empirepenguin wrote:
美英澳紐加歐日等國，...(恕刪)
什麼人口紅利，根本就是天大的笑話。
沒念過書的人都知道，這是天大的笑話。
持這種看法的，是這些半桶水的房產學者。他們預言那一次是對的。
有錢的人，不會只有一兩棟房子。一般念過"高職"商科的經濟學，都會知道，是"購買力"的問題、資金潮，不是人口多寡。(房價所得比也是不對的，是"可支配所得")
問問這些蛋頭學者兼地產專家，「花蓮、台東、宜蘭…」這些縣市，人口流失多年，幾十年來不斷往北部移，
有的鄉鎮人口只剩原先的一半，
為何這些地方的"土地還是不斷暴漲數倍"，為何房地還是不斷上漲。
台南市農地均價1.2萬，但是澎湖農地均價2.5萬，金門2.2萬。
請解釋一下，人口減少就一定地產會大跌嗎?會跌嗎
尤其是鄉下沒人住的農地，漲幅數倍。鄉下人口越來越少，房產越來越貴。這是什麼道理。
人口減了一半，地產還是不斷倍數上漲。
人口減了一半，地產還是不斷倍數上漲。
人口紅利跟房地產下跌，根本就是妄想症。人云亦云。
請問跟人口多寡有什麼關係
這麼簡單的事，婦儒皆知的事。
媒體總是以聳動吸引視聽為主，真實性不必擺在前。
這些辛苦跑新聞的記者，也當然想要買房，心態當然是心酸居多，可能也不盡然是弱智。
有錢人跟我們想得不一樣，不會只想買一棟房。沒有錢的人，生得再多，來得再多，地產也不會漲。人口過多，反而是變成貧民窟，都市之瘤，地產大跌。
前半年，光是上市公司就賺了上兆元(待查我猜)，這些錢配給員工與股東，有一部分會拿來買房，當頭款，其餘的款貸由銀行出。數倍的錢從銀行搬出來，這才是貨幣創造的過程。教科書講的是什麼存款準備率，什麼東東搞不清楚。
書上寫得有問題，講的什麼向銀行借錢、存錢的…。目前，台灣人會從銀行搬錢出來，主要是房貸(信貸、車貸)，就是自備款以外的成數。所以，什麼貨幣數量，主要就是房貸的成數寬緊。不是說，近年台灣的企業都不願錢投資，錢進地產利潤更高。辦過貸款就知道，銀行行員想借錢給你，一直幫你找理由借多一些給你。
現存的房子有很多是舊的，每一年有二、三十萬人的台灣之子出生成長，結婚。算男、女兩人一間，每年差不多全台要準備十幾萬間新房子。用另外一種算，全台已有的數百萬間中古屋(2300萬人每戶4人，估500萬戶)，每年傾倒汰換的就算是3%的鄉下老房，每年也要另外新蓋十萬間以上才夠用。
這十幾萬新房，當然是蓋在人口流入、就業機會多的北部都會區，交流道附近。不必擔心新房屋去化的問題。
每間平均算八百萬元(剛性需求)好了，這樣台灣房市每年有多大的規模的"剛性"需求。
還有投資性需求沒算，從國外匯回的也不少。住帝寶魏家一家就買了八間十億元，大部分都是銀行貸出來了，一家人不必從口袋掏錢，就可從銀行借出十億元，投到地產市場上，可以抵得上，多少的"人口紅利"的效果。賣帝寶給魏董的原屋主拿到這十億，再拿一部分買房補貨，拿五億當頭款，再向銀行貸款幾億買新貨，這賣給他的屋主賺錢了，同樣會再買房，又跟銀行借錢出來，反覆下來，借了幾十億吧。這才是貨弊創造的過程。
不必錢就可以住帝寶的事，這也部份的可以說明了，為何大家常問馬政府，薪水沒漲，為何房價漲成這樣。
因為房價跟薪水階級無關。因為，錢可以從銀行搬出來，只要台灣的大小老板們賺錢、上市櫃公司賺錢、從外國匯錢回來，豪宅就會繼續漲，經過比價作用，週遭的房子都會跟著漲。漲到雙北之外。
這些錢都堆到房地產上，一塊永遠吸不飽的海棉。
