rogerkuo2001.tw wrote:
樓主應是在Pitts...(恕刪)
美國稅金重也要加進去吧？？？
美國房價表面上跌很多 實際上是在M型化
要買他們的精華區難度也高
個人積分：31分
文章編號：38929871
個人積分：5分
文章編號：38930197
個人積分：715分
文章編號：38930261
個人積分：489分
文章編號：38930403
個人積分：1分
文章編號：38934866
個人積分：1786分
文章編號：38935791
首先提出個人觀點：用『租金跟房價比例』來判斷『租金』合理性是有茫點的！
說明如下：
(1)要知道『租金』是否合理，首先我們要釐清『租金』的『成本結構』，這樣我們才能判斷『租金』是否貴？還是便宜？
(2)再者要瞭解『租金』的成本結構之前，我們也必須瞭解『房價』的成本結構。
由於大家對『房價』的成本結構搞不清楚，所以自然對『租金』也搞不懂了，而濫用『租金跟房價比例』來判斷『租金』更是讓大家對『租金』搞得迷迷糊糊。
首先來說明何謂『成本』？
舉例來說(基本假設，由於利率過低不考慮利率因素)：
假設今天我買了一個八百元的東西，用了二年之後再轉賣給他人五百，請問這東西二年來的成本是多少？八百？五百？？？
答案其實是三百，就是用進價成本八百減去剩餘價值五百就是這二年的成本三百，這二年的成本是三百，所以只要這東西這二年能夠創造出三百的價值那就不算賠錢。
再來說明『房價』的成本結構：
一般房價成本可分為三部分：建造成本＋土地成本＋管理行銷。
再來講到房價不能不談到『土地』這種商品，把『土地』視為是商品是一件很奇怪的事，因為很多的商品原則不適用在這種商品上。
(1)首先，幾乎所有的商品都會折舊，只有『土地』這種怪喀不會，因為『土地』真正的價值是土地所創造出來的空間(使用價值)，而這樣的價值不會因為時間折損而消失。
(2)再來，所有的商品有量價關係，就是可以以量制價，一般商品生產越多價格越便宜，但是土地數量是固定(除非重大災變)而所能創造的使用空間也是受限的(除非改變容積率)，所以量價的邏輯關係並不太適用這『土地』這種商品上。
(3)房屋之所以稱為『不動產』就是因為他不能被移動，而這代表甚麼意義？？？意義就是一般商品(動產)可以做價值比較，因為功效可以相互取代，但是很抱歉因為『房屋』是不能"動"的產品，所以『房地產』的價值比較是不太有意義的，這也跟一般商品很不同的。
(4)由於土地數量固定不變，再加上公共建設的投資與土地開發後土地數量的減少，導致土地具有保質與增值的效益，這跟一般商品大量製造後造成價格降低又有點不太適用。
(5)『土地』的本身價值與周邊關連性極大，也就是說『土地』所產生的價值很多都是因為周邊區域發展而來(公共建設投資、交通建設、商圈發展等等)，所以『土地』價值是社會發展創造出來，這也就是為何 國父主張土地漲價歸公的道理，因為土地的增值不是因為個人的努力，而是隨著社會大眾的發展而增加，所以這一點又跟一般商品不同囉！
所以基於以上多項理由，個人認為把『土地』視為是商品是一件很奇怪的事，不知各位看官意下如何？
說了一堆，來個期中結論：大家對『租金』搞不懂是因為對『房價』搞不懂，而大家對『房價』搞不懂，是因為對『土地』搞不懂，所以......兇手抓到了 >> 真正作怪的就是『土地』囉！
因為『土地』被視為一種商品，但是又不適用一般商品法則，所以『土地』變成為財團、建商、投資客炒作的標的。
再來個期中結論：『房價』怪象背後作怪的就是『土地』！
現在回歸『租金』主體，請大家再複習以上的觀念課題，現以舉例說明『租本』的計算，來解析『租金』的定價標準為何？
先來個基本假設，由於目前極低利率環境，再加上利率計算有點複雜，所以這裡的案例暫時不將利率因素考慮進去。
案例：假設今天投資房屋來租房
房價900萬 = 房屋造價(30坪，每坪造價10萬＝300萬)＋土地(500萬)＋管理行銷(100萬)，房屋使用(租用)年限30年
30年後房屋拆掉，剩餘土地價值500萬(不考慮土地30年後增值)，所以30年的租屋成本是400萬
每月租金成本 = 400萬/30年/10月(每年假設實際租用10月) = 1.333萬，也就是說每用租金只要1.333萬就不算賠本。
如果是自住，則以每年12月計算，成本只需要1.11萬，所以自(長)住應該是要比租屋划算，而這些都還不計算土地漲價的價值，而且記住房價的漲幅幾乎都是土地增值所造成的！
經過以上攏長的說明，大家是否對『租金』與『房價』關係有更深入的認知？
以上是小弟個人對『租金』與『房價』的見解！
個人積分：1786分
文章編號：38936636
個人積分：372分
文章編號：38937719
chang.d1210 wrote:
每月租金成本 = 400萬/30年/10月(每年假設實際租用10月) = 1.333萬，也就是說每用租金只要1.333萬就不算賠本。
如果是自住，則以每年12月計算，成本只需要1.11萬，所以自(長)住應該是要比租屋划算，而這些都還不計算土地漲價的價值，而且記住房價的漲幅幾乎都是土地增值所造成的！
13.33/900~1.48%
我看還是定存好了!
不然就像別人說的,
買國外的房子,
投報率還高些.
------
話說日本人怎麼不懂得這樣算?
還讓房地產連跌了21年.
(根據日本2003年的統計資料)
2003年空屋率有 13.0%
而 86.9% 有住人的, 其中有 61.2% 是自有的, 25.7% 是向別人租用的(將近3成).
這說明了即使當房市下跌了十多年,
仍有3成日本人是選擇用租的.
同時還有: 那麼高的空屋率!
Housing in Japan
http://en.wikipedia.org/wiki/Housing_in_Japan
個人積分：31分
文章編號：38937830
個人積分：50分
文章編號：38943609
chang.d1210 wrote:
(2)再來，所有的商品有量價關係，就是可以以量制價，一般商品生產越多價格越便宜，但是土地數量是固定(除非重大災變)而所能創造的使用空間也是受限的(除非改變容積率)，所以量價的邏輯關係並不太適用這『土地』這種商品上。
大大粉有意思的分析!...拜讀了...不過有幾點?小弟有不同的意見.....
土地市場還是靠供需關係在運作的!容積率基本上是改變土地的價值而已,本身並沒有創造供給...
土地市場最大的供應商基本還是政府,政府可以透過徵收重劃,創造出新的土地供應!
當供應商本身財務有問題時?除減少開支以外,就只好創造新的收入!
當然增稅也可以啦!只是民選政府這樣會沒有選票.....
這也是各地方政府死命的徵收農地重劃,目的無非就是要創造更多的收入?不是嘛...
再來就是"漲價歸公"!小弟發現台灣的洗腦教育真的很成功.....
一講到土地政策?大家心理一不平就會想到這個!
不過那只是個"烏托邦"而已...
連奉行"社會主義"的中國大陸,土地完全公有都放棄掉這個精神了?
民主社會依憲法保障私產,如何執行"漲價歸公"?
這就乎應小弟前面講的,當一個政府徵收私有土地,美其名是公共建設,實質上是重劃標售,改善收支為目的!
當無法"照價補償"的時候,或是"補償不合理"時!可是土地一漲價卻還要歸公?......
這各位沒發現奇怪的地方嘛?
加油喽!
