房地產即將緩跌直至崩盤-美國長期公債大跌 升息的喪鐘已敲起

AL2216W wrote:
為何美債利率一升就等...(恕刪)


如果你有100萬美金可以投資全世界的政府債券, 假設各國債風險值一樣下, 你會買殖利率2.5%的A國國債, 還是買殖利率只有1%的B國國債? 一定是買A國國債, 對其他資金也一樣會學你追逐較高利的, 那資金就會從B國國債撤出, 去買A國國債, 變成B國債價格下跌, A國債價格上升, 換言之就是B國債殖利率上升, A國債下降, 直到兩邊利率一樣, 所以當美債殖利率一直上升, 在還沒達到平衡前, 其他商品就是跟著升

類似這樣的觀念, 目前10年期美債被公認為風險最低的商品, 所以只要10年期美債殖利率上升(價格下降), 資金就會開始流動, 因為最低風險的都降價了, 那其他較高風險的債券價格就不容易再維持原來價格, 價格自然會跟著下降, 就變成殖利率上升

CAPM模型闡述的概念說得很清楚

預期回報率 = 無風險回報率 + (風險)(商品回報率-無風險回報率)

現在大家大多認同把10年期美債視為無風險回報率, 所以公式變成

預期回報率 = 10年期美債回報率 + (風險)(商品回報率-10年期美債回報率)

所以當10年期美債回報率上升, 商品回報率就會跟著上升才有一樣的預期回報率, 如果沒跟著升, 等到低於10年期美債回報率時, 後項會變成負的, 反而讓預期回報率低於10年期美債回報率, 這是不合理的, 如果現實真的這麼走, 那鐵定會有大事發生, 如美國要倒債了, 或個別市場的特殊情況

====
(商品回報率>10年期美債回報率)是一個經驗通則, 個別市場可能會有特殊情況, 那就要依該市場狀況去修正, 這要先說好, 不然又有人要斷章取義來亂了

科瑞岱爾 wrote:
其實先不管利息上升,...(恕刪)


夫妻雙薪不到八萬的大概也只能從青年首次購屋優惠房貸額度內打主意而已
薪水夠力八萬當然可能會再多借一點
但絕對會先計算好負擔能力
至於換屋族更是只需補差額即可
上述是常識
誰會沒事因"房價上漲而必須多借500萬元"?
負擔能力不足當然往外圍找房子往小坪數找房子

~只看過怕升息讓影響負擔超出能力的
還沒看過借了才在擔心本金的~
...............................
今天彭總裁講話重點整理:
1.安倍第一箭是寬鬆貨幣,但台灣的實質利率比日本低...(略)代表台灣貨幣比日本寬鬆,台灣銀行業放款持續成長,台灣早就採行寬鬆貨幣,不是現在才採行
2.增加稅收和提高舉債這兩個方法,在短期沒辦法做,但台灣民間儲蓄很多,將民間儲蓄導入投資才是最好的方法

所以~央行會繼續維持低利率的貨幣寬鬆政策同時導入民間資金投資(不又是房市跟股市?)
ryanku918 wrote:
"研究報告"??
先看看你自己的論點是不是在寫研究報告
要求別人前請先自己想清楚自己到底在說甚麼話...(恕刪)


我當然知道你不是在寫研究報告,你寫的東西基本上都是你自己「想像」的

01上太多既不懂總體經濟,也不懂銀行實務的人,只憑著自己的想像在解讀經濟學

太複雜的東西就不說了,我只針對你這句「如果銀行買10年期美債有2.5%的利率, 銀行幹嘛承做2%的20年房貸利率?」

還有你為自己辯解的這句「未來當台灣10年期國債殖利率跟著美債攀高」

以及最後你的結論「(當台債殖利率)高過房貸利率, 那銀行自然會把房貸利率拉高」


關於第一句,我已經說了,台灣的銀行買美債,不是想買多少就能買多少

關於你為自己辯解的第2句,我給你看2個圖,第1張是美國10年期公債殖利率,第2張是台灣10年期公債殖利率,都是從2003年以來的走勢圖





台債殖利率會不會跟著美債攀高?至少過去10年,台債和美債間沒有這樣的關連性

關於最後一句,假設台債殖利率因為某種理由,真的也上來了,房貸利率真的就會走高嗎?

從第2張圖可以看到,2004年中,台債殖利率都在2.5~3%間

你知道這段時間台灣的房貸利率是多少嗎?我告訴你,平均在2.3~2.4%間

其餘很多時間,台債殖利率也是高於房貸利率的,這是央行的資料,有興趣可以自己去比對:
http://www.cbc.gov.tw/public/Attachment/36241662871.pdf

為什麼會這樣?答案很簡單:不為什麼。因為2者間本來就沒有絕對的關係

你最大的錯誤在於,搞不清楚「銀行要不要買台債」以及「房貸利率定多少」,兩者從來就不是機會成本的問題,這是兩個不同的業務,你所謂的「推論」,只是你自己的「想像」

你不但第一句就錯了,後面一樣也是錯誤連篇

更好笑的是,後面還有人大聲喊「正解」哩

還有人自以為很專業的拿什麼「CAMP模型」來,不知道想幹什麼

ryanku918 wrote:
如果你有100萬美金可以投資全世界的政府債券, 假設各國債風險值一樣下, 你會買殖利率2.5%的A國國債, 還是買殖利率只有1%的B國國債?...(恕刪)


各國債風險值一樣, 若又發行同一幣別債券, 怎會有A國2.5%, B國1%的道理?

而若同一國發不同幣別債券, 3.75%澳幣利率VS2.5%的美元利率VS1%的日幣利率, 那個具投資價值?CAPM是個好的投資評估工具, 但別把不同幣別的東西放在天平的兩端比.

另外別把長天期固定利率的債券殖利率和浮動利率的房貸利率放在一起比, 價格風險差很大.銀行敢作2000億1.85%(ARM+0.46%)的房貸, 也不見的敢買200億1.85%的20年期公債.
jettyang wrote:
我當然知道你不是在寫...(恕刪)



未來不是單單看圖表,而是判斷,人口紅利為正之時,要如何舉債,利率再低都有人買單

問題是人口紅利反轉,利率問題,政府債務問題,四大基金破產,政府扮演的角色問題才會浮出抬面

要是看圖表能解決金融問題

就沒人會破產了
workmail2 wrote:
未來不是單單看圖表,...(恕刪)


又是人口紅利,看來除了對人口紅利的美好的想像,你們也沒什麼其他東西可以說了...


而且,你到底有沒搞清楚狀況?

我寫這些,並不是想用過去判斷未來

而是因為有人把「美債殖利率」、「台債殖利率」、「台灣房貸利率」三個東西連在一起,想用美債殖利率上升推導出台灣房貸利率將上升的結論

我是要告訴他這三樣東西並沒有關連性

人口紅利反轉可以讓原本沒關連的3個東西變成有關連嗎?


原來大家看金融問題都不用圖表,都是用想像的,難怪這麼多人會破產....
這些圖表3~5年小循環只能套用在生育率永恆等於2人假設條件之下成立


50~70年人口紅利大循環是看不到的


你仔細看是不是老美利率曲線較為平坦,因為生育率接近平衡,台灣利率是往下衝,因為得利於兩倍美國人口紅利


老美生育率2人,台灣生育率1人,以後誰反轉破產比較嚴重會算不出來?
workmail2 wrote:
這些圖表3~5年小循環只能套用在生育率永恆等於2人假設條件之下成立


50~70年人口紅利大循環是看不到的


你仔細看是不是老美利率曲線較為平坦,因為生育率接近平衡,台灣利率是往下衝,因為得利於兩倍美國人口紅利


老美生育率2人,台灣生育率1人,以後誰反轉破產比較嚴重會算不出來?...(恕刪)




這種鬼扯淡,要是跟你認真那我真是瘋了

你想看50年的大循環嗎? 我給你從1960年以來的10年期美債殖利率走勢



再奉送一張美國1960年以來的人口數




你慢慢人口紅利吧
對吧

是不是往下衝

最低點就是50~70年人口紅利反轉點

所以我說要拉長才看得清楚


現在你看到了吧!!

昏倒

人口紅利當人口數看


暈了

人口紅利是一個地區或國家工作人口數佔全國人口數的比例跟國民所得相加總

是比例,不是人口數

這是基本常識了




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