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我們拿1500萬的房子來做一下計算，
貸款7成，
自備款需450萬，放在銀行以1.5%的利率計算，每年利息可得6.75萬，
貸款1050萬，以利率2.5%寬限期2年貸款20年計算，每年利息支出為26.25萬，
6.75+26.25=33萬，放兩年就是66萬，66/1500=4.4%，我放兩年才賠4.4%，
若我以每月2萬出租則(66-48)/1500=1.2%，放兩年才賠1.2%，
現在要賠10%-20%賣掉甚至有人說5成，如果你是投資客你會願意嗎?
這真是刻意誤導加上胡扯
你賠掉的才不是66/1500=4.4%
你根本沒有擁有那1500萬
你是貸款了1050萬
你只擁有450萬自備款
不算折舊
你賠掉的是66/450 =14.66%
兩年賣不出去就賠14.66%
不好意思 這下可多了吧?
出租的話 你的房屋屋況會大幅下滑
將會加速你房屋的折舊速度
所以你的售價會受到顯著影響
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以對房子的需求而言 社會大概分三種人
A族群：財團大戶 靠股票及房產數字波動即可日進斗金
B族群：以炒房做為增加資產的手段
C族群：買房自住 一輩子可能只買一次房 房貸要背20~30年
奢侈稅打房 會打到誰？
答案是B與C族群 對A族群毫無影響 或說是九牛一毛
五都選舉剛過不久 五都的土地與房價因縣市合併而有漲勢
(新北市與台中市漲幅較明顯)
A在選前便將手邊物件倒一點給想要見縫插針的B 與有自住需求的C
此時A已經賺了一手了
B則有部分人賺到 部分人還在觀望 預期過段時間會漲更高再賣
C則自備300萬 貸款700萬 買了1000萬的房
現在打出奢侈稅 房價的確有影響到2~3成
A以不變應萬變 手上資產繼續保留 口袋夠深 不怕奢侈稅
B被迫要降價倒貨 誰有資格及資金低價來接？
(B也有大小咖之分 大咖不動如山 小咖可就被迫要動作了)
C當初買的1000萬房 現值700萬 也就是自備款300萬無端從人間蒸發 貸款金跟房價一樣高
既然有人被迫低價倒貨 於是A以低價買到更多房產 手上便擁有更多資產及籌碼
B跟C 持續在A的手下集團公司工作上班
即使遇到不合理的工作待遇(責任制、派遣制、無薪假等等)
一想到背後20~30年的房貸 只能咬著牙繼續苦撐而不敢造次反抗
而且 這個A裡面可也會暗藏著外資 包括中資
而政府因為奢侈稅打房 對人民也算是有個交代了(我可是有為了抑制房價在做事，請不要再囉嗦了)
打房不是不對 而是方法與方向還有對象對不對
漲價歸公 會是個比奢侈稅更有效 且對社會對人民都是更有益的方法
但可惜淪為束之高閣的理想
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開版大假設未來房價是漲 有什麼不對?
經濟學原理不也都一堆假設先架在前頭?
財務分析的再投資報酬率 選擇權定價的波動率等等 不都也是一堆假設之後的產物
再者 每個人的觀點不一樣 怎能要求人家一定要跟你一樣看跌?
是聖旨? 還是先知?
聖旨就不必了! 若是先知，那你怎不在SARS的時候買房? 輪得到你現在來說嘴?!
買進投資商品 不都是預期看漲才會買進嗎?難不成有人買股票是因為看跌才買股票的?
開版大的假設是有些漏洞沒錯
但有興趣的 或是攻擊&批判的人
請你提出你的假設 或是補充一下你認為對的算法啊
你看跌 不代表人家就要看跌
人家手上有房 看漲不行嗎? 他自我感覺良好不行嗎?
若要論對錯 時間到了再來說吧
orz5525 wrote:
你明知10年後會賠那麼多錢給銀行
那為甚麼當初不要便宜一點賣給我???
這個理論乍看之下是好像很有道理
但仔細想想
為何人家要用10年後的"不確定"漲跌賺賠 用現在"確定"的虧損賣給你
他口袋多深 願不願意賠錢賣 那是他自己的事吧
換作是你 你開第一槍賠20%賣啊!
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...先別說會不會跌…光是買家目前都抱著觀望的態度…
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