以低利率,先把錢借出去( 鈔票多時,相對的房子/物價變貴)
等欠錢的銀行還完欠款,不良資產也賣完之後, 銀行利率就會反轉上升
此時,銀行會緊縮資金,減少貨幣供給, 讓鈔票價值上昇, 反轉鈔票/物價的比值 ,讓房價/物價變便宜
如同80年代日本泡沫經濟時，, 日元被迫升值, 日元貨幣供給額也大增, 東京房價一飛衝天
炒到普通人無法在東京買房；當時銀座鳩居堂前地價驚人，公告地價是１平方公尺約3千萬日圓(相當於1坪1億日圓)，一張明信片大小的公告地價就要30萬日圓。
現在的房價只有當時的1/2 - 1/3
3.政府的土地政策?
本來,農地有農地的價值,建地有建地的價格, 但是,通過一些手法......
農地,機關學校用地, 點石成金變建地 , 地價不鳴則已, 一鳴驚人
以各種理由徵收, 卻沒有依照徵收目的開發, 而是變成建地
農地徵收 → 蓋科學園區 → 變 建地
在區段徵收的制度下，除領回以重建（新建）價格估算的地上物補償費、人口遷移費、租金補貼外，農地被徵收後，可以換土地回來，而換回的土地是住宅區和商業區的建地，原農地面積百分之41至46的建築用地,價值增加數倍。
捷運維修機場 -> 變建地
當初徵收人民私有土地時，以建設捷運公共設施為名，不只徵收價格低，徵收完成後，又把土地持有權利交給建商聯合開發 ，違反徵收私有土地之目的，明確違憲。
機關學校用地-→改變地目→土地賣給私人建商
機關學校用地不提供買賣, 無營利情況, 不會影響房價,, 改變地目為建地,, 房價又被炒作 向上
原”汽車客運車站”, 不會影響房價, 但是改建後只有少部份供交通使用, 其它大部份改建為購物中心、影城、旅館、辦公大樓、集合住宅等不同類型設施的大型複合設施。 房價又被炒作 向上
國有土地釋出, 招標設定地上權 →提供給建商(非社會住宅)
上游的政策做多,銀行大印鈔票, 資金寬鬆,提供良好的炒房條件之後, 政府又創造出可供 建築的土地, 中游的建商和代銷就能順勢提高房價
4."龐氏騙局"（Ponzi scheme）
下游的房仲和投資客的角色
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,完全是多層次傳銷-老鼠會的做法
房價是 ….. 一層一層的加價賣下去
決定龐氏騙局(傳銷-老鼠會)的利潤，是必須納入更多的市場玩家，並且生產更多的鈔票。
一旦新加入的投資者減少或停止，龐氏騙局就會崩潰。
而政府的政策,房屋價格的不透明,交易過程的不透明, 土地稅制的不公平, 價格因此被操控。
前一個投資客吹噓房價會一直漲, 加價賣給下一個投資客, 其實這是種(如同加盟賣蛋塔一樣)"投資詐騙"!
這個房價暴增, 並不是因為GDP成長,或是收入增加,所帶動的房價成長
前一個投資客的獲利,並不是來自房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金
下一個投資客所投入的金額多, 它就賺得多,房價自然就漲的多。
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客
他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活。房屋全是買來加價賣, 不是買來自住。
住宅變成商品, 而不是生活必須品
因為這種房價上漲,就不是因為GDP成長, 房價自然上昇
而是依賴下一個投資客丟入多少錢, 加價多少錢?丟入的錢多,加價多, 就漲得多
為何可以隨便丟錢加價? 因為錢不是自己的,是銀行借出來的。
5.交通建設,配合適時推出
捷運蓋到那裏就漲到那裏, 但實際上目前蓋的捷運, 一些郊區路線, 全都未達設計運量
即"交通建設"做很多,卻不是為了解決交通問題?
"全民買單" 去炒作房價 ?
如果建案銷售不好, 各種交通建設就會適時推出某某大橋, 輕軌, 快速道路
一條機場捷運, 絕對不走直線, 彎來彎去通過特定地區
而路線還未公告, 周邊土地就被買光了?
高鐵捨棄市區車站, 就是要停郊區,高鐵青埔站/竹北/烏日/太保/沙崙
違反交通專業, 造成高鐵只有軸線 Trunk ,沒有整合台鐵及地區運輸 feeder的支線
高鐵的軸線人口較少, 而支線(公車/鐵道接泊),卻是人口密集區?
不是所有的人都只在軸線上移動,放棄人口密集支線的旅客? 搭乘率怎麼會高?
6.全民買單 ,有恃無恐的炒作
炒完後,如果沒人買?
1.拿來出租, 讓租客幫忙還房貸
2.租不出去, 租金不夠還房貸?最後房子丟回給銀行,讓銀行回收, 若銀行收不了,倒了, 讓政府進場回收
手法沒有換過, 從銀行搬錢買房子, 炒高房價,獲利了結,炒高到沒人買, 再丟還給銀行
台灣的銀行,超貸是常態,銀行經常配合投資客抬高房價,讓人買不起,沒錯, 它就是要讓你買不起!
買不起就要借錢買,銀行藉以得到更高,更長期的貸款。
過去的台中商銀,廣三超貸案, 中興銀行超貸, 陽信銀行超貸案,華僑銀行超貸案,中華銀行超貸案,
慶豐銀行超過新台幣負70億元資產淨值，逾放比達29.05%, 很大部份虧損都是拿房地產抵押,房地產超貸, 最後收不回來的錢, 造成銀行巨額虧損
亂放款,又拿房地產擔保,借出的錢遠超過房屋本身的價值! 本來要倒掉的銀行/農會/合作社
要求政府進場救他們?
在行政院金融重建基金（簡稱RTC）對於經營不善金融機構,以公共資金挹注方式，彌補問題機構財務缺口。迄2008年6月30日止，基金依法賠付計有
38家農、漁會信用部 ，金額約495億元佔24%，
9家信用合作社金額約433億元佔21%，
7家銀行（含信託投資公司）金額約1,134億元佔55%。
這樣就 2000億.....錢不見了
所以在上一次,10年前,SARS只是表面上的說法, 實際上是許多銀行超貸弊案爆發,發生擠兌時,房屋價格就已經被銀行高估了。
這些付不出貸款的"不良資產",其實是這種"投資詐騙"(如同賣蛋塔一樣)行為下的"賊贓"。
"賊贓"應該是要拍賣, 進入法拍屋市場,經過1拍2拍3拍,特拍之後, 打回原形,價格回到市場現值。
不幸, 行政院金融重建基金,在2000-2008年,投入了2000億了, 買下了這批"贓物",失去讓房地產市場回歸正常的機會
如果當初這筆錢,不是補助給銀行,而是讓政府取得這些房地產,轉化為社會住宅, 就能防堵炒作
房價高漲,是銀行金融業者+金融專家+政府+建商+代銷+房仲+投資客 ,上/中/下游分工合作,共同努力的成果
一般的民眾只是”棋子”,等著被宰殺,而不是這場賭局的玩家。 要等玩家安全下樁後, 最後才開放一般民眾進場,讓 "全民買單"。
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個人認為，當年的政府與建商的聯合炒作應該是八九脫不了關係
要說是因為利率或者其他經濟要素來改變投資習慣
華人一直都有有土斯有財的想法，台灣人一直以來也是有"養土角厝比養兒子有用"的傳統思維
有錢會買房這一點根本也算不上甚麼趨勢改變，一直都有
而土地炒作進而房產炒作
從第一手就喊高價來哄抬，卻是從信義計畫區開始
老台北人就知道，當初那種地方根本不可能有房價可言
一直到過去幾年，各種詭異的政策，像是遮雨棚算坪數等
還有不斷被媒體炒作的豪宅房價，疑似國有或者某政治團體持有的土地出讓或者變更用途投資建造
往往都成為該地方的房價指標，一口氣拉抬了房價
還有某被控賄絡的建商房屋，也都常常是各地區當時創新高的房價
然後接著就是連帶牽引了房價
要說是因為交易熱絡而漲價，卻總覺得是先被拉抬之後呈現漲價利多才造成交易熱絡
這就跟股票的利多消息一樣...
所以真的是經濟環境、利率調整、或者是投資習慣改變?
不自然的群體行為，有可能是各自巧合湊出來的結果?
至少我是不信。
