AAABBB3102 wrote:
我覺得這個不準
因為 20年的租金估算一樣
未來不知道，那看過去20年歷史，相同地段房子 就是1萬7 沒漲過嗎？
時代背景不同
光基本需求面來看
過去20年人口不斷增加
未來20年人口不斷減少
未來租金房價能持平
就已經很不容易了
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當然一般的自住客，房子本來就會一直住下去，很少有人會因為預見房地產將走空，就把現在住的房子賣掉，然後高檔出脫，換成租房子住，等待另一波低點再回頭買房子。再來就是，如果你這樣子做，交易成本在房地產交易是頗高的，在股市中，可能交易10次，才會感覺到交易成本的存在，房市交易，每買賣一次稅金、房仲佣金、零零總總的都頗為可觀，房貸利息支出，也可能要從頭來一次。
再來就是，租房子，和買下房子成為自己的"資產"，並非不會產生額外風險，就像股票投資，個股有公司經營成敗、產業興衰的風險，指數被動投資有整體市場的系統性風險，當買下房子後，房子也可能出現損壞、遇上火災，甚至地震全倒，房子不能住，但房貸還沒還完的情形，這造成的損失不可謂不大。其他小問題也不少，比如住進去幾年後，搬來惡鄰居，房子因為是買的，無法說搬就搬。但租房子選擇換個居住環境的成本低非常多，如同股票，即便你5、6百萬投進去0050，想明天開盤後採取現金為王的策略，大概花10分鐘就能拿回現金了，但是賣房，通常得耗個3個月到半年，市況差，大環境景氣又不佳，甚至又有惡鄰居在旁，想堅持理想賣價的話，拖個1年以上還賣不掉的比比皆是，但這種狀況下越拖賣價越差。
經濟學ABC，價格由供需決定。單純由剛性需求成長，造成的價格上漲，是正常通膨，由市場中因低利環境，產生出來的過剩游資，創造出來的需求增加的價格上漲，則屬於泡沫。作用力=反作用力，也等同俗話說的禍福相依，很多利弊得失，是要先看遇到什麼樣的環境，才能決定是福還是禍。如同投資商品的警語，過去績效不等於未來績效。
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