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codyhsu wrote:
各位大大利用這個討論...(恕刪)
基於善意推定原則，您現在擔心這些事情是多餘的......因為到目前階段賣方也的確按進度履行契約啊！
至於過戶，跟原屋主原有貸款沒有絕對關係，一般標準作法是 過戶-->賣方還清貸款、塗銷設定-->買方設定抵押、銀行放款-->付清尾款、交屋........
所以不管賣方原來貸款多少，都必須先籌錢還掉貸款，經過一段時間才能拿到尾款，當然也有代書與銀行用代償(先調錢幫賣方還款)的作法。買賣價款與各期付款方式在簽約時都已定下來，賣方需要拿多少錢出來還款早已心裡有數，所以沒出現問題之前不必擔心......況且設定抵押金額並不等於貸款額度，通常都會多設定個20%，而且經過一段時間還款，貸款本金一定比當初放款金額少..........
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另外關於買方貸款的部分,通常代書在報稅期間,就會請銀行來評估可貸金額,這個動作通常在過戶前就會完成,這時代書會請買方到承貸銀行對保,也會將抵押權設定契約書送到銀行用印,準備通知雙方將過戶稅金繳清,請買方開具與尾款扣除賣方貸款金額後餘額同額的本票,準備送到地政事務所過戶,(買賣、設定同時送件),登記完畢後,代書會將登記簿謄本拿給銀行,請銀行撥款代償賣方的房貸.若還有餘額,則暫時存在買方的戶頭內,等塗銷賣方的設定後,再由買賣雙方會同代書,拿取尾款.
其實一般合法(加入公會)的仲介業者,不會拿石頭砸自己的腳,代書亦同......
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codyhsu wrote:
....[A] 買方簽這本票
加註什麼會比較保險呢??....(恕刪)
個人經驗從未在本票加註任何字眼，因為不知加註是否有法律效力，只要本著誠信交易完成本票最後也是收回撕掉......即使未能完成交易，賣方也必須將本票提交法院裁定才能執行，所以本票只是備而不用的性質........
codyhsu wrote:
....[B] 一般是不是在點交房屋 完成後
買方才請銀行放款?....(恕刪)
通常是付清尾款之後才進行交屋，若是不放心，可在付清尾款之前要求仲介帶領進入勘驗，不過若是現況交屋，除非在簽約時有特別加註各項設備狀況，否則很難要求各項設備完美無缺，畢竟這是中古屋..........
個人已賣過5次舊房子從未在現場交屋過，都是在代書那裡將鎖匙交給買方就完成交屋了.......
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文章編號：8702836
我們直營店都一定會做履保比較安全。但對屋主會覺得拿不到錢比較不舒服（特別是老人家會覺得房屋賣給您怎沒有拿錢呢）
中間最重要的就是代書，控管整各交易安全
解釋一下好了（我們的流程）
簽約（買賣雙方簽下不動產買賣契約）
買方 就準備印章，簽約款，簽約人的身分證
賣方 準備房屋與土地的權狀，印章，屋主的身分證(代書會將屋主的權狀代收)
用印 （拿雙方的印章蓋申請契稅與土地增值稅的資料）
買方 攜帶印章 準備本期的款項（通常在這時候就選擇要貸款的銀行，代書就與銀行將買賣的資料給銀行去辦理貸款作業）
賣方 申請印鑑證明與印鑑章。
完稅 （買賣雙方的稅單下來，買方就繳契稅單，屋主就繳土地增值稅單）
買方 這時候會簽一張與尾款同額的商業本票指名給屋主做擔保（買方的貸款也差不多下來了，辦理對保手續）
賣方 沒事等過戶
上述手續完成後，這時候代書先將房屋過戶到買方的名下，這時候查詢謄本，房屋過戶到買方名下，帶若屋主還有貸款則也會還在上面。仲介就會要求買方看屋看是否清空完畢，沒有問題的話就請貸款銀行進行撥款代償的動作（買方的銀行就將屋主的貸款給還掉，並做設定的動作。屋主就到銀行拿清償證明，交給代書辦理塗銷的作業。剩下的錢就轉到屋主的履保帳戶）
交屋 就分算一些費用（管理費.地價稅,房屋稅分算)將房屋權狀正本交給買方以及一些過戶的單據,資料交給買賣雙方.
重點是 屋主房屋拿去多少設定一點比較好，這樣比較會有保障。（多數銀行在辦理設定塗消的作業時一定會要求本人親自辦理）
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