------------(恕刪)
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~WISH~ wrote:
Q︰
投入現金200萬買1000萬房子，即︰貸800萬。
收租2萬，2年後1200萬售出，投報率多少？
...(恕刪)
這個假設有問題
如果我說投入某支股票，兩年後增值50%賣出，投資報酬率當然很高，
但問題是股市、房市難道是我說了算? 搞不好是反過來，下跌50%。
土地可以不折舊，但是房子是要折舊的，這樣的計算方法根本就不合理。
房屋的槓桿是可以做到比股市高，
但是槓桿高意味的是風險高，這是不能隨便亂用的。
上漲的時候當然很爽，下跌時你就知道了。跟在股市狂跌時融資沒兩樣。
所以用寬限期的同時，自己要了解擔了多少風險。
極大化報酬率的同時，意味著穩定性降低。
別鬼扯房地產一定漲，現在出社會的人誰沒經歷過房價大跌?
此外現在租金超過貸款利息大都沒問題，
不過各種稅金，房東投入的精神與時間，空屋的損失，房客帶來的風險，家具與房屋本身的折舊都算下去的話，
房東大都賠錢，因為大家都想當包租公時，這就是個過度競爭的行業。
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但卻可以現在的房價來收租金… 這時房客覺得你是租他佛心來的，我們也只說，是啊，真的是租你們租心酸的… (事實上買時的房價低的很，但他們算租金報酬是用今年的房價去算，就總覺得我們不划算… 500 坪工業地月租 20 萬好像不好賺？但要是這工業地是30年前就買進… 嗯… 是啊，租他們租心酸的… )
事實上理論歸理論啦~ 就算大家討論到破嘴，還是有人光靠租金養活一家子口，也還是有人以價差賺錢… (同樣的，想當包租公，但房子租不出去的也是有，價差沒賺到，要法拍的也是有)
跟 NASA 科學家作了研究後說蜜蜂身體構造無法飛行，但事實上蜜蜂就是可以飛差不多個道理… 理論說再多，還是沒用… 最後看個人成績才是最準~
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