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建商的地面臨大馬路, 是住三之二,
容積率400%, 遮蔽率45%, 建地面積約200坪,
我家的地只有小巷子, 是住三
容積率225%, 遮蔽率45%, 建地面積約80坪,
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如果我家自行改建,
80 * 45% = 36坪, <----建築物的大小!!!!
80 * 225% = 180坪,
這樣大約是5層樓高,
如果建商自己改建,
200 * 45% = 90坪,
200 * 400% = 800坪,
這樣大約是9層樓高,
如果我家和建商合建,
280 * 45% = 126坪,
280 * 400% = 1120坪
這樣大約是9層樓高,
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我們用屋主講的一坪40萬來看, (建好後的買賣價)
1坪造價20萬(單坪造價)已經可以蓋得不錯了,
我家自建蓋了180坪, 造價3600萬,
如果折讓來看, 有一半, 也就是90坪要給建商, (仍然是自建)
和建商合作有兩種方式,
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你原本容積是180坪, 建商的容積是800坪,
所以 你家 : 建商 = 9 : 40 = 1 : 4.5,
合建過後分1120坪就是,
你家 : 建商 = 204坪 : 916坪
所以你必須要支付 204坪 * 20萬 = 4080萬,
如果用一坪40萬折抵, 則需要102坪給建商,
你自己只剩下102坪可用. (以80坪建地來說, 大概是1.3間)
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另外一種算法是找三家鑑價公司, 去估算目前兩筆土地的價值,
假設
你家在小巷子, 只值5400萬,
建商在大馬路, 價值2億8千萬,
你家 : 建商 = 27 : 140 = 1 : 5,
你家 : 建商 = 187坪 : 933坪
你自己只剩下93.5坪可用. (以80坪建地來說, 大概是1間)
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這是都更所允許的兩種計算方式, 參考看看.
以都市來說, 巷子內的遮蔽率大多不會超過50%,
20坪建地也只能蓋10坪左右的房子,
這樣要蓋獨棟也不是問題, 只是樓層多的話,
也要考慮到無障礙空間, 以及逃生避難空間,
這也是為什麼日本住宅改造王,
幾乎已經是打掉重建了,
還是寧願改造, 也不願意拆掉重建,
因為改造可以不管遮蔽率!!!! 重建要啊!
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