goblinlord wrote:
有些人就是又要做婊子...(恕刪)
有些人就是又要做婊子又想立牌坊
這這這......句話 好毒喔!
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mpig1927 wrote:
喔喔......您說政府公布的計劃對建商沒有強制性...好像不完全正確耶...
計劃公布並實施后，申請開發就要照著這個計劃走，怎麼會沒有強制性？
但如果您是指公告優先都市更新地區的話那就真的像您說的沒啥強制性
那隻是說被公告的地區被政府優先劃定為可更新地區，要不要更新隨便你
對建商來說就是省一個申請劃定都市更新單元的程序，算是誘因之一
基本上只要是捷運路線的兩側都是啦
另外海砂屋有海砂屋的重建辦法
因為海砂屋出現的年代大多都還是採取建蔽率+建築高度限制
這種情況以都更方式來更新海砂屋通常是無法成案的
因為連原有樓地板面積都達不到，原住戶分都不夠，哪還輪得到建商？
以台北市來說有個「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」
內容基本上是說，你海砂屋重建的話，可以有兩條路
一、走都市更新方式，但要以現行細部計劃及土地管制規則檢討：
簡單講就是一般的都更程序，但通常沒辦法滿足原有樓地板面積
二、原該建築執照申請當時的法規申請重建：
說白了就是等於可以蓋一幢一模一樣的東西回來
但這樣建商除了幫住戶辦理申請的服務費用之外就沒得賺了
這條例也有獎勵跟時限，公告5年內完成可以獎勵30％，超過5年每年減少5％
附帶條件是獎勵部分要依現有法令檢討，所以建商要賺也要看土地條件，不一定賺得到
只是要說明海砂屋有特別的處理辦法而已，不一定要走都更的
就一句話反問你.. 當發生金融風爆時.. 或經濟不景氣開發商已經知道無利可圖時.. 都更由誰來實施?
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Juliance wrote:
想了解一下 , 就算建商有設道路
讓王家通過
王家被排除都更區域
但是是否有一樣的問題
[沒有建築線]
未來還是無法改建??
如果有私設通路，只要該私設通路有鄰接計畫道路或現有巷道
也就是私設通路有接到建築線就可以申請建築線，需檢附私設通路地主同意書或證明文件
所以設置私設通路誰要出錢跟土地？或是不出地以後需無條件同意王家使用等等問題
都是排除王家時要先談好的必備條件
john6517 wrote:
就一句話反問你.. 當發生金融風爆時.. 或經濟不景氣開發商已經知道無利可圖時.. 都更由誰來實施?
johm6517大大您好
那小弟也一句話回答你，都更的精神本就不是讓建商來實施
都更的主要目的是要讓住戶自己來實施，獎勵的部分也是自己拿
當然前提是自己需要出錢，但比起一般購屋來說，營建成本的支出低許多
所以對自己實施的人還是有誘因的
只是台灣的都更基本上都是假都更真合建為多，為的就是以都更名義搶容積
當然完全由住戶實施的也是有，小弟在新北市就弄過一個
關於您引用小弟的文這部分，要講的只是針對海砂屋不一定要用都更方式更新
以及您說「政府公佈的計畫對建商沒有強制性」這點補充說明
小弟不完全同意您的原因是，您沒有說是哪方面計畫（土管、都更條例、細部計畫？）
如果就公告捷運周邊為都市計畫更新地區這點，小弟就同意您的論點
因為這點非強制，頂多只是建商的藉口而已，請您指教包涵，謝謝
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mpig1927 wrote:
johm6517大大您好
那小弟也一句話回答你，都更的精神本就不是讓建商來實施
都更的主要目的是要讓住戶自己來實施，獎勵的部分也是自己拿
當然前提是自己需要出錢，但比起一般購屋來說，營建成本的支出低許多
所以對自己實施的人還是有誘因的
只是台灣的都更基本上都是假都更真合建為多，為的就是以都更名義搶容積
當然完全由住戶實施的也是有，小弟在新北市就弄過一個
關於您引用小弟的文這部分，要講的只是針對海砂屋不一定要用都更方式更新
以及您說「政府公布的計劃對建商沒有強制性」這點補充說明
小弟不完全同意您的原因是，您沒有說是哪方面計劃（土管、都更條例、細部計劃？）
如果就公告捷運周邊為都市計劃更新地區這點，小弟就同意您的論點
因為這點非強制，頂多隻是建商的借口而已，請您指教包涵，謝謝
所以都更要如何做.. 政府根本沒有能力決定何者為先.. 不是嗎?
你說"都更的精神本就不是讓建商來實施".. 那麼為什麼現在的實施者都是開發商? 你覺得現行法律的精神是什麼? 政府主導? 別自欺欺人了.. 都更誰賺最大.. 需要問嗎!
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john6517 wrote:
所以都更要如何做.. 政府根本沒有能力決定何者為先.. 不是嗎?
你說"都更的精神本就不是讓建商來實施".. 那麼為什麼現在的實施者都是開發商? 你覺得現行法律的精神是什麼? 政府主導? 別自欺欺人了.. 都更誰賺最大.. 需要問嗎!
首先要跟john6517大說明，我不是建商也不是開發商，只是工作上有碰到這樣的東西
看到大家對文林苑的幾個問題就個人所知提出說明並討論，沒有要護航誰的意思
至於您問到為什麼現在的實施者都是開發商，在您引小弟的文中不就提到了嗎？
mpig1927 wrote:
只是台灣的都更基本上都是假都更真合建為多，為的就是以都更名義搶容積
當然完全由住戶實施的也是有，小弟在新北市就弄過一個
自己引自己的文雖然有點奇怪，不過這就是為什麼您現在常看到的現象
當然這只是其中一個因素，雖然是佔比較大的一部分
其他還有像是原有住戶沒有經費，沒有組織起來發動等等
畢竟私人發動都更的問題就在於經費與時間，由誰來整合是個問題
當然，私人發動也可以透過建經公司來當指定的實施者，他是受雇於原住戶
而這樣的建經公司就是只賺取相關服務費用，經費部分則可以透過整合後以土地貸款的部分處理
簡單說就是將更新會法人化，再以法人向銀行提出開發計畫與融資計畫等
建經公司就是幫忙處理這一塊，所以並不是只有建商在做而已，只是比例不多
您回文提及由政府主導？這小弟應該沒說過由政府主導，那應該是其他人提的吧？
至於講到都更的精神，法理上原意是要原有住戶來發動，以獎勵容積的方式加強更新的意願
而實務上則是建商或開發商想要賺獎勵的部分，原住戶則以免費得到原有權狀面積為誘因來發動
至於那個好那個壞應該也沒有辦法論斷，因為每個案子狀況都不同
都更誰賺最大？我只能說實務上就是實施者賺最大，但實施者不一定都是建商
所以在這討論串還是指針對文林苑就好，每一個都更案的問題跟狀況還有條件都不同
您要用一個簡單的答案或方式來通通帶入是不可能的，還是針對文林苑討論就好
前面小弟也提到文林苑的建商就一定是壞人嗎？王家就一定是受害者嗎？這我們絕對不會知道的......
小弟沒有自欺欺人，只是個人從很多角度上來看問題，並沒有預設誰是壞人
遊戲規則訂在那邊，大家就照著規則玩，瞭解規則的人就佔優勢，不想瞭解規則被佔便宜我也沒辦法
只不過不要懂了規則下去玩，玩輸了別人就又哭又鬧的，玩贏的人也別太白目，留點情面給輸家
還有小弟只是以所知道的對文林苑這案子提出幾個看法，也把幾個當初可能解套的方式說出來
至於訴之以情或民粹方式的討論小弟就盡量不涉及了，還請見諒
