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1.地段。
2.供需。
其他的全部都是這些所衍生出來的次要原因~~~
商業區拿來蓋住家，地近市中心，價格能不高嗎？大家全都要往市中心擠，價格能不高嗎？
不管是建商還是投資客，也是看到這兩點，才會進去想撈一筆的，現在房價這麼高，大家都有責任，光罵建商和投資客炒作房價，罵政府沒有控制好房市，這些都是次要的~~
要做的事只有幾樣，都市內，就是商業區，所有正常都市發展都是商業區從市中心交通匯集點開始不斷向外擴張，商業區外圍再蓋住宅區和低污染工業區，更外圍是工業區和農業區，商業區不斷擴張，其他區就更往外擴張搬移，政府要做的事只有兩樣，控制好各用途區域，以及不斷地建設便利的交通軟硬體~~~
偏偏臺灣不是這樣，民眾硬要往市中心﹝商業區﹞的地段擠，建商看到這樣，就不斷地在都市內﹝應該是商業區﹞的地段建住宅，投資客看到供不應求，就屯房炒房，從中牟利，政府被罵到只求短期效果，就開始打房﹝毀了經濟發展﹞，在市中心蓋國宅﹝商業區當住宅區用﹞........
這樣的搞法，再二十年也無用~~~~
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Johnny_depp wrote:
所以台北市不用在搞...(恕刪)
當然政府不能用強制力，硬要已經存在當地的住戶搬走，至少在民主國家這一套是不可行的。
現在一般所指的都更其實和區段發展或是變更沒多大關係，說穿了，也不過就是原有的房子太老太舊太醜，有礙市容觀瞻，或是房屋結構有安全上的問題，才去重建新房，但是原住戶們不見得有錢去蓋，所以請建商來幫忙，原住戶有新屋住，建商有利可圖，政府也達到市容更新的效果~~
但是更積極的都更其實是整個區段的變化，原地住戶自然搬遷到全空，當地若已經發展到商業活動頻繁了，就把區域用途從住宅改為商業區，沒人說商業區不能住人，所以原本住戶還想住，只要房子還在，可以繼續住下去，就算是臺北市中心，很多地區已經是商業區了，但是還是有老住戶在裡面。
在民主國家，這樣的發展是自然演進的~~
極權國家就不同了，政府老子要這塊地方做什麼，一道命令下來，期限一到，拆除大隊就來了~~~
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