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決大部份是因為買不起新屋電梯價格才退而去追逐老舊公寓~!
另外我會用"...." 不用逗號是因為我的鍵盤按鍵剛好壞了...壞好幾年了
五都加油...企業投資開發並不等於抄房喔~!
合理的都市開發...合理的房價上漲...合理的薪資水平...這才是國家穩健發展的重要一環
並非雙北獨大...房價最高...
如果平均薪資在45000元~41000元...那可預期決大部份的比例都落在35000元左右
所以全台只要能工作機會分佈平均...企業都勇於投資開發...全台薪資都能穩定到35000元
那麼可以預期雙北市的房價會緩跌...其餘各縣市會穩健的緩漲...人口有效外移到各都會區
台灣會因為住的成本降低...不會因為遷就工作而綁在雙北市...逼做屋奴...
國民自然就有多餘的心力去生育...
警訊並非只有指建築上的問題...金融的風險也是很大的隱憂.....
越老的建物...貸款年限就是越受到限制...這也是銀行控制風險的一個手段...
危老的條件雖然沒有受到面積的限制...但只要購入的成本太高...一樣沒有其都更的意義
切記...不是所有住2用地都是面臨大馬路的...雙北市的大馬路只有左邊和右邊...其它叫巷弄...
225% 起跳也剛好而已...要300%起跳的還要看運氣...
老公寓的房價越高...對於新成屋的價格沒有創高的情況下....建商要都更或危老重建是會很保守的
給予的權利估價也會偏低...造就政策無法順利執行...最後停擺...
但我也要很誠實的告訴大家...現在只有拚命的漲房價才能順利讓建商持續投入開發...都市持續發展
直到建商滿手是房子...發現有一天房子開始都賣不掉的時候...大家都買小房...買到沒有人可以買的時候...
才會結束...這波房地產的鬧劇...
少子化已經是進行式...大家投入的資金成本已經很明確的告訴政府...人民要房子...不要孩子...
所以政府也只能漲房價...拚都市開發...直到斷鍊為止...
這也是人性...誰執政都一樣.....
我們六年級生及五年級生...很快就要進入樓梯爬不動的年紀了...四年級生和三年級生已經不想住公寓了...
這些人口未來一定會反應到市場行情.....但現在六年級七年級因為房價太高...無法買電梯大樓...
只能退到老舊公寓...但隨著時間的演化...
人口最大的生產力就是5.6.7年級生...當他們這些人放棄公寓時...不爬樓梯時...就是公寓的危機...
所以未來銀行的貸款...老舊公寓的貸款年限為隨著30年...20年...15年...慢慢的縮減....這就是風險的控管
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erichuang801 wrote:
Q: 老舊公寓成交量放大將會是對未來一個危險訊號??
A: 老舊公寓成交量放大的前提是，老舊公寓變得比以前便宜，才有人願意買；但是老舊公寓便宜後，原本的住戶(房東除外)會更難接受都更條件，就越不可能賣!!
所以，對未來應該不會是一個危險訊號!!
你點出一個很大的問題點...
因為土地價格不斷衝高,建商蓋出來的新屋不斷創高,逼得人民回頭買老舊公寓
結果造成老舊公寓成交量不但增加快速而且價格更是漲到天價...
最後也把老舊公寓的土地持份價格一起往上帶...
所以都更因為老舊公寓的成本上升...分回的權利也就變少...都更無望
造成惡性循環...自然就會產生天花板價格的出現...
當大家都被新屋高房價買不起而轉向持有高成本的老舊公寓....
這就會變成高成本的老舊公寓沒人要開發都更....
近而演變成持有老舊建築卻是持有高額負債...持續30年....
這時候的風險就會非常大....因為人會老...房子會更更更更舊....
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登卡普 wrote:
希望其他五都能加油是嗎？你知不知道炒房是『必要之惡』？你以為企業家全是慈善家啊？房子就是要炒才有人愛住，房子不炒就沒人要，房子炒過後價格才會高，價格高了利潤自然好，要利潤好才有你口中的『企業家』願意開發，越來越多的企業家進駐才能形成都會區，形成都會區後才有更多的工作機會，越多的工作機會才有更多的稅收，有了稅收才有地方的公共建設，取之于民用之于民，羊毛長在羊身上，『希望其他五都加油』！那就不要反對炒房 + 唉喊房價高，要馬好又不吃草！天底下有這麼便宜事？當企業家全都是傻瓜哩？重點就是沒有炒房也就沒有都會區，偏鄉就是沒人炒房才會廢校又廢村，想要便宜的房子只能去住偏鄉，一切回歸大自然。
五都加油是指歸劃合適各都的產業開發...並配合民間的企業商業進駐...成立合適的重劃區
一個新的重劃區如果有工作機會,生活機能正常,學區適當,導引雙北市過渡人口集中外移...
這才有辦法舒解人口"過渡集中"所創造"高度的假性高成本住宅需求"...
房價自然就會依人口及商圈的移動而修正,經過房價修正後才能重啟都市更新的循環
六都可以依目前各區的交通動線及人文發展...慢慢的把產業區劃及生活機能設定出來...
讓人民自由的選擇適合自己的生活圈,而不是被雙北市綁死
同一時期建商也因為政府的導引規劃可以持有很低的成本開發...進而推出符合人性的住宅價格...
這不是炒房...這也不是打房...而是要化解人性的心結...建商的糾結及無耐...
當大家不再只有雙北市...而是按自己的家鄉就有相對等的工作機會...且房價合宜付擔的起...
台灣自然能化解少子化的困境...也化解高房價的趨勢...
偏鄉經過政府的有效規劃一樣是很迷人的...社區營造改善是未來的趨勢也是政府極積在推行
舉例:同樣在家樂福.IKEY工作,月領3萬多元...如果旁邊有間房子只賣500萬左右可貸30年....
這樣人口不會移動嗎?
現在很多區域都是努力往這些概念在走....
名嘴SWAY大也常說...會是鬼城的趨勢...不要去買...但這是指"不合理的價格"
並不是反應重劃區的不好...
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ldw406 wrote:
我6年級的，我已經放棄老公寓了，因為老公寓我只想買捷運500公尺內的，但這種公寓一堆人要，輪不到我買。(恕刪)
雙北捷運500公尺內的公寓...價格約在33-35萬/坪或者更高
我們抓最低的成交價格就好33萬/坪
平均老公寓約23-26坪左右 , 持有土地坪數約6.7坪-7.9坪左右
我們也抓最小的就好...建物23.5坪 土地6.7坪就好
這間公寓的價格自然會落在775.5萬元 , 按照雙北市的目前狀況
如果775.5萬元的公寓要在雙北市捷運500公尺週邊...自然要升格到950萬元起(用搶的)
所以回歸現實...我們只能含淚用950萬/23.5坪 = 40.4萬/坪 我們簡化40萬/坪就好
所以土地持有的價值就950萬/6.7坪 =141.7萬/坪
按市場大約估算此區的新建案也要每坪60萬起跳...
這就是建商要都更時必須要面對"每坪60萬起跳"去賣手上都更後的房屋風險...
所以建商都不想都更或走危老...因為重劃區+捷運各站區域都還不用賣到60萬/坪
只要各區域都有生活機能及工作就業機會...自然沒有建商要去都更...
建商配合民間業者擴大各區一同經營...自然也有低價高獲利的機會...
何必要都更...
沒有了都更....公寓的價值就只剩...屋齡及使用空間...
當5.6.7年級生人口紅利最旺盛的我們老了...不想爬樓梯了...年輕人不追逐雙北市了...
到那時屋齡50歲以上的老公寓...能賣多少價格?
銀行能貸多少成數?
想當年我們一起貸款700萬追逐老舊公寓到現在還沒還完貸款....
情何以堪~!
老公寓有老公寓的好...但老公寓超出合理價值時....一樣叫泡沬...比新屋還要慘...
我想要反應的是....老舊公寓的泡沬比新成屋泡沬更是不堪...
老公寓的價格泡沬不但會傷及人民的生產力及暴險高負債風險....連都市更新都會停滯
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