bar0402 wrote:
不要答一些沒水準兼瞎扯蛋的廢話!
一一回您,但小的打字慢!
小的先回您這句!
罵得好,但小的不會回罵您?為甚麼?
因小的尊敬您,知道您是個有正義感的熱血人士,如您身在滿清末年,小的想您可能是那七十二烈士之一;
小的著實替您可惜!
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cazando wrote:
我是很想相信啦但看你...(恕刪)
你真的只剩這招了嗎?
講不過就要變成人身攻擊? 問題是你的人身攻擊又跟本主題一點關係也沒有..
就是單純紓發你不滿而已, 這是幹啥?
我跟j兄都很認真在都更法的合理性及改進方法上努力..
雖然不敢說我們講的是真理, 但絕對都有相當可行性, 不是亂扯的...
例如我主張一律公辦強制都更, 這是日本及歐美國家的政策..
不是我的不切實際...
請問你和大部份建商派, 除了講一百萬次都拆王家合法, 王家人在說謊..
這些講一次還不錯, 講多了完全於事無補, 一點營養也沒有的話之外..
你認真想了, 舉出什麼比較有建設性的方案或思維?
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都市更新是要在真正需要更新的地區作更新，而不是只有利益考量，只找些所謂精華區，炒房地產，
只為了短期的利益，大家想賺幾翻！犧牲自己的財產及權益，來成就好幾十億的商機！
而一般住戶及市民實在很難和建商、實施者及財團對抗。
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老老人家 wrote:
一一回您,但小的打字...(恕刪)
請閣下用行動表示.. 你是尊重這討論及尊重這對手..
不是用嘴砲表示... 十幾年前,我就敢對某副教授直接開轟..
纏鬥好幾個月... 今日還可能會懼戰怕戰?
我可以讓你否定, 甚至接受你質問..
但反過來, 請你提出更合理, 更適合的做法及解釋..
看來目前為止閣下是主張都更法沒問題的人..
那麼你就要有充足的能力, 去為現在的都更法缺失辯白...
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都市更新是要在真正需要更新的地區作更新，而不是只有利益考量，只找些所謂精華區，炒房地產，
只為了短期的利益，大家想賺幾翻！犧牲自己的財產及權益，來成就好幾十億的商機！
而一般住戶及市民實在很難和建商、實施者及財團對抗。
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bar0402 wrote:
1. 由非營利公正單位來進行判定, 老舊不代表非得重建..比起歐美多得是百年老宅, 是不是非得強制重建, 應該是專業判定..
不是你說老舊就可以要公權力幫你強制拆!(其實你是要圖利啦!)
2. 權利變換機制由都更單位進行...不讓建商或住戶插手...這樣台灣都更最大的亂源: 權李變換機制不被信任, 可以最大程度改善..
因為, 沒有更好的機制了...
我所說的也不要直接就講不可行, 日本, 歐美的都更就是這樣進行.,.
要最大可能避免人謀不臧.. 怎可能讓建商及住戶自行去談出合理的權利變換機制?
我很認真回你喔..
小的基本上同意!
1.當然要由非營利公正單位來進行判定,甚麼是非營利公正單位?政府單位算不算? 現在都更範圍的核定都由正府機關邀集專家學者核定
2.小的前面有提過權利變換的改進方式
權利變換估價師必須一半由地主提出(如您覺得不妥,可由非營利公正單位來指定)
一切以權利變換為準,實施者不得與地主私下交易,否則已詐欺論
您覺得如何?
3.日本, 歐美的都更就是這樣,是怎樣?提出個實例大家討論一下,看他們是如何解決丁子戶?
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bar0402 wrote:
現在台灣的都更法,. 怎解決或避免遇到下面的問題?
1.現行都更法, 基本上都以台灣都會區精華地為極大部份..
換言之, 你要是在南投或嘉義之類偏遠地方有老房子, 想要進行都更..
連要跟你合作的建商都找不到, 請問該如何解決這問題?
2. 現在台灣都更法的權利變換機制, 是讓建商去找估價師..
估價師確實會開一個由專業判斷的價格..
可是不要忘記, 估價師是建商找來的, 找十個也是一樣, 會有人不以建商的想法, 建商的利益為優先嗎?
下次誰還會請你來估價? 這個利益共通結構, 請問要如何解決...
再者, 實際上這價格並沒有絕對強制性, 建商的作法還是"個個擊破", 談到哪拆到哪!
這造成很大的不公平, 而且到最後, 既然要協商,又得依多數決強制拆除..
如果價格談不攏, 該以誰的意見為準? (就以文林苑為例, 王家開價2億, 建商先只給7千萬..
後來又提升到近億, 甚至最近又有說法打算再多給點了事..)
即使您是高中生, 也看得出這樣的權利變換機制很有問題...
請問強者如您的老人家, 您認為要怎改進這狀況..
我打了很多字, 把實際狀況告訴你, 請你認真回答..
不要答一些沒水準兼瞎扯蛋的廢話!
現行都更法有規定一定得找建商合作嗎?? 再者若非得找建商也可多找幾家來尋求最有利都更戶的建商來合作吧!?
個人積分：28分
文章編號：37274392
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文章編號：37274485
bar0402 wrote:
2. 現在台灣都更法的權利變換機制, 是讓建商去找估價師..
估價師確實會開一個由專業判斷的價格..
可是不要忘記, 估價師是建商找來的, 找十個也是一樣, 會有人不以建商的想法, 建商的利益為優先嗎?
下次誰還會請你來估價? 這個利益共通結構, 請問要如何解決...
再者, 實際上這價格並沒有絕對強制性, 建商的作法還是"個個擊破", 談到哪拆到哪!
這造成很大的不公平, 而且到最後, 既然要協商,又得依多數決強制拆除..
如果價格談不攏, 該以誰的意見為準? (就以文林苑為例, 王家開價2億, 建商先只給7千萬..
後來又提升到近億, 甚至最近又有說法打算再多給點了事..)
即使您是高中生, 也看得出這樣的權利變換機制很有問題...
請問強者如您的老人家, 您認為要怎改進這狀況..
我打了很多字, 把實際狀況告訴你, 請你認真回答..
紅字部分小的不同意
這個問題跟前面一樣,小的已經回應過了,您對小的解決辦法有何意見?
一一都回應了,休息了!
p.s.小的建議不要寫太多字,小的閱讀緩慢!
一般文學評論者認為"詩"是文學之極致, 字數少(敘事詩除外)但含義豐富
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文章編號：37274628
無樂不做天行者 wrote:
現行都更法有規定一定...(恕刪)
這次有問題的就是找建商合作的都更..
都更當然不是只有自行都更而已, 還有公辦都更不是嗎?
但問題在, 有利一般居民的當然是跟建商合作都更...
可是, 實際上真正大家的衝突點也在此..
找建商不是罪過,而是住戶跟建商合作, 去強奪不同意戶的產權...
我一直強調, 只有在能確定是公益性質時, 公權力才有資格這樣做..
我想問一下, 自己想都更, 找建商合作, 本質上會是公益嗎? 不是吧? 是利益!
文林苑案就是住戶找建商(樂揚不是第一家被找的.)的結果...
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都市更新是要在真正需要更新的地區作更新，而不是只有利益考量，只找些所謂精華區，炒房地產，
只為了短期的利益，大家想賺幾翻！犧牲自己的財產及權益，來成就好幾十億的商機！
而一般住戶及市民實在很難和建商、實施者及財團對抗。
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個人積分：12分
文章編號：37274684
老老人家 wrote:
小的基本上同意!1....(恕刪)
你錯了:
都更委員會只負責"審核", 不負責直接計算及運作..(所以有建商操作空間.)
只要當事者沒異議及過了門檻, 都更都會走下去...
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都市更新條例的血滴子是《權利變換法》
為什麼住戶在建商都更分配的情形下會氣到炸呢？憤而抵抗不參加都更。
簡單的說，住戶是以《都更條例》之下《權利變換法》來計算分配。概略的公式如下；
都更後的總售價--都更建造總成本 = 住戶分得屋價
它的設計是以金錢為計算單位，然後再以金錢換算住戶可以得到的房屋坪數。很簡單吧？為什麼會讓住戶氣炸呢？
因為建商非常懂其中的「眉角」，因此第一呢將都更後的總售價縮水，怎麼縮呢？
《權利變換法》的總售價是，最終申請核准的總房屋面積，乘上每坪的單價，那麼不是很明確嗎？
錯！《權利變換法》都更新屋的每坪的單價「只能」由建商找的三家估價公司決定，
那不是很合乎中國「貨比三家不吃虧」嗎？錯！因為估價師只有建商能夠找，價格只有他們能定，
而且該法規定估價是由建商花錢請來的，而且通常估價的單價都會照建商的「意思」嚴重偏低，因此都更後的總售價變成很低。
住戶沒有異議的空間，一切合法，這是第一步。
第二再將都更建造總成本灌水，怎麼灌呢？在《權利變換法》規定政府必須保留建商財團至少12%風險利潤的情況下，
訂定一個每坪房屋的建造標準價格，如台北市「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準」
「臺北市地價調查用建築改良物標準單價表」「臺北市都市更新審議案（重建區段）建築物工程造價基準核計原則」
這些是誰參與訂定的呢？建商、建商的公會等，因此造價偏高到不行，遠高於12%。還有，建商沒有自有資金情形下，
拿住戶的值錢的土地去建築、土地融資，利息呢？列入建造總成本，
還有什麼權利變換費用，管銷費用，拆遷、安置、人事等等一大堆，灌水到不行，而且每一項都有都更法的規定，
住戶怎麼異議都沒有用，所謂的共同負擔費用，一切合法。
最後呢，大家就應該知道這樣簡單的算數，住戶分得屋價就少的可憐了，因此建商的都市更新成本利潤通常由 35%至440%
，難怪許多建商趨之若鶩這樣的暴利了。其實大家可以問一下建築師事務所，都市更新案的利潤是多少，
再加上這幾年新屋售價一直漲，但是建商還是以多年前估的偏低價格計算，因此都更的「漲價歸建商」。
各位可以知道這就是為什麼都市更新推動為什麼那麼難，因為《都更法》完全是對建商一面倒的偏袒。
一初都是估價制度在搞鬼，台北市釘子戶，或都市更新訴訟事件，90%是估價制度不公平造成的，
市政府都更顧問小組、監察院都提出了這個問題。
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都市更新是要在真正需要更新的地區作更新，而不是只有利益考量，只找些所謂精華區，炒房地產，
只為了短期的利益，大家想賺幾翻！犧牲自己的財產及權益，來成就好幾十億的商機！
而一般住戶及市民實在很難和建商、實施者及財團對抗。
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