各位高手好!
這是我第一次發言,請多指教@.@
有很棘手的問題,請大家教教我!!!
最近看上一間房子,在一樓,屋外就是社區的綠地.
屋主說,這塊綠地雖是公設,但是只有一樓的人可以用,每個月要多繳200元管理費.
問題來了!
1) 屋主說,當初買房子時,建商契約上有說明,這一塊地使用權歸一樓住戶. => 這樣子就算是"約定專用"嗎?
2) 當初,建商並沒有要所有的住戶都簽下"放棄使用"或"約定轉讓使用"的文件 => 只憑買賣契約, 就算是"約定專用"嗎?
3) 若經管委會通過,可以終止這個"約定專用"嗎?
4) 若經管委會通過,可以任意調高這一塊地的管理費嗎? 或是說, 管委會可以跟這一塊地收錢嗎?
5) 現在上面已有造景,我可以自費把這些景夷平, 改成整片草坪嗎?
6) 這一塊地其實是開放空間,若為約定專用,我可以請其他住戶不要來這裡溜狗嗎?
拜託!!! 請跟我講答案!!!
我好怕花了幾百萬,有綠地的美夢,變成一場惡夢!
謝謝!!!!
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小兔兒 wrote:
各位高手好! 這是我...(恕刪)
供您參考。
Q99.共用部分及約定共用部分在形式上如何區別或認定？
答：共用部分成立的原因有二，第一是法定共用部分，公寓大廈管理條例第五十八條第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。第二是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。公寓大廈管理條例第七條所列示者，例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。甚至約定專用部分有違法令使用限制之規定時，應予以禁止。另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。例如大樓管理室。
Q103.房屋買賣契約書所附分管協議書效力為何。
答：依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第三條第五款「本條例用辭定義如下：……五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。……。」規定觀之，約定專用之方式並無特別規定，以口頭、書面（分管協議書）或依條例第三十一條規定均可。故有關房屋買賣契約書內所附分管協議書載明法定停車空間、法定空地或屋頂平台，經約定供特定區分所有權人使用之事項，既經各買受人同意並簽訂即具公寓大廈管理條例「約定專用」之效力。起造人於申請建造執照時，所檢附之規約草約亦應已載明約定專用之範圍及使用主體，故其應無效力之疑義。次參酌公寓大廈規約範本第十四條之規定亦係依前揭說明之精神訂定。
Q114.公寓大廈中那些地方不能占為己有專用之？
答：公寓大廈管理條例第七條規定：「下列各款，不得為約定專用部分：
1.公寓大廈本身所占之地面。
2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。
3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁，樓地板及屋頂之構造。
4.約定專用有違法令使用限制之規定者。
5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」
該限制之目的在於因應實際使用需要，明定應為共用部分而不得為約定專用部分者，以確保區分所有權人權益。例如，公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意，經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定，王先生縱使事先與其他住戶有約定，仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。
Q115.我購買七層大樓的頂樓時，與其他大樓住戶所簽訂的買賣契約書先有約定：「屋頂平台除由建商統一劃出之公共設施範圍外，歸頂樓住戶共同保管使用」，是否會抵觸公寓大廈管理條例第七條第三款所稱公寓大廈屋頂之構造不得約定專用的規定？
答：按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言，第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂構造上方之平台空間。而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自己的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的。
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