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明月下的清風 wrote:
嗯..您這財務槓桿好...(恕刪)
感謝您的提醒，
我大致了解年化報酬率，
不過就我的了解，這種問題要用年化的報酬率來計算，需要較專業的來吧
因畢竟貸款我不是一次付清~
如果以利息年化10%來計算
我一年付10萬，我賺1萬
第二年我付了 10萬+ 第一年的10萬，我賺2萬
同理每年成長10萬。
7年就是1+2+3+4+5+6+7= 28 萬
所以以年化10%來看，我賺的應該是28萬~
我愚笨的算法，我把我投入的金額70萬(這不是一次頭的，而是每個月每個月疊起來)
直接去除我的獲利，才得到85%。
當然患而言之，如果我一開始就是付清的狀態，年化投報就有有意義了~
不過議題似乎不是在精算報酬率。
基金投報也一樣，我是定存定額，
用年化去算投報率一般是用單筆投資在計算吧~
利率漲~
我還真的很認真算過
1000萬的貸款，20年，每漲1%，我每期就得多付5000左右
3%房貸率利~我還真遇過，金融風暴前我的房屋率利是3.45%
我也遇過0.94%的率利。
不過我能承擔的風險是房貸利率7%(沒失業的話
)，或許有那麼一天~我想，台灣景氣繼續維持這樣率利漲到5%連鎖效應就會台灣經濟就可能垮了。
以目前房屋資產市值是3000萬，其中500是本金，2200是跟銀行貸款，這樣的槓桿比例是 1:4.4 算大嗎?
不是學經濟的~我也不小這樣算不算大
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chenjal wrote:
因畢竟貸款我不是一次付清~
如果以利息年化10%來計算
我一年付10萬，我賺1萬
第二年我付了 10萬+ 第一年的10萬，我賺2萬
同理每年成長10萬。
7年就是1+2+3+4+5+6+7= 28 萬
所以以年化10%來看，我賺的應該是28萬~
我愚笨的算法，我把我投入的金額70萬(這不是一次頭的，而是每個月每個月疊起來)
直接去除我的獲利，才得到85%。
當然患而言之，如果我一開始就是付清的狀態，年化投報就有有意義了~
不過議題似乎不是在精算報酬率。
基金投報也一樣，我是定存定額，
用年化去算投報率一般是用單筆投資在計算吧~
貸款的複利型的計算，樓上有人補充分享了，我舉的是一次付清的計算法。
基金定期定額也是可依照現投入所有基金總額、現值與時間，來算年化報酬率的，而且還是不錯的警示參考依據。
比如說買了6檔基金，各有賺有賠，就很難看出現在經過一季三個月後，自己投資的方向是否大致正確。
如果統計出來，基金年化報酬率都每季一直穩定維持在+9-10%，也符合自己設定的目標，那就沒有大問題。
但如果下一季突然下修到+6%，這時就是個警告訊號。要注意是什麼原因，看是某幾檔基金需要汰弱轉強，或是方向需要加以修正。
（把他當月線這類指標來看）
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U24616 wrote:
我最近也是想從3房換...(恕刪)
你誤會了喔~(或許是我沒有描述清楚啦)
我指的現值3000
是1000(現屋)+ 2000(預售)
貸款700(現)+ 1500 (預)
到交屋，的確會有這兩筆房貸的重疊期2200，雖然我沒打算讓重疊期太久~
我只是透過房價的增值，讓我的用原來的一點本金一直換到我目標的房子罷了，沒打算有一堆房~
以過去的經驗來說，地段決定一切，在金融風暴時期，沒銀行要承作15坪以下小套房，
我還是貸到80%(純房貸)
像很多人在說房價會下修~
我也是這樣覺得~(在這看久了，樂觀也會變得悲觀)
所以，現在要投入房市要三思喔~
我以我的例子來說，
我當時買3房時，我這區是17W，現在聽說鄰居賣到23W
預售的房子，當時買23W 驚悚的現在這區的預售建商很有默契地開著3X..沒良心的還喊到45W
所以樓上有人說跌兩成~
我買第一間套房，我家人遠從南部上來阻止我
三年前，這裡有個網友私訊來跟我高談1年後高鐵區未來的悲慘情形~
誰能預料下一步是什麼?
不過買房這東西看自己有幾兩重!買何種房子，買任何東西都有風險的。
沒人能告訴你在明天會發生什麼事。
至於收入所得@@我只是草算了一下月薪，實際收入多少，老實說自己也不清楚，我也是得每年拿了扣繳憑單我才會...@@~
我過去曾過著收入 < 支出，一年~
但嚴格說這年讓我成長了，
也讓我學會如何把1元當10元甚至20元來使用~
(這就題外話了)
感謝你幫我細算月薪
不過我目前並非靠月薪在生活的~
不過仍是個苦命的上班族就是了~
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Katong wrote:
我不是要洩你的氣 ,也不是攻擊你.
但是, 話用說的是很容易,特別是以事後諸葛的角度來說.
房市與股市一樣,是不是低點,要事後往回看,才能知道.
事發當下,人人膽戰心驚,有多少人真的敢於危機入市?
有,當然有,但是有多少比率呢? 當然是極少數人,
不然大家早就發了.
SARS時,連出門的人都很少,別說是看房,房市與股市雙殺,
你確定如果你當時有錢,你會事那極少數敢於入市的人嗎?
2008-2009金融風暴,股市從總統上任的9000多點,下探3900多點,
歐美大銀行紛紛不支倒地,被國有化. 全球經濟低迷,房市名嘴張教授也說
會再跌...請問,你當時有沒有把全部身家財產投入股市呢?
2003/2008/2009當時裁員與休無薪假的一大堆,就算手頭有錢,也想買房,
但有誰敢保證自己買了房以後,過幾個月會不會失業呢? 你敢嗎?
我不敢說你一定沒有這樣的膽識,但是,我可以肯定的說,
2003 /2008/2009敢於危機入市者,仍屬極少數.
有許多人有買房的需要,也有相對財力,但是,就像買股票一樣,
人總是想買在最低點,等著等著,房市與股市越攀越高,越看越氣,
最終呢? 就像版上部份人,40多歲了,沒辦法了,開始轉向 "租房也很好",
"租房比買房划算","不需為了房子降低生活品質","不替建商與投資客出貨"...
"不做房奴"....
"危機入市"四個字,永遠是知易行難,說的很容易,做起來很難,否則人人都發財了.
說的好
小弟65年次，專科畢業去當兵並轉服志願役，但其間的所有收入
幾乎都支應家用(家裡窮沒辦法
)，退伍時只有領著12萬左右的退休金，租個雅房、買部機車、買部電腦，剩餘大約3萬左右，
SARS期間我也不過出社會工作約2年多，能有多少存款？
條件上也沒比樓主好多少，不過我就是在金融風暴買了房，當時
身邊的朋友都抱持著【你不怕被裁員？】的想法，時至今日，
我撐過來了，房價也上漲了將近1倍，至於退休金、投資之類的事
情都還有持續在做，一枝草一點露，樓主，你還要繼續抱怨嗎？
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