omniyeh wrote:
反正主建物面積 X單價 = 總價不變，Who care ?
鄉民care， 其他不用扯太遠。
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omniyeh wrote:
問題在於台灣更高位階還有民法，台灣民法的物權是登記主義，登記給誰，誰就有處分與排他的權力。公設持份沒有登記給區權人購買戶，立刻會有公設處分與排他權利的問題發生。
omniyeh wrote:
問題不在這裡，而是公設持份，權狀要不要登記 ? 台灣人會接受我花了錢，權狀不登記嗎 ? 登記了，就說叫虛坪制，不登記，又不接受，那是要怎樣 ?
提一個想法，公設持分跟著土地持分走
買集合式住宅 ，土地權狀會有土地區塊坪數的A/XYZ共有權利持分
建物(房屋)權狀坪數就只登記主建物&附屬建物坪數
附帶土地權狀對應的A/XYZ的大樓公設使用權利持分登記(無坪數，公設管理權歸管委會)
權狀上只有土地持份對應的公設權利義務持分，沒有面積
根據各戶土地權利持份負擔公設電費
約定專用 和 車位(含車道) 土地/公設權利持分 單獨買賣
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timlo wrote:
提一個想法，公設持分跟著土地持分走
買集合式住宅 ，土地權狀會有土地區塊坪數的A/XYZ共有權利持分
房屋權狀坪數就只登記主建物&附屬建物坪數
附帶土地權狀對應的A/XYZ的大樓公設使用權利持分登記(無坪數，管理權歸管委會)
根據各戶土地權利持份負擔公設電費
約定專用 和 車位(含車道) 土地/公設權利持分 單獨買賣
不是反對 "實坪制"，因為不管怎麼算，公設，房屋，土地不會跑掉，搬不走。
問題還是民法中的登記問題。有登記才能對物權有所主張與排他，管委會能對公設有所管理，是全體有權狀登記到的區權人，簽下分管協議授予的。有登記才有依據，拿掉權狀登記，什麼屁都不是。
這是台灣目前的法律規定，不是隨便把公設登記給管委會或交予其他建商管理就能解決。事實上，台灣法律亦規定，物權只能登記予自然人與法人。公設登記給非法人機構的管委會有適法問題。
這些都是主張 "實坪制" 者要去說明與怎麼修改民法的問題，不是在那裏亂搞，以為外國的制度可以照搬。
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timlo wrote:
如果權狀是所有權證明
各戶花錢真的買到了權狀上公設和約定專用坪數的所有權
那以下的答案應該要是Y
1.樓梯/電梯到你家門口之間放鞋子鞋櫃
2.陽台可以加裝鋁窗、花台
3.露臺可以增建雨遮牆面、採光板
4.車位可以不停車堆放雜物
5.健身房、閱覽室、交誼廳等公設可以開放廠商承租，並將租金照持分分配到每戶
6.垃圾雜物可以暫放公共區域
7.大樓蓄水池、水道開放戲水
8.公設、露台和車位坪數可以單獨買賣
權狀上30%以上的公設面積的真的有所有權嗎?
還是就跟附近的公園差不多
權狀確實是登記了你的物權，或所有權，但你只是持份，要有所主張，是需要所有人共同同意。
1.樓梯/電梯到你家門口之間放鞋子鞋櫃
Ans: 不可以，你簽的分管協議已同意由管委會禁止。更何況那違反消防法規，消防檢查會被罰款。
2. 陽台可以加裝鋁窗、花台
Ans : 不可以，你簽的分管協議已同意不能破壞大樓外觀。
3. 露臺可以增建雨遮牆面、採光板
Ans: 買露台只買到約定專用，沒有登記到物權，合約中寫的很清楚。所以未經所有區權人同意，就不可以。
4. 停車位是買到公共空間持份，
Ans 你已簽分管協議，同意依車位管理辦法，由管委會規定。去看合約，有這條。但有獨立權狀的車位，可以不受管委會制約，這有判例。
5. 健身房、閱覽室、交誼廳等公設可以開放廠商承租，並將租金照持分分配到每戶
Ans: 區權人會議同意就可，你也會分到錢。但若你一個人要決定，你持份太小，當然不行。
6. 垃圾雜物可以暫放公共區域
Ans : 你的區權會議若同意，你們共同擁有物權，就可。其他人管不著。
7. 大樓蓄水池、水道開放戲水
Ans: 你家的共有物權的區權人都同意就可以。
8.公設、露台和車位坪數可以單獨買賣
Ans: 不可以，你們沒有單獨權狀，無法單獨轉移登記，所以沒人會買。
9. 權狀上30%以上的公設面積的真的有所有權嗎?
Ans : 當然有，物權登記區權人共有，可共同擁有處份與排他的權利。
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別的國家法規，是別國的。台灣是台灣的，有本事，自己講清楚，全套要怎麼改。
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omniyeh wrote:
權狀確實是登記了你的物權，或所有權，但你只是持份，要有所主張，是需要所有人共同同意。
所以你證明了台灣的房屋權狀登記的物權是很弔詭不實際的
在大部分國家屋主說他房屋權狀30坪就是能使用的室內面積真的有30坪
在台灣的屋主說他房屋權狀30坪，
可以是30坪的透天建物再加不在建物坪數的車庫、庭院
也可以是室內25坪的公寓+5坪登記在他房子的公設
也可以是室內10坪的套房+10坪公設+10坪車位
屋主買房時就必須簽約放棄公設坪數的管理權利給管委會，
有公設持分也可以在共管契約內規定無使用公共空間的權利
同建案不同棟各層甚至同層不同戶公設比可以不一樣，可以有不在權狀的專用露臺
但是室內坪數和公設用權狀上每坪相同的價格算總價登錄
然後再叫消費者自己精明一點去算實坪價
到底哪一邊的建商和管理法規才是牛鬼蛇神妖魔鬼怪
果然是大部分國家比不上中港台的房價玩法
