請問仲介與屋主開價之價差與仲介費問題

向各位請教一下,
最近親戚想買一間鄰居的屋子,
剛好因為認識屋主,
與屋主面談之後得知底價為兩仟萬元!
此時,
仲介也打電話來向親戚兜售此屋,
仲介告知屋主的底價為兩仟兩百萬元!

問題1:
親戚一直堅稱這個仲介很黑心,
因為想拿走中間價差的兩百萬元,
可是在板上常看到文章,
現在有規定仲介只能拿取最高6%的服務費,
因此我認為仲介提高價格是為了讓買家殺價後接近屋主的底價,
或者說仲介真的可以拿走其中價差?

問題2:
若仲介真的拿走其中價差,
(大於法定的6%)
是否有相關法規可約束?

問題3:
買賣雙方於簽訂契約時,
不會看到對方的真實買價與賣價?
不會在同一份契約書上簽名並且看到價錢嗎?
有這麼容易讓黑心仲介從中動手腳嗎?
仲介是否真的有些手法,
可以從檯面下賺走差價?

因為本身沒有買賣房屋經驗,
只有網路上看來的訊息,
希望了解相關細節的板友,
能夠幫忙回答,
謝謝!