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真左維 wrote:
誠然若都按照公定標準(如果有的話), 實坪跟虛坪只是換算方式, 但問題是由於虛坪無法丈量, 就成為房地產不透明的阻礙.
車道算停車位還是公設? 機車位併入車道還是公設? 防空避難室以車位計價還是公設單價計價?
之前還有雨遮可以拿來攤公設哩.
一樓店面跟一樓公設, 公設比都是33%, 是消費者傻, 還是建商掌握扭曲空間術?
每次看到基本公設27%起跳就快笑死, 那公設比22%的建案建照怎麼拿的? 送錢嗎?
不動產不透明, 就是提供詐騙的溫床. 不動產法規真的不難, 但有多少人有能力精力會去K法規?
實坪制的目標就是讓虛坪變成邊際價值, 讓購屋者心理可以評斷, 我願不願意為A建案較好公設實坪單價比B建案多5萬.
實坪制重頭到尾就是讓價格更透明更穩定.
至於改實坪制讓大幅下跌, 您就別擔心了, 整體的總價還是跟利息跟區域規劃有關, 改實坪並不會讓購屋者覺得更貴買不下去.
...(恕刪)
實坪制, 從頭到尾就是讓價格 更透明 更穩定.
實坪制, 從頭到尾就是讓價格 更透明 更穩定.
實坪制, 從頭到尾就是讓價格 更透明 更穩定.
這一句, 你說得真好 !!
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小葉叔叔 wrote:
你只看到表面
沒去思...(恕刪)
問題的核心,就是建商投資承擔風險預計能賺到的錢,比買方認知想讓你賺的錢更多;而買方期待能撿到物超所值逼建商要跑路的倒店貨,這種佔便宜的心態亂砍價.在買賣雙方沒有合理價格共識的基礎下,目前的虛坪制,的確較可以有讓建商操作去玩一些數字遊戲的空間,達成雙方都可以接受的數字而完成買賣.
實坪制讓建商玩數字遊戲的空間減少,消費者要學習接受房價比想像中更高的心理準備.
建商計算的原則很簡單,就是拿出來投資的錢,預計若干年後回收的利潤如果沒有達到某個成數以上,就不值得去冒這個風險(有夢最美,說服股東加入投資,但景氣不好能完銷達成預計目標的案件其實不多,不然就大家都來投資當建商,又沒有資格門檻).要制定真正能降低房價的政策,要從保障建商獲利比例的角度來思考.建商不是做慈善的,沒有預計獲利是不會進場;而殺雞取卵的做法,只是讓經濟進入寒冬而已.
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本來就是這樣，天真以為實坪制之後房價能壓低，太天真了。
實坪/虛坪只是表達方式問題，好啦就算都不用登記坪數，以圖面現狀交屋，也是同樣意思...
假設我蓋整棟大廈，共100戶，總建築成本48000萬元，總坪數為4800坪（含公設虛坪），或是3500坪（室內使用實坪），會因為二者表達方式不同，建築成本會有價差嗎？
依虛坪來算每坪成本48000/4800=10.0萬，
依實坪來算48000/3500=13.8萬，
這樣懂嗎？那個1300坪的公設，建商會送我嗎？當然不會，我想蓋更多公設，就必須付出更多錢，
然後房屋稅問題亦同，怎還有人以為實坪制，稅金會更省，我蓋更多娛樂公設，政府當然會核定更多的稅，
我家小妞蛀牙了~
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