流浪不想去淡水 wrote:
哦~你的實坪是指不能(恕刪)
就如你所說權狀都有載明公設面積 到時候要買就看的到了
幹嘛還要虛坪的廣告~~
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除了從以前就是如此的，是分開的土地價格，與房屋價格來買賣之外，近幾年，我確實看到一些建商，把主建築物，附屬建物 (陽台，雨遮) (2011 年後申請建照雨遮不計價)，共同部分(公設) 除了登記面積之外，連同每一部分的價格，通通列上去了。
我有去算過，主建築物平均單價，附屬建物平均單價與公設的平均單價。
其中只有附屬建物平均單價，是遠低於主建築物與公設的平均單價，但附屬建物不是公共空間，是算私有空間。
我認真地看了公設的平均單價，確是僅低於主建築物平均單價約每坪 2 萬元多一點而已。
我所算的例子是新竹市，科學園區附近，總價在 1200 萬左右的房子。
或許有人認為只要唯一 "實坪制" "抹掉了公設資訊"，房價就會降，我真的不明白，抹除了可參考資訊，就有利消費者，是何道理 ?
資訊不是越多，愈透明才對，"貓膩" 愈難搞，才有利消費者的嗎 ?
在下其實認為是資訊還不夠，是共同部分(公設)的資訊太籠統了。
買過房子的人都知道，所謂公設，還有分大公與小公。
所謂小公，就是同棟樓層我與鄰居分攤的那個公設叫小公。例如電梯間，防火逃生樓梯。
而大公是我與同棟樓，很多戶分攤的那個 1 樓大廳櫃台，全社區住戶分攤的中庭，XX 室，
車道...等。
不同的地區，造價本就不同，像電梯與梯井，平均單價恐怕就不見得低於主建築物平均單價那裏去(我猜的，我不是建築相關人員)，但中庭花園，步道，平均單價應要低於其他地區單價。
個人認為是要詳列各不同公設地點的價格才是正確的做法。當然這只有新蓋的房子才有可能。
列的愈清楚，予以登記，才能看的出來那些是合理公設，那些是不必要或灌水公設，這才有辦法分辨出出優良建商，蓋的房子是合理公設。各項分開計價，才能看出哪些項目價格是否合理。
所謂實坪制，若是一律抹除其餘資訊，只用主建築物當分母，那就只剩老舊公寓優先選項。
https://www.cw.com.tw/article/5102301
此文中，張金鶚也有類似的說法，個人滿贊同的。
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍必須花成本興建，公設比高低仍一定程度反應社區品質。他認為，政府要改革，除了從資訊完整揭露下手，也應推動建物、公設分離計價，雙管齊下，才能解決虛坪問題。
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dallasoriginal wrote:
就如你所說權狀都有載(恕刪)
第一是你一直說的廣告到底是什麼廣告？電視上播的那種拍的美美的廣告？
那種好像頂多會說總價 xxx萬起~~很少會說到每坪多少吧？
那權狀有載...你知道買房什麼時候會看到權狀嗎？所以沒看到權狀前都不能知道嗎？
預售屋要蓋好保存登記才有權狀...
那簡單來說好了，消費者是什麼時候才允許看到這些資訊呢？
現在的制度我只要上網看看都能看到所有坪數相關資料~~
在你的想法中這部份需要做改變嗎？
不需要的話我還真看不出你的實坪制是差別在那？
真有人看廣告一坪多少~其它都不看就直接"拐"落去這樣嗎？
還是你覺的建商會為了吸引人家來買把實坪的每坪單價弄低點這樣？
那你還真的不懂廣告...
廣告上"總價 500萬起" 你去一定買不到500萬的那間 因為賣掉了 剩下的都800 1000
那你這實坪制還不好解決~實坪 每坪只要 10萬"起" 你去剛好10萬的賣掉了~剩20萬的要不要？
怎會老是有人覺的房價高是因為實坪或虛坪計價造成的...
單純就是習慣的看的方式不同~就好像公里跟英里~我們都這麼習慣看公里了 你硬要把大家全改成英里..到最後還不是大家又自已算回去公里看？
房價高單純是賣的人想賣高~買的人又買的下手~不然一個巴掌拍不響
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蓋公寓華廈大樓=建照.使用執照.
牆內樓地板面積=寸土寸金
..面積見圖.建蔽率,容積率,獎勵加蓋
..牆內實坪受限.房廳衛廚就越蓋越小
牆外面積=不計入樓地板面積
但牆外虛坪面積.可計坪可計價
..牆外虛坪.如公設/雨遮/外露樑柱
..牆外虛坪不受限制.就越蓋越龐大
雨遮樑柱比衛浴廚房大的建案就很多
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預售屋/交屋/拿房地權狀
台灣建坪制:
..A.住戶拿權狀.
..B.管委會..不是法人.無權狀
買賣講建坪.室內坪.公設比幾%
格局圖.不能寫房廳衛廚尺寸....點它
.建坪=主建物+陽台+雨遮+公設+車位
..室內坪:即這張格局圖的總評數.
..買賣契約.寫房屋總價/寫總坪數.
..報價紙條.寫單價.室內坪.公設比.
..契約.不能寫公設比幾%/單坪價.
管委會非法人.需等住戶過半才成立.
..住戶先交屋..數年後有管委會交公設
..住戶月繳管理費
.
國外實坪制:
..A.住戶拿權狀...房屋牆內實坪
..B.管委會拿權狀...房屋牆外虛坪
買賣講實坪.有哪些公設
格局圖.標示房廳衛廚尺寸...點它
..買賣契約寫.房屋總價=單坪價*實坪
..房廳衛廚陽台.每個區幾坪.清楚明瞭
管委會是法人拿權狀..股東是全體住戶
權狀登記虛坪..雨遮.陽台.公設.停車場
..管委會先點交公設.沒問題換住戶交屋
..住戶月繳管理費
.
看房買房.簽買賣契約.要學國外方式.
https://reurl.cc/vn36xA
台灣簽契約.1總價.2建坪.3公設比幾%
國外簽契約.1總價.2實坪.3幾個中公設施
實坪自己量=屋內長x寬=M2x0.3025
●學國外看實坪:不管建坪室內坪報幾坪
●學國外幾個中公設施:不管公設比幾%
●學國外契約加註私有:總價含私有大廳.
..私有中庭花園.私有圍牆.契約欠缺(私有)
..防它開放空間.被檢舉違建拆除.難求償
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實坪制.公設雨遮車位.登記管委會權狀
管委會是法人.主管機關依法.嚴審嚴核
..實坪制,(管委會)是法人.住戶是股東
..強制設立管委會/公共基金...同公司
..所以.國外實坪制.先點交公設.後交屋
..管委會依法.外聘第三方專業機構驗屋
..交公設需第三方的檢驗證書.簽署蓋章
..公設設施正確.使用安全.換住戶交屋
..公共基金點交後.管委會需申辦(專戶)
..公共基金區權大所有,管委會無權動用
..申辦專戶.不準管委會放不同銀行定存
..動用提款,需區大會議記錄與議決票數
..違規者提告刑事侵占罪,當場收押起訴
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建坪制.公設雨遮車位.登記給住戶權狀
公設住戶私有.國家不干涉.區權大作主
..公設住戶私有,等住戶過半才設管委會
..住戶先交屋,未來有管委會才點交公設
..公設設施沒檢驗交屋,住戶冒險先交屋
..公設延工二公,公設何時點交,不知道
..公共基金放定存.區權大需要才設專戶
..很多大樓,有管理基金,不知無公共基金
..銀行定存,管委會可動用,不是公共基金
..公共基金專戶.需區權大票決.才可動用
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如不服.等你當總統.修法廢建坪改實坪.
..原因見下列.
監察院:房屋虛坪灌水,內政部遭2監委糾正
原因: 給建商灌虛坪機會,內政部怠惰修法
商業網:小心坪數陷阱,北市差1坪虧百萬元
頻果日報:桃園副縣長合宜住宅貪污弊案
ET網:四大弊案,前營建署長葉世文判重刑
隨意窩:建商灌虛坪.營建署關鍵-買賣契約
住展網:發生糾紛.契約是建商自保的工具.
理財周刊: 購屋謹防(實坪虛設).重複分攤
柯P硬尬建商虛坪灌水,推公設不納入坪數
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自由時報:
買屋防虛坪灌水,北市府推(實坪制).
北市柯P四點建議中央修法,(住戶)的權狀.
1.權狀:以(牆心為界)測繪登記,房屋實坪.
2.權狀:不登記,突出牆心的陽台屋簷雨遮.
3.權狀:不登記,車位編號及車位持分面積.
4.權狀:不登記,個人持有公設的持分面積.
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退休老人 wrote:
此版討論多.都沒講到重點
..............
房廳衛廚陽台.每個區幾坪.清楚明瞭
講實坪.不需空洞詞彙(主建物/室內坪)
您所言極是。
台灣房屋的買賣，就在於各區域規格尺寸，過於含糊不清。導致消費者到底買到那些東西，有無被灌水，沒人搞的清楚。
我們去買車，如果是兩買兩個沙發加4個輪子，引擎外壳的基本款，是一個價，但加了先進電子設備，自動駕駛的頂級款又是貴貴的另一個價。但車商至少列出配備清單，算不算被貴了，消費者至少心裏有底。
買賣房屋也應該列出這些各區域尺寸細節。不論公設還是私有區域，愈清楚愈不容易被灌水。不是只有公設可能灌水，私有區域一樣有可能灌水，過去雨遮就是。
詳列每戶各區尺寸與持份等，現在電腦這麼發達，消費者想知道，當場就能查詢列印，分別價格多少，總價多少。就算上網公布也不是難事，連同未來實價登錄 X.0 都可揭露這些訊息。有人愛用總價除以實坪去看，隨便他，到時就有手機 APP, 他愛怎排序，就怎麼排序。
政府該好好研究這種分離計價的可行性，才是正事。
