jztim wrote:
30年和20年繳的利息總額是一樣的...(恕刪)
怎麼算也不會一樣吧！
本金總額才會一樣.....
另外，寬限期就視個人了，
基本上若選用「本利平均攤還」的人，前幾年基本上在繳息，
若能利用低利時將錢拿去投資，只要投資獲利大於銀行利率，
基本上都算不錯。
以我為利，我房貸前兩年寬限期完，就還了40萬的本金，
我想本利平均攤還前兩年絕對還不到40萬本金吧！
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我再01的第一篇發文就送給你了。
先說一些指數型房貸以及轉貸的基本觀念吧。
指數型房貸通常分為三個時期有不同的利率：
第一期：1~6個月，利率最低
第二期：7~24個月，利率開始些微提高。
第三期：25個月以後。利率大幅飆高。
要注意的是，每隔一段時間可以去銀行申請調降利率，可以想成重新辦理貸款(依照當時的契約)
因此，如果定期去申請調降利率的話，是不會比政府優惠房貸利率高的。
以土銀為例：
每隔一年以上就可以在聲請調降。(但是每年都申請不見的划得來，因為每年的契約都不一樣)
聲請調降利率有分綁約三年，及不綁約兩種。
綁約，簡單的說就是不能轉貸，可是利率會比較低。
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再來是轉貸：
轉貸的動作，主要是塗銷(將產權取回)，設定(將產權抵押給新銀行)
其中還有一些代書費跟稅金。
最大筆的金額就是設定費，與貸款金額上限(非房屋價格)成正比。
舉例來說，一千萬的房子，當然不一定會貸到一千萬。
在設定時，若只設定貸款五百萬，則這個房子的抵押，就最多只能貸到500萬。
事後可以增減，但是又要付出代書費(自己跑流程就省了)
一般來說，利率如果沒有差到1%的話，不建議轉貸。
當然要看實際的貸款金額才能真正的確定。
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建議：
銀行說兩個貸款不能合而為一是對的，但是，可以重新貸第三個貸款把前兩個"沖掉"
等於是再"同一家"銀行轉貸，這樣不用重新作塗銷、設定。因此是不用另外繳費的。
不這樣做的缺點有幾個：
1. 政府"不優惠"房貸利率太高了，即使是轉成指數型，只要每兩年去調降一次，利率都低的多。
(即使綁約三年的，也可每兩年申請一次喔)
2. 無法延長貸款期限至20年以上。這是因為有"不優惠"房貸礙事，即使先把該房貸還完，另一個貸款也不能
延長。(因為名目上是配成一對的房貸)
這個下面在討論。
3. 無法去申請調降利率，原因同上。
在土銀，根據我之前的了解，應該有指數型房貸以及利率遞減型房貸。
最好的方法是在同一間銀行轉成單一房貸。
如果選擇的是利率遞減型，要注意的是，如果不考慮轉代才划得來。當然土銀的利率算低，所以還是可以考慮。
如果選的是指數型，請記得每快到兩年就去申請調降利率。
如果土銀不能讓你轉貸，建議你還是想辦法轉到其他銀行，因為你最大筆的貸款(不優惠房貸)利率實在太高。
再來，轉貸的時候，建議轉成20年以上(像我是轉成30年的了)，有人說利息會繳多個幾十萬。
問題是30年後的幾十萬能值多少？當然還是要考慮，但是也沒有這麼可怕。
先把手上的現金留著多一點去定存，當然前提是你要有自制力，不亂花錢。
因為難保會有一些突發狀況，像車子壞掉啦，添購家具啦。
之後的還款可以看個人情形。
穩健的，每年年終把該還的錢一樣繳給銀行，這樣還是可以很快還清(頂多差兩個月)，又可以保留資金彈性。
積極一點的當然可以拿來部份投資風險很小的"定存股"，穩定投資。
最後，如果有其他利率高的貸款，像車貸、信貸...就多貸一點(通常要以房屋修繕的名義)直接把其他東西環完，
減輕負擔。
就算是繳個30年也沒一定不好阿，因為金額會低到像是房租。
付房租30年，房子就變成你的。(這樣想也不錯阿)
當然存下來的錢不可以亂花喔。
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我也忍不住想參一腳，
前一陣子，我也在為了房事而奔忙
以我為例：
我只剩170萬元
原本在新光銀行，利率3.4%，十年分攤，月繳16731元
覺得利率太高，找他調降，但是他不鳥我
所以找到大都會人壽，第一年利率是2.75%，第二年到第五年利率是3.2%，
利率固定的喔～利率固定的喔～利率固定的喔～
試算一下( http://www.sinyi-commercial.com.tw/commercial/06/02_05.asp# )
------------------------------------------計算結果---------------------------------------
第一年每月貸款償還金額： 16219 元
第二年每月貸款償還金額： 16539 元
第三年每月貸款償還金額： 16539 元
所以每個月省下512元，每年省下6144元
也許五百元掉到地上，你不屑撿起來。但是6000元呢？
自己跑轉貸，成本也不過2200元（設定+謄本費）
省下的錢去買NDSL，你也爽吧
好戲還在後頭
當我去找新光銀行要清償金額時，
新光經理還問我，「你是做辦公室的小職員嗎？」，我回答：「干你屁事」
結果還用一副「施捨給你」口吻說：「好啦給你降息到3.05%」(是浮動的喔)，我回答：「謝謝～再聯絡」
介於0與1的中間，是沒有標準的，端看當時心情來決定
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以現在的行情去貸款, 你是不可能貸到百分百房貸的, 我想依你的收入條件, 加上你買的房子在南部, 所以大概也沒什麼能力跟銀行談條件! 你就算去其他銀行大概也不可能談到什麼太優惠的利率, 優惠房貸限額就是200萬, 已經佔你買價的65%, 除非你自己有閒錢去把另外一筆利率比較高的房貸還掉, 要不然其他銀行就算要貸給你, 這筆錢的利率也不一定會比土銀優惠到那邊去! 你應該要認清楚現實狀況!
把原本12年的房貸轉成20年房貸吧, 然後努力還錢吧...
還有一種可能是, 把現在的房子賣掉, 看能不能賣個不虧的價錢(around 300萬左右), 考量到大大您目前又有車貸, 又有房貸, 還有老婆小孩要養, 工作收入不是特別穩定與豐厚, 我建議這樣的方式說不定更合適!
