中商36是可以對林口的未來產生決定性的重大影響

先從台灣整體的經濟發展進程談起,台灣在民國60,70年代;也可以說受惠於日本的崛起與產業升級 -->成為世界輕工業中心, 那個年代全台雨露均霑(所以全台房地產都大漲)台灣錢淹腳目.

但接著的;可能因產業政策的錯誤(個人主觀認為),沒有往 "輕工業附加價值增值升級"與"服務業升級"來走, 反而走向了 "資本密集工業"; 傾國力來扶持 "晶圓" "電子" "石化" --> 現在慢慢問題浮現了;且可預料的是;這些產業也必然漸漸將備取代掉 (因用大的觀點看,台灣地域面積小且並沒有資源;自己也沒大的市場).

這些年,大企業大賺 "全球化分工" 的好處-->於是台灣的工廠紛紛轉移到勞動力成本較低的中國(同理 中國 今天勞動工資高漲,也是要面對 東南亞,拉美的低價勞工競爭,但中國比台灣強的是;他自己有非常龐大的內需市場,可以來做相對的因應). 也因為台灣工廠紛紛的外移,所以我們看到這波房地產大概就只大漲台北縣市與竹北(若發生嚴重通膨或另有變化), 也看到台灣 很多地區人口的流失與沒落

未來產業的發展改變與區域的再移轉

面對中國的 產業升級要求 與 白領勞動力 的競爭,竹科與內科會不會像過去中南部的傳統工業區般,慢慢衰退;沒落? 而未來又有哪些產業會興起? 而由哪些地方來受惠?
--> 這個也不需要去猜,這一兩年來的變化會告訴我們, 101大樓 由虧轉盈, 5,6年前很少遊客的 野柳 只如今 門庭若市. 現在的陸客是團進團出, 受惠的大多也只是特定的地點與產業(或商家). 但當今年中;陸客可自由行後;這方面可以有很大的改變.(除了旅遊;個人商務活動也會很大幅的增加與擴展)

機場捷運線給了一張 林口 未來發展的入門票, 但現在的林口並不具備有成熟條件;能成為下一世代 "產業發展"的重點城市或區域.( 林口當然是要爭取有機會成為如:過去15年的竹科,或近7,8年的內科).
-->擺在眼前的是; 現在的 林口並沒有 能吸引陸客來觀光的 日月潭;阿里山與西子灣 ;林口沒有地標101 或熱鬧成熟的 頂好商圈 來讓陸客購物; 林口也沒有 國家展覽館 來留住商務客人. 林口 未來雖然可以說算是 大台北 對 國際機場 的門戶(捷運通車後), 但目前沒有條件來留住人(觀光客,商務客),當然更別說 要留住他們的錢.

中商36 是能讓林口把握住 "未來產業" 的機會

隨著國內外大小環境的變遷, 台灣島內 "產業" 的發展方向也會隨之移轉(未來發展方向的轉變也許對大家是都很重要的--> 畢竟;要撈魚還是要到有水的地方去). 個人(主觀)對於未來較看好的是 "服務業". 內容可以是 觀光旅遊; 零售; 物流; 醫療服務; 金融; 教育; 專業顧問..等.

而林口台地因機場捷運地利與原有利基,較有機會 把握到的是 --> 國際旅客的住宿(或延展至 商業服務), 面向國際與台灣北部地區的零售物流(或延展成為 大陸客人在台灣旅遊的金物流服務) 與 結合長庚提供的醫療服務.

再談談中商36的招標, 之前看過的招商內容;印象中對得標廠商經營內容的規範;只有要求"不得作一般住宅使用", 其餘的就讓得標廠商自行來規劃設計. 當然得標廠商自行規劃的"經營內容"就決定了中商36這個餅能作多大
--> 就像把樹種在花盆裡, 花盆的大小就已經決定了未來這顆樹最多能長多大.
舉些例來做說明:

1.若是如 大潤發,愛買,好事多 來做中商36的商場經營, 他能吸引的客源大概就是林口台地的本地住戶並且恐怕還要瓜分家樂福的原有客源, 應會做得較辛苦,發展有限且沒有什麼其他附加價值.

2.若是美麗華集團 複製 大直的商業模式(或 其他如京華城)來做經營, 則客源面可以擴大至 新北市部分地區+桃園縣部分地區, 但投入的成本大, 經營風險大, 對中商36以外的地區附加價值也不會高.

3.若如最近報紙所載的中商36要發展成國際級的OUTLET, 這是個比較好的想法,廠商需投入的成本不高,可以吸引到的客源廣, 經營風險相對也小.

而在中商36的非一般住宅部份(個人愚見): 可以考慮興建以"國際機場旅客"為目標的平價質優旅館(先替林口做到攔客工作),部分客房的設計;則需考慮可轉作"商務辦公室常包房"用(這對林口的未來;附加價值大). 要是還能延伸提供 "大陸客在台灣旅遊的金物流整體服務", 這個則更有機會產生"四兩撥千金"的重大 附加價值 效果.
(招商對象 倘若能找得到像是 中旅 或 攜程網...等 來合作(或投資),則即使退萬步想;整體經營風險也是非常的低 )

以 國際旅客 增值服務為目標, 中商36並不是沒有對手. 相信 桃園航空城, 高鐵青浦站 也都是有機會的, 腹地比較大 是他們的優點. 但中商36 可以是 建設動作比較快, 先搶先贏.


PS: 以上為個人主觀的愚見, 其中並沒有看多或看空林口房價的想法. AlexWang