chenjal wrote:
小弟以我的例子來說
我剛踏入社會，約2003年初，薪水和大部分大學生一樣，26K 起(年薪14個月) (當時還沒有22K的德政)，住親戚家裡少了房租費。雖然還不到省吃儉用，隔年也存了快20萬，各項投資都做了，來來往往獲利不佳(自己眼光太差)，小賺2~3萬(一年整體)
2005年，在新竹高鐵一片荒涼下，花了15萬簽約買下一間180萬的預售屋小套房，
付了錢，存款剩下不到10萬，
接下來每個月平均要繳1萬的工程款，慶幸的是薪水站上了30K。
隔年第一間買的房子還沒蓋好，存款小升到30萬，一直覺得8坪的小套房太小了，
於是沒事亂逛又看中一間挑高套房預售屋250萬，把所有的存款都砸下去了，存款瞬間歸零。
這時候我每個月要繳的工程款約1+1.5萬，每個月剩下的錢約7~8生活費。
當時在買，一堆人喊瘋了，竹北每坪14萬，我卻買在荒無的高鐵區(14萬/p)，連我父母聽到都專程從南部上來勸我別做傻事...
的確，以往每年都到日本去玩個九天，就在2006~2008，三年間中斷了，
因為存款所剩無幾~只剩下一急用金。
2008年中，我買了我人生第一筆定存定額基金3000/月
我的第一間房交屋了，我並沒有住進去，就在那邊閒置了，每個月的貸款從8000...一直降到7000 (利率降)
我的第二間套房交屋了，每個月得付12000貸款...最後降到10800
我也跟上了金融風暴，金融風暴給我的好，就是利率降低
公司收攤，瞬間失業，這時候我每個月的固定開銷是 3000+7000+10800，積蓄五萬，
除了公司給了15萬的資遣費，我的收入就是失業補助2.3萬，這剛好填平我的支出。
我比較幸運的是3個月後新工作銜接上了。
薪水也成長了，
後來利用銀行的貸款借了100萬在新竹高鐵附近買了屬於自己的3房大樓住宅(預售)，
買了房，積蓄全沒了，多了一筆信貸，平均每個月支出高到3.4萬，每個月的剩餘約1.5萬，
，建商的工程款就是三個月就是9萬、9萬的要，收入開始失去平恆，後來決定把一間套房出租，租金剛好攤掉貸款。
讓我稍微喘口氣，但是還是負的，因此我2010~2011，過著每個月在啃10萬不到的積蓄，直到領年終、領分紅，才又讓積蓄回到10萬左右。
我一度想賣掉我的基金(10萬左右)...但登入銀行一看，投報率-46% 剩五萬多，心都涼了。
2012 我的新房3房交屋了~也結婚了~
新房的房貸每月3.5萬，和太太協議一人一半，但是我自己其他的得自己付，
也拜利率降低之賜這樣我的全部房屋貸款月支出來到了3.75萬，薪水也小漲，積蓄變多了，
加碼基金。
2012~2013 間，我也處理了我兩間套房
一間扣掉銀行貸款我拿回270萬，其中扣掉裝潢(我自己還住了2年)與我自己付的，獲利120萬，80%獲利
另一間扣掉銀行貸款我拿回130萬，扣掉我自付的，獲利60萬，85%，如果要算入兩年的租金24萬，獲利超過100%了
我一口氣把獲利的錢再當頭期款買一間大4房的高級公寓(預售屋)，
目前住著3房，也從八百漲到1千多萬~
我從2005到現在
投資，慶幸點，美股漲，基金變成了+26%(定存定額，沒中斷，2012年有加碼)
2003年起每年去日本玩一回，(中間有中斷3年)
2010~2011 我過著每個月的收入都小於支出，得領到年終、分行才讓我有法喘一下
2012~ 結婚了，家庭收入雖然不是 X2 ，但也是X1.7
2003到現在薪水漲了 2 倍
房屋從套房換成了3房，到未來的4房
如果從房屋價值來看，
我從200萬的房子...一路換下來，我換到了2000萬的房子。10倍
我如果用這幾年的金流來換算，這2000萬的房子，的頭期款25%，沒花到我半毛錢...
有時我總想，如果我沒買這些房，從2003~今，我的存款是多少?
可能300萬吧...
有人說買繳了貸款就沒了生活品質，
我不能否定這說法，因為我也有兩年過著膽戰心驚的日子，但我熬過了~
但整體下來，2003~2013，我吃遍了新竹、竹北所有高級餐廳，
日本去了13趟，光2012，又賞櫻、又賞楓、還來個天空樹開幕跟熱鬧~
這10年來我的貸款幾乎都高達我月薪的50~70%左右
回到你的主題，退休金。
存得下來嗎? 以你我現在的年紀(我們差4年)
這是你得問你自己的，如果定義是退休金，現在存入的每一筆錢都是死錢。
還不如活化你的金錢，想辦法去錢滾錢~
我是在房市裡面讓我的資產成長了
會這樣做只是人家說的：用小房換大房
沒有特別的作法，也因為遇到房地產大漲，這樣的效益看起來還不賴
不過我要奉勸年輕人，買房別好高騖遠~ 別22K的薪水，總想著要信義區內的套房。
退休金我也想過耶，不過我沒想留任何東西給我的子女，所以如果我需要退休金，我就賣我年輕時買下的房子吧~(所以我的退休金就是我的房子)~
去年兩三百萬入袋時...想到的不是存退休金
而是看著百萬名車....近百萬的高級手錶...等那些我以前買不起的
因此我才決定用困住錢的方式來屯我的退休金(就是買房)。
或許，有人會說有地震阿，房子可能會垮.....等等的
我的想法比較單純，連過個馬路都會被卡車輾斃的世界，
你還能預估幾天後的未來變什麼樣子?
)~
去年兩三百萬入袋時...想到的不是存退休金
，嗯..您這財務槓桿好像玩很大，請小心利率提昇與其伴隨的巨大風險。
另外不是要潑冷水，報酬率請用年化報酬率去算，才是一個真正的基準，才不會自我感覺良好。
買公寓花500萬升值翻倍100%到1000萬，花了10年賺了500萬，年化報酬率10%
買小套房花300萬只升值20%到360萬，但只花了2年賺了60萬，年化報酬率10%
兩者其實根本效應一樣，雖然一個有超多的500萬入袋，一個只有不太多的60萬。
就拿基金來說，您很高興有26%正報酬，但您的年化報酬率卻只有5%多，基本上算不及格，除非是投資級公司債/國債的債券型基金。（沒猜錯的話，您這是股票型基金吧?）
就您的敘述來看，您應該沒有做到基金投資最基本的「定期檢視、汰弱轉強、嚴守停損停利基準」功夫。
您提到這2011年只有-46%，如果有做到上述基本功，同檔基金應該是有機會賺到40-60%（年化報酬率20-30%）以上的回報。
而且你的購屋投資報酬率，我不確定是不是您沒有把利息計入?建議您再仔細看一下。
請您小心升息的連鎖效應，屆時可能會面對很大的問題！
lzx wrote:
目前房貸總支出48k
房租總收入85k
十年後房貸剩33k
20年後房貸全清
房租如無意外應該可以維持至少70k以上.
提醒您太樂觀了。
1.您確定這10年間不會升息?搞不好幾年後，同樣的房地產，你要繳的每期房貸反而變多，比如說要繳60K...
2.20年後的70K有多少?以每年通膨固定3%計算，70000 / (1.03)^20，大約相當於現在38.7K多而已。
屆時生活水平不變的話，大概就不會餓死這樣的程度。
當然啦，房租是會漲的，但也要需要考慮到日後不動產轉換的成本，以及隨房子折舊，租屋收入可能下滑的風險。
這部份並未計入，建議您抽空自己算看看。
沒有無風險的投資，只有投資者還沒遇到的風險而已。
被金融商品咬過的您，應該知道這是什麼意思。
