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在對的時間點買到對的股票，並在對的時間點賣掉對的股票。就是這麼簡單，對吧！
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garyyy56 wrote:
目前台北房價20年來大概以帝寶為例從一坪80萬預售屋漲到現在一坪240萬
漲幅了200%，年化報酬5.6%左右
假設A有錢人，頭期四成$51,200,000，房價$128,000,000，160坪
房貸$76,800,000，20年前的房貸利率7.27%
有點查不到當時的多段利率，所以我分成兩段
我是不懂房市的小菜雞….
2010年的房貸利率為1.64%，然後先不算寬限期什麼的了
利息費用總共繳了$52,283,858
按照當初購入房屋的成本來看$128,000,000+$52,283,858=$180,283,858
現在漲到一坪240萬，假設房屋價值現為$384,000,000
扣掉成本為獲利$384,000,000-$180,283,858=$203,716,142
然後B是個一般人(假設是個竹科工程師)，不買房，但定期定額買基金，每月固定投資4萬塊
第一筆準備5百萬本金，然後我們找個老牌的有20年的馬拉松基金為例
馬拉松基金從2000九月至目前九月的累積報酬率為262.44%，20年年化報酬為6.65%。
下面附上我用財務計算機的結果
n:20年
I%:6.65%
PV:$5,000,000
PMT:$480,000
FV:$37,063,107
Excel 試算結果如下
恩….怎麼數字都有差呢@@?大大們可以幫我解惑一下計算機和excel的誤差嗎?
用計算機結果去算獲利的話，投資成本為 $5,000,000+$480,000*20=$14,600,000，
所以獲利為$22,463,107
長期回頭看的話，買馬拉松的基金的獲利其實比買帝寶的獲利還要高，多加一個零的話，所以說沒錢買房子的話，感覺真的不是好投資…
這也只是假設啦，租房子等成本也沒有考量進去
重新去看年化報酬的話，買基金的報酬確實比買房子好
而且買基金存的錢和複利下來的儲蓄也夠過往後的人生了吧
買房子負擔每月的債務，壓力又大…租房子是不是壓力還會輕一些呢?
近期已經來到台北房市高點了，現在是房市高價，能確保房市未來20年還有這樣得漲幅嗎?年輕人真的還要買房嗎?是不是拿去投資基金會更好?
如果...我們只討論投報...其實問題最大的就像二樓大大說的租金
旦不光是他說的那2萬的租金..
因為帝寶的租金...沒低過20萬一個月...目前到33萬...
那投報應該把所有的錢都考慮進去...才公平不是嗎??
如果不住...把房子租人...
就打平吧..1年300萬...(前10年用20...後10年用30..算下來20年平均約為25萬一個月..一年300)
20年要在加6000萬的租金回帝寶身上...
畢竟那是投資報酬的一部份
總不能你投資基金不用地方住...這樣投報好看點
而買帝寶的人不準出租..這樣投報才會差一點
一來一往..才能造成你希望傳達的東西
房屋投報不如基金的感覺......
其實這算法存在一個最大的問題是房子的投報率
以租金來算...愈貴的房子..投報率愈低..
所以只看租金...帝寶不存在任何投資價值..
這是個不爭的問題..所以..如果真的是為了投報去買房
20年前...5000萬的現金..隨便找個市中心或有投資價值的地..自己借錢蓋一棟套房大樓租人
年投報都7-10%的...不然你當20年前一堆人改套房改心酸的嗎
投報沒辦法超過房貸利率..誰會去投資..所以當年的投報不低
這還不考慮這棟大樓未來的房價漲幅問題
