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ruruing168 wrote:
五十幾年前
新北一棟透天大概100萬左右
而且還不是板橋或三重或永和的市中心
現在大概漲100倍左右
但仍輸給長期持有股票
那棟房 ? 那支股 ? 那張壁紙 ?
沒有哪個行業是比炒股維生更艱難的。
股票市場是有經驗的人獲得很多金錢、有金錢的人獲得很多經驗的地方。
01 這裡 當股市是有經驗的人，告訴你這個 "有一點錢" 沒經驗的人，去股市好耶，意欲為何 ? 他未必跟你有仇，但跟你有親嗎 ? 誰會一天到晚教你不勞而獲賺錢的本事 ? 沒關係，沒賺到錢，至少賺到經驗，也值了，是不是 ?
很多人在股市賠錢卻能在房地產上賺錢，許多人在股市賺到錢，就曉得盡快移一部份到資產護城河房地產。
投資賺錢的基本 - 低買高賣，但物品的漲跌是呈現波動性的。但問題就在，股市提供了便利、低廉和公開的交易市場，因此股市持有人很容易隨著股市漲跌而心情起起伏伏，最後忍不住賣出。股市到底是 "一張不賣，奇蹟自來" ? 還是要懂得停損，停利 ?
房地產因為沒有公開市場，相對少了許多心情干擾，再加上進入門檻高，但是融資比例也高（貸款70%～80%），因此，對於已持有房地產者，相對比較能持有更久的時間，也相對來說，更能應付價格的波動。
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guest2000 wrote:
台股1966年正式開張,當時加權指數100點,經過58年後至2024年,加權指數來到18852(昨天收盤),年均複合上漲率約9.45趴(1.0945^58*100=18815,增長為188倍),房價58年來報酬有無來到188倍不得而知,我有個親戚在板橋的50幾年透天厝,地坪大概11坪,其鄰居(屋況已經不適居住,除非整修)最近賣出的金額約1100萬,親戚說他自己當時買約10萬元,帳面算來大概漲了110倍
加權指數會跟你後面才加進來的股票上市公司有關，不可能是你 50 年前買的股票，現在就跟台 GG 一起漲，一起貢獻。50 年前的股票如果變廢紙了，也不會影響現在的台股加權指數，更不可能有年均複合上漲率約9.45趴，其實是早就趴到地上了。
把後面才來股票上漲貢獻的加權指數，算進比較早前面的股票的獲利率，是在誤導人的。
你要不要去幫你親戚選一些 50年前的股票（反正也不可能選台GG，ETF) ，算一算，然後噴你親戚 50 幾年前，為何不去租房去買股？
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我就是愛拍照 wrote:
好像不是這樣吧？
槓桿五倍會有殘值嗎？
房地產會有個最終殘值，就是所持分的土地，
除非持有土地的成本很高，否則價值歸零的可能性趨近0。
所以你很少看到位置在偏遠透天的價格會低於100萬的。
股票就不一樣了，為何很多投資部位大的長期投資只敢放大盤，
因為公司倒閉股票就成了壁紙。
所以即使你知道台OO明天開盤可能會大漲，也不一定敢重壓
重壓指數比較沒這個問題。
至於槓桿在利率不高情況下不是大問題，
一間地點不要太差的房(一定要租的出去的地點)，如果是做長期投資，
假如價格是1000萬好了，長期投資20年下來即使價格只剩700萬，
乍看是浪費了20年時間成本還倒賠30%，
但做房地產槓桿投資的投資人，實際還是賺錢的，
因為他實際拿出的本金可能只有200萬，剩下大部分是租客長期幫他支付的，
所以20年增值倍數仍然是3.5倍。
所以房地產要看利率和地點，爛的地點根本不值得持有。
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guest2000 wrote:
敝人也以為股市長期報酬優於房市,因為美國的統計是如此,我們台灣的實證也是如此.
印象中過去85年美國S&P 500(肯恩費雪Ken Fisher書中所列的年度為1926~2010)的年均複合上漲率好像近10趴,美國房市好像上漲4.5趴.
但台灣的0050才發行20幾年,不能像S&P 500時間長度足夠有代表性,且台股也才58年歷史,只能用大盤加權指數類比.
0050從2003年6月開始上市買賣至今21年,還原權值來算(台灣股市資訊網),從最初14.16元至今天收盤143.75元,大約上漲9倍(=[143.75-14.16]/14.16=9.15),大約等於年均複合上漲率11趴(=1.11^21=8.95).
敝人已經有房自住,不需再買房或投資房產,他日一但台股有機會大跌,我將把手中大部份的股票轉換為0050.
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