romanminmin wrote:
有些樓友真的不懂實務...(恕刪)
如果交屋了，樓主住進去
這樣的確會有問題
如果只是簽約，約定好10月嬌物，房屋到時候才轉移，這時候屋主沒有入住與使用，實際居住的還是原屋主......
只是約定交易......我不認為這樣會有法律與稅務問題
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ppjeff wrote:
各位大大好最近看到一...(恕刪)
1,您說簽的契約應該是指訂金契約跟訂金收據吧,這是仲介常用的方法之一
也是很多屋主必奢侈稅的方式,查到對買方來說沒差,對屋主來說照這樣看應該是要付10%奢侈稅,所以到時候他一定會想解除這個契約
2,至於您要付10萬訂金當然是可以的,1成或幾成都端看您自己覺得這間房子
在您心中值多少分量,很喜歡不願錯過當然就多付一點
可有可無當然就少一點
這筆錢如果最後成交了,就變成價金的一部分,屋主反悔就賠您10萬
訂金多一點,當然就會減少雙方反悔的機會
3,要注意的就是您文中沒有提到屋主現在還有沒有住在這房子內
如果還住著,那麼就要小心這幾個月下來他的屋況是不是會跟您現在看的一樣
訂金的契約要好好白紙黑色寫清楚,很多屋主會寫個甚麼現況交屋拉
這種事情就要非常小心
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簡單說就是查三種流：金流、物流、文件流。
只要有一方兜不起來，就會有逃漏稅(含協助逃漏稅)、或偽造文書(例如做兩套日期不同之私契)等等法律問題。
樓主的問題，物流沒問題→房屋沒過戶，也沒給買方提早使用。(若提早使用，案件又複雜多了)
文件流→操之在人，文件在滿兩年之後才簽，乾乾淨淨。
唯一會有問題的是金流，前面有人提過了。
還有人提說議約金收越高越好，這樣才有保障之類云云。
事實是，議約金應該越低越好。
我認識上市房仲公司它們家業務處理將滿2年物件這種有人預約要買的案例，是一樣只先收10萬而已(跟斡旋金一樣數字)，名目類似買一個可以優先的承購權。
房仲法務都已經審核過流程，才會有訂出10萬(而已)這種大家看到蠻好笑(蠻小)的金額。
收越高(或付越高)越容易有被國稅局逕行認定『這就是訂金』之風險 (例如前面有人說收個幾百萬)
另外前面也有人說過了，國稅局查稅是先罰再說，有不爽的去打行政救濟。
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買賣的意向書或者所謂的binder, 只要內容經過雙方協議, 並經過認證就有法律效力, 在意向書內議定"未來"交易的金額, 交易的時間, 交易的條件, 或者定義雙方在交易完成前需要的責任和義務, 然後等到議定的交易時間, 或者達成交易條件的時候簽訂正式交易合約, 所以整體過程是沒有違法的, 就算之間有所謂的金流, 在法律上都可算是某種約定, 但這個金流的產生則是因為"意向書"產生用於約定保障, 而非由正式買賣交易產生的, 例如斡旋金, 這個斡旋金的用意是雙方同意進入交易條件議定, 而非實質交易產生的金流, 否則依照前面很多大大的邏輯, 只要買方繳了斡旋金, 不就意味著賣房子那一方就要繳奢侈稅了...你覺得這樣邏輯正確嗎?
買賣意向書在商場上很普遍, 有的時候通過買賣意向書就能讓公司獲得銀行團的展延, 例如之前某封測廠透過意向書和另一公司達成協議將出售位於新竹園區兩座廠房給該公司, 因為意味著未來或有資金可以進來, 這時候銀行會考慮展延貸款, 當然這個展延也有可能是透過合約來保障銀行, 例如展延貸款的同意條件裡面規定買賣廠房的金額將用於清償xx銀行的貸款, 有的時候公司準備向另一公司購買廠房, 也會簽定意向書, 裡面可能包含廠房必須維持的狀況(搬遷), 債權的處理, 與原本承租人之間的租約協定...等到達成買方地要求的時候就可以進入實質的產權移轉, 也就是正式的買賣, 在某些情況, 的確是可以避開一些稅 (例如跨越會計年度), 但是並沒有違反任何法律規定, 這個只能算是合法的避稅, 國稅局依法不能裁決為逃漏稅...
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這並沒有假合約或者逃漏稅的問題, 對於賣方, 可能看壞後市, 所以這份買賣意向可以保障他在四個月後可以依照這個價格賣出房屋, 但對於買方, 可能喜歡這個物件, 這份意向書也保障了他在四個月後可以用這個價格買入這個房子, 裡面的金額或者罰則是因為違反意向書所訂的, 並非是買賣的訂金,所以這份合約單純是準買賣雙方的意向表達, 交易條件的議定和違約時所造成的賠償金額, 所以並沒有甚麼逃漏稅的問題
看看以下新聞 : 裡面簽訂了"買賣意向書", 並支付了斡旋金...
記者柯安聰台北報導】和旺建設(5505)董事會在多角化經營、增加營運績效及強化經營優勢考量下，決議以間接投資方式從事海外投資計畫，購買位於塞班島南方之「天寧島」島上五星級國際酒店『天寧皇朝酒店』（Tinian Dynasty Holding）及其所控制從屬企業之全部資產及附隨之一切權利。
和旺表示，投資案將以以100%轉投資之境外子公司與「澳門尚浚置業投資有限公司」簽訂買賣意向書，簽約時支付斡旋金320萬美元，資金將以自有資金支應，預計投入時間為今年7月30日，但總投資金額尚待議定。
chuckgg wrote:
斡旋金並非訂金~當然...(恕刪)
