jimmmy wrote:
看你用租金報酬率推...(恕刪)
我文章後面不是寫了嗎?只要人口紅利消失地區~租金報酬率高也沒用~我怎知以後租金會不會又跌?
那是推算房價崩盤基礎點用的~
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不再投資台灣 麥當勞恐撤與「房地合一」有關？
財經中心／綜合報導
知名連鎖速食業龍頭麥當勞，在台經營已經31年，現在卻驚傳要退出台灣市場，引發全台震撼，也為台灣的餐飲業投下震撼彈。只是麥當勞不但每年都穩居連鎖餐飲業龍頭，甚至台灣還是麥當勞全球前10大獲利市場，如今宣布不再投資，有房市專家表示，恐怕與台灣明年要實施「房地合一」政策有關。
麥當勞傳出要退出台灣市場，引發全台震撼，儘管事後麥當勞發出聲明，稱說是「授權經營」，不會退出台灣，但會更改經營模式，除了全台350間直營店門市受到影響，更有1.6萬名員工恐面臨換老闆的命運。
但根據《好房網》報導，有大陸媒體分析，麥當勞是靠房地產獲利，其收入來源的部分，房地產就高達9成。台灣將從明年元旦起，實施「房地合一」的政策，屆時將影響國內房市，各界預測交易成本提高之後，投資客將會陸續退場，將可抑止炒房歪風。
有專家分析，麥當勞在西方國家的經營模式有三種：1.採特許經營式、2.購地自建連鎖店，再將店面租給加盟者當房東、3.長期向地主承租，租約達20年，談好後再當二房東將店面租給加盟者，並從中加收20%的租金，之後再依據當地行情調高租金漲幅。
麥當勞的地產模式，「品牌」和「地段」是2大關鍵；其中「品牌」部分，透過收入各家加盟店的錢買地產，再租給新的加盟店，另要求加盟者得支付一定的保證金，一半在15年後償還，另一半則在20年期滿歸還，麥當勞這樣可向銀行申請租約貸款，完全免掏一毛錢，就可買房地產。
「地段」部分，麥當勞在選址時，會綜合區域環境、交通、人口密度和結構、建築設施等因素考量，客源綿延不絕也會帶動周邊商圈而形成群聚效應，帶動當地房價大漲，自然租金就會提高。而身為最大包租公的麥當勞，自然就可從加盟者獲得更多的租金，成為重要的收入來源。
只是「房地合一」即將上路，將會重重打擊投資客的獲利空間，麥當勞是否也因為如此而傳出要退出台灣市場，目前尚無法證實有直接關係。只是麥當勞以後還想靠房地產大賺一筆的可能性已經大大地降低。
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