請問各位達人....有關建物謄本的問題

本來想趁不景氣房市回檔可以找些好標的自住,但無奈房仲都給一些不太水的物件
難得自己找到一間屋主自售新成屋,價格在可接受區間,採光也不差環境可接受
在版上有人建議可用建物謄本去鑑價好有個底來開價.......才不至於給人來亂的fu
前陣子終於在地政事務所申請下來,卻有些問題不懂~~~~想來請教
1.建物有擔保債權總金額 4xx w :是否此建物有向銀行貸款
2.若有 4xx w是貸款是否代表銀行認定此建物此價值所以才貸
3.以竹北27P房主自售價只比主述價多50萬好像沒多少議價空間,是否房主可能與建商以AB約
來拉高貸款成數

~~~還請各位大大幫忙解答