為什麼房價從原本的3000萬跌到剩1000萬購屋人貸款2400萬就會不想還進而變銀行變呆帳? 但以後不也還是得還錢不是嗎?

335分

61樓

個人積分：335分

文章編號：50228683

房貸契約書裡面就有一項名為「加速條款」

必須符合以下任何一種情況，銀行業才能實行「加速條款」條款：

1. 不依約還本金

2. 不依約還利息

3. 經宣告破產或票據所公告拒絕往來戶

4. 有義務卻不提供擔保品

5. 因死亡而繼承者抛棄繼承

6. 因刑案而被法院裁定沒收財產

7. 擔保品價值減少或被查封=======>這是較有爭議 , 如何認定價值減少?三成自備款是假的嗎??

8. 擔保品被假扣押、假處分

9. 貸款資金的用途不符原先申請

第一間房買了遇上921 , 第二間買了遇上SARS , 只要每個月都按時繳交房貸 , OK啦!!

何況漲3倍多 , 銀行還來懇求你借貸咧!!當初貸幾百萬 , 現在?一千多

sean1972

54分

62樓

sean1972

個人積分：54分

文章編號：50229265

以下是我之前在其它版的回文

我的想法至今沒有改變

現在大陸房價有些地方跌的也很慘，

也沒有聽要補擔保品的狀況

－－－－－－－－－－－－－
回到正題，之前問你的銀行依據，其實在不動產契約內都有，

當擔保品不足或減損時，銀行可以視為到期要求客戶還款這點是沒有爭議的。

但我告訴你不會這麼作的原因是什麼，

當你要求客戶這麼作時，客戶會有以下三種狀況

１.補足擔保品２.還清或部分還清３.不還也不補

既然我們要談的是自住客，那麼第一點客戶至少有兩間房，我們先不予討論

銀行一但要求客戶補足，

就第二點來說，銀行馬上面臨的是貸款餘額的減少，收益的減少，而減少的還是優良的有實力的客戶。

就第三點來說，如果不補足，那要將客戶放款視同到期，而要視同到期客戶又不還款的狀況下，意味這銀行要開始提報逾期，提列呆帳損失，但這些客戶明明就可以正常還款的，你銀行將其提列，對雙方都沒好處。

我只能說貴行假設真的會這麼做。在我看來真的這是非常勇敢的事。

在來是我談到金管會，就我看來，從歷來所有有爭議的金融事件來看，金管會很少是會站在銀行這邊的，像這樣的事情，我不認為金管會認同銀行這樣作，即便銀行依法有據，就算金管會允許，我們的偉大的立委也會在民意的要求下要金管會不這麼作，當然，這是我的臆測，但這樣的事情其實還發生過不少次，我就不列舉了。

銀行風險方面，在我上次發文之後，合庫出來說至少可以承受４５%的下跌幅度，
你說銀行會死一半真的太誇張，現在的金融管制，包括不動產放款的比例限制，巴賽爾協定對自本適足率的限制，呆帳的提存，再加上跌三成也差不多回到三年前水準，這三年的房貸增加量並不多，這些都足以讓銀行承受更多的風險。

房價下跌對自住客有沒有影響，當然會有，但不會是銀行催補擔保品的結果，
更大的可能是對經濟的影響，譬如建商員工失業，房仲失業繳不出款，上下遊包商收不到款導致倒閉而影響的失業，這些才是比較大的可能狀況。
－－－－－－－－－－－－－－－

kanechia

11分

63樓

kanechia

個人積分：11分

文章編號：50229852

xyz1348 wrote:
不然雷曼兄弟為什麼會倒閉(恕刪)

雷曼兄弟並沒有倒閉
只是宣布破產
話說雷曼兄弟在前一陣子把財產跟債務清算完成
扣除債務最後還有60億美金的財產
所以當年雷曼兄弟其實不用宣布破產
只是當時的連動債太複雜搞到他無法確認自己欠了多少錢
只好宣布破產
所以他的連動債這應該是超級成功的衍生性金融商品吧
連動到他自己都搞不清楚自己商品的價值

pineman

1078分

64樓

pineman

個人積分：1078分

文章編號：50232404

kanechia wrote:
扣除債務最後還有60億美金的財產
所以當年雷曼兄弟其實不用宣布破產...(恕刪)

　　這段話有點問題。雷曼會倒是因為當時資產慘跌，現在拜FED的QE會漲回來，但它當時應該會是資產小於負債。這有點像融資斷頭或期貨保證金追繳，例如目前的台股指數已漲超過歐債風暴前，但是融資戶或期貨多單早就已經斷頭不知道多久了，如果能凍結追繳／斷頭，這些人現在持有的資產也會大於當時的價值，但不能就此認定他們之前不需要被追繳或斷頭。

豪哥大

1743分

65樓

豪哥大

個人積分：1743分

文章編號：50235932

sean1972 wrote:
以下是我之前在其它版...(恕刪)

我想就因為國內沒發生過
這條補提擔保品沒有"前例"當然沒有定論
但香港當年確有過
有多少人跳樓?殷鑑不遠

sean1972

54分

66樓

sean1972

個人積分：54分

文章編號：50237506

豪哥大 wrote:
我想就因為國內沒發生...(恕刪)

香港？

那是還不出來被拍賣，不是正常還款要補擔保品。

perahia

1213分

67樓

perahia

個人積分：1213分

文章編號：50250351

superfat wrote:
當初買屋貸款一定有保人，可能是你老婆或者是家人，銀行就會去扣他們的財產，逼他們幫你還錢，如果他們都沒還...那你就小心你不要有薪水進銀行，以後你的家人，小孩都會被銀行盯上，

金管會已經說明
若借款人辦理房貸時已提供了足額擔保
不得要求借款人提供保人

Leica M240,21/1.4,28/1.4,35/1.4,50/0.95,90AA

alfa75ie

9分

68樓

alfa75ie

個人積分：9分

文章編號：50251233

這篇是近期某律師的文~ 各位可以參考看看~

看看就好~ 別太認真批判這律師的文~ 反正參考看看~

每家金融機構作法有些許不同~ 是不會擔保品一低於借款金額就馬上要求補~

銀行也沒那麼閒~ 總要留些時間開會聊天喝喝下午茶~ 是吧~

某豬頭金融機構

~ 差額超過借款10%~ 15% 就會收集資料檢核是否進行催繳補正~

本文如下~

和銀行貸款還是要注意契約內容，以免發生問題時措手不及。
................(省略)

投資小感冒、自住受重傷

買賣不動產資金龐大，很少有人是一次付清，除了頭期款，其他均是向銀行辦理貸款，同時必須將房、地設定抵押權給銀行，一旦無法按時清償，或發生其他貸款契約規定的情形，就會面臨法拍的命運。

[按時清償也不行！小心契約陷阱]

什麼！按時清償還不行，發生其他貸款契約規定的情形也會遭到法拍？沒有錯。相信很多向銀行貸款的人手邊連貸款契約都沒有，更遑論契約是怎麼規定的，那就更不清楚了。

通常銀行會在貸款契約中規定，「擔保物價值減少不敷擔保債權，經貴行通知或催告仍不補正時，全部債務回溯自該事件發生時視為到期，貴行得逕向立約人及保證人請求連帶清償全部債務之本息。」也就是當擔保品價值低於所借金額時，除非借款人先清償不足額或額外提供擔保品，否則就可能被法拍。

通常銀行對於持有第2屋以上的投資類型，會限縮貸款成數，如果自住類型可以貸款8成，第2屋的投資類型通常只能貸款7成。以1千萬的房屋來說，自住類型銀行可以貸八百萬，但投資類型銀行只能貸7百萬。假如房價確實在2年內下跌3成，1千萬的房屋只剩下7百萬，投資類型剛好等於所借金額，但自住類型借了8百萬，馬上面臨擔保品價值低於所借金額的情況。

而且如果房價通通下跌3成，一旦銀行啟動法拍，房地產將全面性下跌，絕對會再引動進一步的下殺，最終不管投資、自住類型通通必須清償不足額或額外提供擔保品，但是投資類型的人口袋深，比較有能力清償不足額或額外提供擔保品，自住類型的人將受到嚴重的傷害。

.....(省略)

maxkingella

3960分

69樓

maxkingella

個人積分：3960分

文章編號：50251561

哈~大家都掐著銀行要求擔保來說明銀行不可能被倒債，
有時候次級房貸可不見得是只會發生在窮人身上~

我舉個真實例子好了~
我有個客戶公司有位中高階主管，年薪約150，
但全家都靠他一份薪水。
他本來有一房，行情短短5年間從四百漲到近八百，
就在2年多前看房地產漲這麼多見獵心喜，想繼續在賺一筆當起投資客，
把全部身家壓下去~貸了一千四，結果新房完工後出租斷斷續續非常不順，
讓他現在每月薪水將近6成在繳房貸~

而這些所謂中高階主管~上不來下不去，
當大環境不景氣時的裁員潮，有極大可能先成為公司開刀對象~
若在遇到房地產腰斬....
負債大於資產...不是不可能的事~
而這些中高階主管都有一定年紀了，
若被裁員短期內找其它工作根本支撐不了這樣的負債~

以為自己收入很高很能貸環款能力很強~
但卻忽略了當裁員潮來臨時~
將會讓一堆看起來沒事的高階主管連環爆~

sean1972

54分

70樓

sean1972

個人積分：54分

文章編號：50253159

房價所得比降至10倍以下，到底會不會有金融風暴？金管會將對銀行全面展開壓力測試，
情境設定包括房價下跌30%、利率變化等，以了解房價下跌對銀行的衝擊程度，這也是官
方首度針對房價波動做壓力測試。

行政院長江宜樺宣示任內要將房價所得比降至10倍以下，部分學者及業者擔心房價下跌會
引發金融風暴，過去銀行曾做過房價下跌20％時的壓力測試，結果都可以承受，但跌到30
％時，金融體系到底有沒有問題？

金管會官員昨（23）日表示，金管會已積極研擬對銀行展開全面性壓力測試，並由金管會
訂定統一情境假設條件，以利測試結果比較，並了解銀行受影響程度。

2010年金管會為因應新版巴塞爾協定上路，曾針對總體經濟環境變化對銀行資本適足率影
響，展開壓力測試，從訂出一致性情境假設條件到完成測試，約花二個月。官員說，金管
會最近會找相關銀行開會，研商壓力測試情境設定項目及條件。

為配合江揆宣示調降房價所得比，金管會除透過編制高薪指數鼓勵上市櫃公司加薪外，也
將對銀行展開壓力測試，測試結果可做為如何要求銀行增提不動產授信準備的判斷。要求
銀行增提準備，除可強化銀行風險承擔能力，銀行可能因此減少不動產授信，對房價也有
間接降溫效果。

010年由金管會帶頭做壓力測試後，就由銀行自行做壓力測試，這次金管會主導壓力測試
跟2010年最大差異是，這次專門針對房價波動，情況設定條件也會不同。

這次主要的情境設定條件，包括房價下跌30％、利率上漲情況、個人收入減少情況及企業
營收減少情況等。

房價下跌對銀行可能造成的影響可分兩部分，一部分是已經違約的不動產授信，房價若下
跌，銀行手上擔保品價值將減損，如原本拍賣後可回收100萬元，房價跌三成後，可回收
就剩70萬元，對銀行會造成立即損失。

另一部分是正常的不動產授信，這部分對銀行來說，如果房價下跌，不一定會立即有損失
，還要看借款人收入是否有減少，必須個人及企業收入都減少，才會影響銀行授信品質，
利率當然也是影響因素。

－－－－－－

律師只會照著條文解釋，隔行如隔山，他不一定懂銀行實務，

銀行有加速條款，但不見得就會使用。

看金管會壓力測試內容就知道，不動產正常授信戶，跟本就不將資產減損列入測試範圍，

只有考慮借款人收入是否減少。