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豐島 wrote:
但是千萬注意，設籍是有學問的，政府乃將夫妻視為"理應同戶籍"，所以夫妻間只能有一位申請自用住宅。就是即使房子都是你名下，設籍配偶那間，並不適用自用住宅。..(恕刪)
感謝豐島大的熱心回覆，感恩。
關於上述夫妻這點我再來去查證看看
按照地價稅優惠稅率規定來看是這樣解釋的：
依照土地稅法第9條及第17條規定:本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
01有舊文翻出來給大家看，不過主要討論的是地價稅這塊。地價稅優惠稅率夫妻及未成年小孩是綁一起的。
請問自用住宅和非自用住宅的差別?
....土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。
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ashinboy2009 wrote:
土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。
You are right !
所以設籍是學問，若是你有2處(含)以上的房產，自己選一戶土地面積持分大的，其他戶設籍登記在"非"配偶及未成年之受扶養親屬下，好比您雙親或是已成年小孩名下。一樣是可以享有自用住宅的優惠稅率的，每人適用的"自用住宅"，不限一戶，但是有總面積的限制。
參考一下唄！
時間暫停者 wrote:
不然真的會嚇死光500萬併入所得就不得了、我才在想有這樣得稅制會如實申報才有鬼
所以政府此舉對自用住宅換屋的一般老百姓來說，差異是有但沒那恐怖(還是多繳一些啦，但沒想像那嚴重)，除非是新購屋沒幾年買上又售屋換屋的(房屋評定現值變異不大)，或是非自用住宅的短買短賣，受到的影響才是較大的。
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豐島 wrote:
You are ri...(恕刪)
請問豐島大大:
如果房子原本是家人過戶到我跟他人三人名下，後來七八年前我買起來變成我一個人名下，現在我想換屋
因為我不知道當初購買時是否有用到一生一次的土地增值稅優惠，可以在上網查詢的到嗎?
當初購買的合約已經不見了，我現在想要換屋，由於七年前沒有實價登錄，貸款幫人做業績只貸總價的七分之一，如果現在把我住的房子賣掉會有賣價實價登錄金額，那我可以用房屋評定現值x各地%數計算嗎，我要怎麼查詢稅率試算自己大概要繳的稅金?
我現在把舊屋賣掉兩年內換新屋也適用退稅嗎?
因為是菜鳥還望大大不吝指教謝謝~
下面是在別篇看到的文章，跟大大說的賣屋所得算法有點不同，有點搞混了~
這篇寫得最清楚
給小弟上了一課
相信很多人包括小弟對“價差”有所誤解
１. 價差不是直接買賣價相減
２. 也不是<買賣價相減>乘上<賣出年度房屋公告現值>除以<賣出年度房屋公告現值+賣出年度土地公告現值>
３. 而是依照買價，賣價，買和賣當年公告現值
分別計算房屋在買價和賣價中所佔金額，相減才是
這樣算出來的房屋價差，比買賣價直接相減，低個幾成左右
這樣看來
實價課稅對賣方的衝擊是有，但沒有想像中嚴重
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小寶獅 wrote:
因為我不知道當初購買時是否有用到一生一次的土地增值稅優惠，可以在上網查詢的到嗎?
就我所知是無法查詢的，應該得親自跑一趟相關機關查查看。
小寶獅 wrote:
當初購買的合約已經不見了，我現在想要換屋，由於七年前沒有實價登錄，貸款幫人做業績只貸總價的七分之一，如果現在把我住的房子賣掉會有賣價實價登錄金額，那我可以用房屋評定現值x各地%數計算嗎，我要怎麼查詢稅率試算自己大概要繳的稅金?
按照規定，無法舉證當初實際發生的買賣金額，是可以採取以房屋公告評定現值x各地區稅率%當做所得收入合併計算所得稅。
但是利用此類方式申報，就得憑點運氣(政府無法從您當時的建商，貸款銀行鑑價資料，貸款額度，或是仲介商(若為二手屋)等相關資料中，查得你房子當時買進的可能價格)
所以基本上5年內買入(政府從2008房價主升段開始，即已密切要求銀行配合提供相關資料)特別是2年內買入(實價登錄)，此刻想要賣掉換屋的，建議都採取實價申報。而5年以上的房子，只要單價不超過3000萬或是太大坪數，以目前來看，採取房屋評定現值申報，是還OK的
小寶獅 wrote:
我現在把舊屋賣掉兩年內換新屋也適用退稅嗎?
可以的。重置自用住宅優惠辦法，無論是土地或是房屋都一樣，2年內都適用。無先買後賣或是先賣後買問題。但是提醒你，要去了解持有人以及自用住宅申請及設籍的相關規定，土地和房屋部分不大一樣。
參考一下唄
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豐島 wrote:
就我所知是無法查詢的...(恕刪)
如豐島大大所說我的房子屋齡約四十多年老公寓，七年前買的，現在賣掉單價不超過1500萬，坪數二十多坪，當初自己找代書辦理手續的，目前那位代書我也不知道跑哪去了。
房子是三人共有的，當初跟兩位哥哥買房子3/2產權沒有經過仲介，目前國稅局可查到的相關資料可能在銀行方面，而當初貸款很少，我也忘記有無提供買屋契約給銀行，因為看到豐島大大說房屋評定現值要有點運氣
我想問的是國稅局可以參考銀行當初鑑價金額定我的買屋金額嗎? 這樣民眾不就很吃虧 因為銀行鑑價跟市價有一段不小落差
如果用貸款額度認定對我來說更吃虧，當初貸那麼少難道民眾只能吃悶虧?
現在怕的是賣屋有實際登錄，國稅局直接把賣屋登錄金額去扣掉當初銀行鑑價金額，那價差實在很大!
我若採用房屋評定現值申報，但國稅局用銀行鑑價方式認定申報的話，那我要補稅的部分是 賣屋登錄金額-國稅局認定金額x綜所稅級距稅率嗎?
若採取實價申報是依照買價，賣價，買和賣當年公告現值分別計算房屋在買價和賣價中所佔金額，相減才是，那要如何計算當初購屋房屋的比重呢?
實在是價差太大不得不小心才會再次麻煩請教大大解惑，謝謝~
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calvinshiu wrote:
土地增值稅是你賣出土地才會課稅，如果你沒賣過房子或土地基本上不會有用過這優惠。但如果你賣屋是為了換屋，則不需用掉此次優惠，因為可以退稅，但優惠只有一次，用掉可惜。
Yes,若售屋前確定未來新屋適用重置自用住宅優惠，特別是土地，公告現值是以多換少可退稅時，謹慎考慮是否要用掉"一生一次"的特低吐增稅優惠辦法。
小寶獅 wrote:
如豐島大大所說我的房子屋齡約四十多年老公寓，七年前買的....
如果是這樣子，您更不用擔心！四十多年老公寓，計算財產交易所得的部份，分子部分房屋評定現值已經非常非常低(除非經過改建或拉皮)，而分母的部份(房屋評定現值＋土地公告現值)，若是您在雙北市，土地公告現值經過40年後已經暴增，所以分子越來越小，分母暴增，相除之下，即使以交易實價所乘上去眠驗這個除值出來的金額，也應該是還好的。(房屋評定現值可以參考你的房屋稅單，契稅單....等)
小寶獅 wrote:
我若採用房屋評定現值申報，但國稅局用銀行鑑價方式認定的話，那我要補稅的部分是 賣屋登錄金額-國稅局認定金額x綜所稅級距稅率嗎?
實在是價差太大不得不小心才會再次麻煩請教大大解惑，謝謝~
其實我的建議是，這房屋你和你兄長門當初共買多少錢即使已無實據，你自己應該不會忘記，你就先用實價去計算一次，看看最後列入綜和所得稅中的財產交易所得為多少(計算方式前面我提過)？再用房屋評定現值X地方稅率%也計算一次，差距不是很大的話，就建議以實價申報然後寫張紙條附在申報資料中，表明當時合約已遺失無法舉證，此價格為印象中之成交價格(很少人會忘記買房花了多少錢的。那些藉故說契約已遺失，記不清楚當時房價的，改以評定價格申報的，多以唬爛為主，特別是5年內買的，稅務機關人員也不會採信)，基本上敢自己面對以實價計算申報的，稅務人員都會採取"相信"的認定方式
老房子，真的就不用太擔心！持有超過7年以上的房子，影響雖有但更是不大！政府的態度，目前講明白就是針對利用重置自用住宅短期持有換屋頻率高，總價高，或是總面積大的為主。
參考一下吧～
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要換屋的版友可以一起研究
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如何享用重購自用住宅扣抵稅額
重購自用住宅除了土地部分可退土地增值稅以外，在這兒還要告訴您，房屋的部分也有扣抵綜合所得稅額的優惠。
符合條件（須同時符合下列條件）
（一）出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記的。
（二）納稅義務人出售或重購之房屋均須為自用住宅。
（三）納稅義務人出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。
（四）於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購者，先購後售者也適用。
（五）重購自用住宅的房屋其價額超過原出售價額者。
扣抵限額
重購自用住宅扣抵稅額以納稅義務人出售自用住宅年度，因增列該筆財產交易所得後所增加的綜合所得稅額為限。但原財產交易所得已依規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。其計算公式：
（A）出售年度的應納稅額（包括出售自用住宅房屋之財產交易所得）。
（B）出售年度的應納稅額（不包括出售自用住宅房屋之財產交易所得）。
（C） （A）－（B）＝重購自用住宅之房屋可扣抵或退還稅額
應檢附之證件
（一）戶口名簿影本。
（二）房屋所有權狀或建築物登記謄本。
（三）重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本；或向地政機關辦理移轉登記買入、賣出之契約文件影本。（以2次登記日計算，相距期間應為2年內）。委建房屋如無法取得地政機關移轉登記之契約文件影本，應以委建契約、建築執照及使用執照影本代替，並以建物總登記所屬年度，視為重購自用住宅完成移轉登記年度。
您不可不知的相關規定
（一）納稅義務人出售自用住宅房屋，於2年內重購樓房乙棟，其中第1層出租或供營業使用，第2、3層供自用住宅使用，如該2、3層之房屋價款超過原出售自用住宅價款者，仍可以適用重購抵稅。
（二）納稅義務人出售自用住宅的房屋後，以自建方式取得自用住宅之房屋，得適用本項之規定。
（三）納稅義務人及其配偶分別出售自用住宅2棟，並於2年內重購自用住宅乙棟以上，重購房屋總價超過出售房屋總價額者，原出售自用住宅所繳納之綜合所得稅額，可適用重購自用住宅扣抵稅額。
（四）納稅義務人以本人或其配偶名義出售自用住宅之房屋，而另以其配偶或本人名義重購者，仍得適用重購自用住宅扣抵稅額之規定。
（五）申請扣抵或退還之綜合所得稅額，係指出售該年度（以所有權完成移轉登記日所屬年度為準）綜合所得稅確定時，因增列該財產交易所得後所增加之綜合所得稅額。
（六）申請扣抵或退還年度，先售後購者，為重購之所有權移轉登記年度；先購後售，為出售之所有權移轉登記年度。
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