大型社區的悲哀，還好我不住在大型的社區

以目前每個建商蓋房子的方式，一蓋都是超大型的建案，戶數都在 11~22 樓以上，動不動就是 700 、 900 、 1200 戶，加上容積率的法案通過之後，大家花一樣的錢，可以買到的室內坪數都被公設佔光了。所以你買房子的錢有 27~30%的部份是花在花崗岩的門廳、豪華室內交誼廳，美麗的中庭，游泳池，健身房，圖書室，電影院這些東西。如果你的建商是有良心，當初都是規劃完善，也都有合法建照蓋的這些東西，事後管理也很完善，當然這些東西在你家樓下都很 OK ，但是我不住在這些有完善設施的房子裏面，只有去看屋，去朋友家時才會看到這些完善的東西。當下也都非常羡慕友人可以住在這樣的房子裏，但其中的複雜程度，大概只有住在裏面數年的住戶能夠了解。

透過一些在物管工作的朋友了解，還有剛剛無聊去智邦討論區亂看了一下，其實這裹面的問題還真不是普通的多。

首先就是這麼大型的社區，以 700 戶為例，每年只要有 10 % 的人在買賣，就有 70 戶，每一戶如果花一個星期就順利買賣成功，大家也會感覺這個社區一天到晚都有人在買賣房子，所以市場上是不會缺你這個社區的房子的，首先你的房子保值就保不住。更何況這種大型建案要 100% 完售，也是天方夜譚吧，光那個"沒合適"看就賣了幾年了。

再來是上面的問題的延伸，一樣的戶數 70 戶，假設都有成交，其中有 5 成的人重新裝潢，每戶時間兩個月為例，那恭禧，貴社區避免不了的就是一天到晚的敲敲打打。

上面這個問題，如果你的鄰居找的承包廠商是真的依造合約且遵守管委會訂的規則在施工，那恭禧你，你的鄰居運氣好，他找到一家好的裝潢公司或是一個好的設計師，如果不是，那趕工時的聲音、一天到晚施工的粉成塵問題就搞死你了，我自認我不是個壞鄰居，但是我遇過很爛的設計師才會這樣說。光裝潢的問題就搞的我被樓上樓下鄰居罵到臭頭。

再來是管委會，小弟目前住的社區算是小型的，60戶左右吧，開管委會時都經常有意見不一，有的沒的大大小小奇怪的問題發生，更何況那種動則 300 、 400 百戶以上的社區，小弟曾經看到過保姆那邊社區的公告，好像是說明某某日管委會發生的糾紛問題，好像開會開到打起來。如果那種 700 戶以上的社區開管委會我還真不知到是要借什麼場地來開，要開多久。更何況人多口雜，這可不是部隊、也不是公司，有長官在處理說一就是一，說二就是二，而是由一些熱心人士，可能無償的當主委在幫大家服務而己。卻要冒著被廠商罵，被鄰居唸，而且可能一不小心還會成為社區公敵的危險。搞個不好還被會被那種一天到晚愛上法院的鄰居告上法院才累....。

再來就是那些公共設施，建商賣的時候一切都很美，點交了以後，就開始變質了，水池不噴水了，燈不亮了，KTV沒新歌，電影院使用率偏低，游泳池消毒水味愈來愈重，溫泉水也沒了，書愈來愈少，設施開始壞掉。這些東西如果是在外面，你可以去告廠商，不然就以後別再去那些店，讓市場去淘汰他，但是是在你的社區，是你花錢買的，最後無法管理沒有資金可能就只能荒癈，變成倉庫或蚊子館。你說管理費都有在交，不過維護費用只會隨著時間愈來愈高，最後沒辦法維護了就是買新的，你繳的管理費有像那些帝堡等級的豪宅一樣高嗎? 我現在聽過最高的管理費好像己經有一坪 75 塊了，假設你買的是 40 坪，一個月就得繳掉 3000 ，應該也夠你去外面游不少次泳或唱個 KTV ，看個幾場電影了。可是偏偏這套你花錢養的設備只有在房子剛買時有個光鮮的外表，幾年後剩下什麼，一開始有問題，還能告建商，不過我相信有真正在完善處理這些問題的建商大概也沒幾個，人家在忙另一個建案，頂多就找別的建案的工人來幫你處理，但 3、5年後，建商還會來處理嗎? 搞不好己經換了另外一家公司的名字在營建了吧。我想要由住在裏面的一些大大，是不是可以提出自己住的大型社區的管理，真的很好，讓我們這些還沒買過的人能夠了解。

再來是門禁管理問題，現在這種社區，因為出入的人太多，所以大門，自己棟戶的一樓大門，電梯什麼東西都有門禁，我想大多物管公司就是有訪客來就是自己下來帶，上次去朋友家就一個很好笑的問題，朋友是單身，因為來訪的友人分了三批來，他就一直進進出出的去樓下帶訪客上來，反而是我們叫的飲料，送貨員就自己直達到朋友家門口，我也不知道那個物管公司的理念是什麼，訪客不能上來，送貨的卻可以上來。

另外我有一次去朋友工作的社區參觀，花園美崙美奐，只是可能是因為該建案區域關係或連日多雨，小黑蚊很多，老婆小孩被盯到翻掉，朋友說花了大筆錢消毒，到處放補蚊燈好像也沒多少改善，可能一樓要設花園還是要看運氣的喔。

寫這篇的目的只是要提醒很多人，現在社區愈搞愈大，去買房子時，除了地段、學區、交通、價錢外，別被這些包裝給唬了，千萬要三思而後行啊。所以我之後有機會買房子，還是找小戶數的社區就可以了。