mssunday wrote:
你錯囉，你要回頭看一下自己家裡的權狀喔
唉 ！很多上來講要實坪制的人，其實是沒看過銷售合約與房屋權狀的。不知道有分主建物，附屬建物，與公共空間。
以為抹掉了公設登記，就叫實坪制，公設就可以不要錢。
殊不知，沒有人會相信公設不要錢，抹除了公設登記，這種沒公設的合約與權狀，台灣人自己就不會相信，這份合約與權狀的完整性，更不會相信自己的權益的保障。
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omniyeh wrote:
每隔一段時間，就有人...(恕刪)
實坪制or虛坪制~
籠統點講~主要的點大概就是公設要不要計價吧~
建物?附屬建物?大公?小公?
公設送你?還是公設你要買?
雖然加總起來可能都一樣~使用者付費/公設你有在用...叫你買公設也算合理~
你不買公設~那就把公設攤在建物裡面讓你不得不買...
不過個人很好奇的一點~
雖然建物你有在住/小公你有在走/大公你有在用...
然後就可以把公設當作建物賣你?把公設用建物的價格賣你?
好像怪怪的~
覺得怪怪的可以爭取釐清~透明化合理化~多少話術應該會比較少/也很難打包唬弄你...
這也不是件壞事~
不過這就跟之前雨遮那樣~計坪計價->可計坪不計價->不計坪不計價...
畢竟台灣老舊房屋要改建很難~
於是各種新舊法規疊在一起就會變成...
幾年以前的是這樣~幾年以後的是那樣~幾年到幾年之間的又是這樣...
不過也還好~反正多數的人~人生也買賣不了幾間房子~
簡單點/清楚點也好~
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fsvbzq wrote:
不過個人很好奇的一點~
雖然建物你有在住/小公你有在走/大公你有在用...
然後就可以把公設當作建物賣你?把公設用建物的價格賣你?
好像怪怪的~
覺得怪怪的可以爭取釐清~透明化合理化~多少話術應該會比較少/也很難打包唬弄你...
這也不是件壞事~
這是張金鶚教授說的，主建物與公設分開計價，我個人是認同的。
甚至我認為買房時，公設細節藍圖，都必需上網公佈，列為簽約必備參考附件。而且是交付至地政單位存查。未來數十年，百年，房屋交易時，都可下載核對。
但這不是實坪制，但做的到，絕對是台灣 No. 1。
我也認為公設要計價是合理的(因為你也有在用~)不過建物與公設應該分開計價(因為比較清楚~沒有模糊唬弄空間~)而且公設的價格也不應該是跟建物同價(建物要賣多少?公設要賣多少?這是建商的功課~)
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george306 wrote:我也認真的回你。
2. 公設比是建商大賺不義之財的招財樹之一, 不知道樓主有沒有去想過? 一個建案土地坪數 1000 坪, 建蔽率 7 成所以實際建築占地 700 坪, 容積率 6 倍所以可以蓋 6 樓共 4200 坪
但不管這 6 樓 4200 坪分給幾戶, 建商的算法可不是 700 坪除以一樓幾戶, 而一定是 1000 坪除以一樓幾戶, 對吧 (如果這點我有說錯請大家指證)
那麼實際上建商賺的, 就是多了 300 坪 x 6 樓 = 1800 坪的額外獲利, 不是嗎?
賺的就是賺的，沒有所謂額外多賺的，當建商那麼好賺，上市櫃建商不會有一堆1、20元股價的了。
"不義之財"實屬無限上綱了，建商也是遵照法令在蓋房子，建蔽率容積率都是政府規定的，也要遵照建築法規，在合法的範圍內賺錢，這樣也算不義之財？那應該沒有商人能賺有義之財了。
房屋登記辦法是政府規定的，公設該怎麼登記，該怎麼持分，也是建築師按照法規算好，然後去登記。集合住宅建築法規多如牛毛，這就是建築師吃飯的本事了，又合乎法規，又能把銷售坪數最大化的建築師，就是建商心目中的好建築師。
真正賺取額外獲利的地方不是在所謂的公設比上，也不在於公設登不登記，因為這些都跟建築成本無關，真正有關的是不計入容積率的建坪，譬如一定比率的陽台是不計入容積率的，一定比率的梯廳也不計入容積率...等等。
然而這些額外的獲利者通常也不會是建商，而是地主，因為不計入容積率的額外獲利會反映在土地價格上面。
建商的額外獲利通常只能來自於“養地”，不過養地是個雙面刃，有能力養地的反而是地區型的中小建商，因為他們通常是身兼地主，或股東本身就是地主，而大型建商幾乎是不養地的，譬如興富發，寶佳等，前者最常購入帶建照的土地，可以趕快蓋趕快賣。
其實說真的, 還是要看建商要不要公布一個建案的實際會計帳目~ 而且我可以得到的第一手建商想法, 他們是真的賺到爆......
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對對對, 哪照你說的都是對的, 郭台銘跟我兩個人的財產平均起來, 我也可以進到富比世排行榜~
