tuan88 wrote:
一直看到有人在討論台...(恕刪)
起漲點和大跌後都是合理的,台灣房價有一半時間是維持在那個價位
當能用租金繳房貸時,就是房價合理之時,
有的人用租金(或多一點點)來繳房貸,有的人用來大吃大喝大玩
收入中位數之上的人,當人家房貸快繳完了,你能埋怨買不起房子嗎?
收入中位數之下的人就只能依賴社會住宅政策了........
不要妄想台灣房價跌到白菜價,那將是台灣經濟完蛋的時候.........
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到時候就算真的房子真的便宜了 80年 房價早漲幾倍 可能一個便當都要五百 八百元了 那時候房價有可能還是現在幾十萬一坪?
正常財力OK的人 基本上15~20年左右 就要換房 80年足夠買入賣出多少波了
如果每15~20年換房 買入賣出一波 都換幾次房去了 而且還省了80年租金
(畢竟15~20年是換房好時間點 超過20年折舊多 15~20年折舊還可以 頂多比新房子低一些些 因為給人感覺還蠻新的 拖超30 40年 折舊就多了
所以有能力的人就是15~20年就換房 把主要折舊給下一個買房的人去承接 還可以一直住著新房子 享受新房子的全屋智能 新的房屋建築材料規劃之類)
人口變少只是騙魯蛇的 ^++^
台灣的人口如果只有1500萬人 依舊人口密度還是高密度 所以到時候會不會跌還真難說^++^
畢竟台灣只有1/3的土地 屬於可居住的 2/3都是山地
就算人口掉到1千萬 依然符合高密度人口國家 更別說1500萬了
全球對比：台灣現有密度已高於日本（333人/km²）、韓國（530人/km²），接近孟加拉國（1,265人/km²）的密集程度。
就算人口會下降 全世界各國 哪個國家不印鈔
全世界的土地是固定的 但是全世界國家每年都在印鈔 通膨就不可能停止
現在一坪10萬 20年後通膨一坪建築成本會低於二十萬嗎^++^ 通膨就在那 誰要虧本蓋房子賣
1. 當前人口趨勢
2023年數據：台灣總人口約 2,330萬人，近年因少子化與高齡化，已連續3年負成長（2020年首度下降）。
生育率：2022年總生育率僅 0.87（全球最低之一），遠低於人口替代水平（2.1）。
年減幅：近年人口年減約 0.3%~0.5%（2022年減少約12萬人）。
2. 推估模型與假設條件
(1) 線性模型（固定年減量）
若每年減少 10~15萬人（參考近年趨勢）：
差距：2,330萬 → 1,500萬需減少 830萬人。
時間：約 55~83年（即 2078~2106年）。
(2) 指數模型（考慮增長率變化）
若年減率加速至 1%，則需約 57年（即 2080年）。
3. 關鍵變數與不確定性
生育率回升：若政策有效提升生育率（如補貼、托育支援），可能減緩下降速度。
移民政策：開放移民可緩解人口缺口，但台灣目前移民門檻較高。
死亡率上升：高齡化社會可能使未來死亡率攀升，加速人口下降。
社會結構變化：年輕人口外流或婚育觀念轉變，可能加劇少子化。
4. 國際案例參考
日本：人口年減約0.5%，從1.28億（2008年）降至1.15億（2023年），預估降至1億需約40年。
韓國：生育率0.78（2022年），推估人口減半需約50年。
台灣情境：生育率更低，且無大規模移民，下降速度可能更快。
5. 綜合結論
最可能時間區間：若無重大政策干預，台灣人口降至1,500萬人預計需 80~120年（即 2100~2150年）。
轉折點：2040年後，戰後嬰兒潮世代進入高齡，死亡率可能陡升，加快人口下降。
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ap7869858 wrote:
4. 國際案例參考
日本：人口年減約0.5%，從1.28億（2008年）降至1.15億（2023年），預估降至1億需約40年。
韓國：生育率0.78（2022年），推估人口減半需約50年。
台灣情境：生育率更低，且無大規模移民，下降速度可能更快。
5. 綜合結論
最可能時間區間：若無重大政策干預，台灣人口降至1,500萬人預計需 80~120年（即 2100~2150年）
在此先不談人口減少對房地產的影響，光來說說日本、台灣人口的預估。
日本這幾年人口減少的速度：
2022年人口自然減少了79萬！
2023年人口自然減少了84萬！
2024年日本新生兒72萬，死亡人口161萬（如圖一），自然減少近90萬，且未來也將年年加大！
台灣已連續三年出生嬰兒數13萬多，死亡人數近二十萬，生不如死未來也只會加大！
依國發會預估，台灣
2030年人口約剩2300萬
2050年人口跌破2000萬
2070年人口大約剩1460~1700萬，也可能剩不到1500萬（圖二）
依這幾年的出生人口，不難預估，本世紀末，台灣總人口可能剩不到一千萬（10萬出頭×85年）！
圖一：
圖二：
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我現在四十多歲。
我父母那一輩的台灣房價並不貴。
我父公務員一個，我母普通員工一個，算是挺標準的「一家四口的中產階級」。他們兩人白手起家養了我和我妹二個小孩，還可以靠自己的薪水買房。第一間房買在台北市松山火車站附近，幾年後換屋搬到民生社區，都是單純靠二人的薪水，完全不需要長輩金援。他們週末有時會和同事打麻將，我都會跟去觀摩。而他們大人在牌桌上聊天，從來不會感嘆「房子太貴了」之類的話題。當時的新聞媒體也不會一天到晚報導「年輕人買不起房」之類的。
到我這一輩，房價開始對年輕人有壓力了。
我的大學同學們出社會後第一次買房，有很多人的頭期款都是靠父母金援才有辦法，可見那時房價的漲幅已經高於薪水的漲幅。但是年輕人大致上還不會感到「絕望」，也不會因為一間房子的房貸就被壓得喘不過氣。年輕人普遍還會覺得「只要努力 也能和父母輩一樣買得起房」，社會上並沒有瀰漫著一股「躺平」的風氣。
到我下面的一代，房價已經開始失控。年輕人想要完全靠自己的薪水去支付頭期款，已經變成極為困難的事情。甚至很多父母都已經把「替孩子存一筆購屋的頭期款」當成了是自己的使命。年輕人開始感到「絕望」，甚至很多人決定「躺平」就好，反正等著繼承父母的房產...
我父母那一輩的人，普通中產階級可以靠自己的薪水在台北市買新成屋。
而現在，這是不可能的事情。你要嘛靠父母金援，要嘛是高薪一族，否則你第一次買房根本不可能買台北市的新成屋。
這一切的變化，其實也就40年左右的發展而已。
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tuan88 wrote:
一直看到有人在討論台...(恕刪)
民國73年那個時候房價應該還沒有開始漲
所以拿那年的報紙來比對是有點故意
你可以拿77-80的報紙看看
就是台幣狂升值之後的房價
對當時的人來說也是幾乎噴到外太空
而且是以光速的方式
不然就不會有無殼蝸牛運動
也就是說
其實影響房價的因素很多
除了百姓的所得，還有政治、金融、產業轉型、機運一大堆的因素
從Sars開始又冒出了疫情這種因子
所以，從民國70年代台灣國際化並進入高速發展期後，買房拼的就是資本了
經過兩代三代的資本積累，這種差距會越來越大，
機會不是年年有，如果機會來的時候不知道把握，撿角仔會越來越難翻身
不動產不像股票每天劇烈波動，只要順勢而為，有大把的時間可以讓你從容應對，
撿角仔非要逆風飛行，自以為是天選之人，跟市場對著幹
被外拋後天天在那邊靠杯，執著什麼房價所得比、少子化
這種行為真是可笑又可悲
