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yan886123 wrote:
房地產的租金有沒有3%5%？...(恕刪)
租金報酬率低是因為以現行市價計算
但很多地主持有土地都超過十年甚至是老一輩那裏繼承而來
他的成本並不是市價，甚至已經是零成本
比方西門町一個小店面月租就可以溢收超過百萬
拿來繳稅過生活買跑車綽綽有餘。
因為現金流有持續流入的特質，所以房市崩盤並不會像股市那樣有融資斷頭逃命賤賣的必要
最近有個新聞是西門町開業卅年的門卡迪咖啡傳出歇業
原因在於隔壁租給NIKE的店面月租金漲到三百萬
所以房東要跟著行情漲
站在買方的角度用現行市價看房地產，或許只看到5%報酬率
但對於持有多年的房東來說，他的年化報酬率根本超過100%
就好比當你手上有一隻不停下蛋的雞
這隻雞抓到市場上能賣多少錢，會不會沒人想買已經不是最重要的
重要的是源源不絕的蛋
交易市況差受影響最深的不會是地主，而是那些專門賣雞肉維生的店鋪。也就是營建業
需多新建案慢慢都開出破盤價，可以看到這個效應的影響
但是營建業也不會坐以待斃任由市價崩潰
觀察許多上市營建公司的行動就可以發現，慢慢他們都往有現金流的地方走
比方基泰興建忠孝西路上的基泰忠孝大樓，就是完全以招商為主
太子轉投資W-Hotel，瞄準旅遊商機
冠德旗下環球購物中心;遠雄成立iFG遠雄購物廣場
則透過百貨物流創造出現金流量
有現金流量就能做到永續經營，不用非得賤賣建案求變現
所以這幾年房市盤整我認為已經是下手買房的最佳時間點
等建商各個都建立起現金流灘頭堡不缺現金
價格就沒這麼容易談了
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