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dio0503 wrote:
我最喜歡亂算了~~有...(恕刪)
Dio0503大，你聰明絕頂，而且你這個算法還是假設世界完美的狀態下都虧本了。小弟建議你再修正一下你的模型。
1. 利率2.2%或2.4來試算的話(事實上，大台北現在大多是2.2的利率了)。
2. 還有如果你再算1年只有滿租11個月的話，租房的都知道，一間房子大約一年換房客，然後租一年換房客，約要花10-15天找房客，找到房客要給10-15天的緩衝期，所以只能試算11個月的滿租。
3. 然後還有房屋稅、地價稅、開辦貸款要保的地震險跟火險的成本
再換成上面這三個參數，這樣絕對賠的你滿地找牙。
另外，你的算法是會計學的算法，如果改用經濟學機會成本的算法的話，你自備款的700萬，用1.37%的一年定存貸款利率加進去算的話，第一年還要再多700萬*1.37%=95900的成本，第二年要再多800萬*1.37%=11萬。
雖然我有幾間房在收租，四間是在2006買的，二間是在2011買的，一間是在2012買的，月收租約18萬，今年我想幫我兒子再買一間在雙敦化學區開價820萬的8.2坪套房(這間591上還有)，如果820萬*0.88=720萬(一坪約89萬成交)成交的話，還要再花30萬裝潢，總共要花我750萬，月租實收13000，我前一陣子也是用這個方法計算了一下我每年還要倒賠9萬元，為了小孩求學，我這間要持有12年，倒賠108萬，我拿來讀私立小學就好了，於是馬上下定決心讓我兒子讀私立小學。
結論：
1.現在買台北的，都是賭房價會上漲的，但上漲的過程中，將來要賣，也要找到下一個盤子來接手的。所以我是不看好的。打算接下來幾年，把手邊的房子貸款還一還，利率正在逐年上漲，稍一不慎，累積的財富就被法拍了。
2.我的算法是小套房都要虧9萬了；如果是2房的話，租金投報更差，保證賠更多；3房的話，更不用說，賠到你滿地找牙，而且聰明的人不會買，只會租了。
3.房市在高檔，就像紅茶電，在1300的時候也有人看好，我可沒打算去淌這混水。
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dio0503 wrote:
我最喜歡亂算了~~有...(恕刪)
dio0503大，我把上面的算法，自己重算了在下面，比你多考慮了700萬自備款的機會成本，
2400萬 貸1700萬 自備700萬好了，月租3萬，一年滿租11個月，租30萬，
自備700萬的機會成本是700萬*1.0137=95900
1700萬只還利息(假設你永遠只還利息)，利率2.2%，一年37.4萬利息支出，
假設房屋稅、地價稅、地震火險，加一加，一年2萬好了。
你的房租收入30萬減利息37.4萬減自備款機會成本95900減房屋稅、地價稅、地震火險2萬=負19萬。
天啊，買間2400萬的房子，一年下來要負19萬。持有3年負57萬。所以三年下來，你的房價也要跟著上漲57萬，你才不虧本，但是下一手要買的人，他如果也會算這個的話，他一算，聰明的，不會買，笨的被騙一兩次，應該遲早會發現。
我不排斥買房置產，但是買要買對時機地點價錢，買對時機地點價錢，買對時機地點價錢，現在買房的，由其是大台北的房子，是會讓你越買越窮的！！！
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