德國讓人民買得起房子!!!!!

來源:010-04-02 中國時報 【劉明德】
出處:http://news.chinatimes.com/world/0,5246,11050401x112010040200142,00.html

有自己的房子不應算奢侈，而是生活的基本需求。然而，台灣房價之高已成為「十大民怨」之首。為了抑制房價，政府研擬過很多方案，主要分為兩個面向，一個是提高稅負，例如：課徵豪宅稅、提高房屋稅、地價稅的稅率；另一個是增加供給，例如：在林口Ａ７站區、淡海新市鎮等公有地推出平價住宅。這些方法難有效果。前者是因房屋稅、地價稅的稅基低，所以，提高稅率對投機客所能產生的嚇阻作用有限。後者將稍後說明。

　世界各國之中穩定房價做得最好的，德國可以算是其一。根據統計，金融海嘯爆發之前，德國物價水準平均每年漲幅二％，而名義房價每年只上漲一％，也就是說扣掉通貨膨脹，德國房價實際以每年一％的速度在縮水。為什麼德國可以做到「房價十年不漲」？因為德國政府視住宅政策與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環，因為德國政府把買得起房、租得起房視為人民的基本需求，因為德國政府不把房地產視為推動經濟成長的主要產業或稅收的主要來源，因為德國基本法第二十條第一項明訂「聯邦德國是一個民主和社會福利的聯邦國家」，而且，他們做到了。

　我國官方的房地產政策有三大盲點。第一，視房地產為一般商品，以為增加供給，就能降低價格。然而，房地產不是一般商品，不斷增加供給的結果，並無法降低房價，只會增加空屋率，此外，還會造成土地資源的浪費、不當使用、造成未來在土地的使用、徵用成本更加高昂。

　以台灣各縣市都存在高空屋率的情形來看，房屋的供給已經供過於求，再加上少子化因素影響，房價不應上漲，而應下跌。然而，實際上，房價，特別是台北的房價還是不斷追高，可見，這當中，並不是供需法則，而是人為因素，也就是政府的政策起著推波助瀾的作用，例如之前的國有土地標售，和投機客主導。

　第二，視房地產為經濟成長的火車頭。財政部長李述德強調，「營造業是經濟火車頭，財政部不會打壓。」既然是火車頭，當然要越有力越好，結果房價當然越來越高，一般薪水階級望屋興嘆。把房地產做為經濟的火車頭有非常大的風險，一旦房市泡沫破滅，經濟就直走下坡，日本的泡沫經濟、○七年美國的次貸危機、○八年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。

　第三，以為有土地就是要蓋房子，不蓋就是沒有地盡其利、無法增加ＧＤＰ。一個城市不可能全部都是房子，而沒有空地、綠地、廣場、河流、公共空間。有人說，還要增加房屋供給，這種方案對於地狹人稠的台灣而言，更是扭曲了「地盡其利」的意義。到過德國首都柏林的人都知道，在柏林的市中心就有一個大動物公園（Groser Tiergarten），這個公園多大呢？二一○公頃，而我們的大安森林公園只有廿六公頃。如果台北市都是房子，相信這樣的規畫，不只沒有美感可言，台北市民也會因為置身於水泥叢林，會製造更多的精神病患、憂鬱患者。

　台灣的房價之高不是供需出了問題，而是政府不當政策以及投機客、投資客哄抬的結果。如果，央行的貨幣供給不要氾濫、利率不要那麼低、游資不要那麼多、熱錢能夠管制；如果房地產交易要承擔重稅、投機房地產要課以刑事責任，我不相信，台北的房價打不下來。

　（作者為政治大學地政系畢業、德國柏林自由大學政治學博士）