台灣房價問題的閒聊

2010年12月，立委羅淑蕾提供個案資料，「信義之星」在民國97年每坪100萬，最近漲到170萬，一位投資客因此大賺一億多，但只繳52萬交易稅，如果申報財產交易所得，必須繳稅五千兩百萬。
當時，總是把「符合社會期待」掛在嘴邊的財政部長李述德表示，財政部正在研究是否對土地交易課徵資本利得稅。目前國內土地不課資本利得稅，只課土地增值稅，還有房屋要課稅。行政院副院長陳沖說，財政部正在研究是否對土地交易開徵資本利得稅。房屋課稅方面，財政部長李述德說，法拍屋一年買賣六戶以上，屬於營業行為，要辦營利事業登記，課徵營業營所稅；一般房屋目前針對房屋價值五千萬以上，而且半年內買賣週轉，以及預售屋權利轉讓優先查稅，其他有具體事証也會一起查，希望是用收入減掉成本的實際價格課稅，如果沒有實價資料，則用房屋評定現值占房屋土地現值合計百分比來計算。李述德心知肚明，點出關鍵，房屋評定現值遠低於市價，但現值調整又是地方政府權責。


2011年5月，台北市預售屋每坪單價79萬元，列全球十三個知名城市第四名，僅次香港每坪141萬元、新加坡127萬元、倫敦100萬元。


2011年07月，政府推動合宜住宅平抑房價，都巿改革組織理事長、淡江大學建築系教授黃瑞茂抨擊說：「這項政策，根本是個幌子，是騙術！無助於抑制台北都會房價飆漲。」政大地政系教授張金鶚也認為，政府拿出有限的土地，廣建可賣斷的合宜住宅，其中只租不售的社會住宅只占少數，這比例完全搞錯。

2011年08月，宜蘭縣政中心眷村新建工程，抽籤分配房舍，卻未告知該付多少錢才能交屋。宜蘭縣九大眷村遷建到宜蘭縣政中心，斥資廿三億八千萬元興建五百八十八戶，共分六處興建基地，分別為四層樓到九層樓不等建築，眷戶已於上週五抽籤分配房舍。依眷村改建規定，原眷戶若不分房子，可領四百五十萬元補償費，若要分配房子，要負擔二成房價，其餘八成由政府負擔。 但這是個無解的問題。

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一般大眾常講成家要買房屋，但一講到房價...
不少沒自己房子的人，只能說房子太貴了，目前買不起

當然，有不少人抱怨房價太高，但有房子的人反而認為還有漲的空間。

各位認為，現在是房價的歷史高點了嗎?!

有件事我先說了，常常這類討論會變成抱怨文，不是沒有原因的。
不過，倒是常有人表示，台灣還有其它地方很便宜可以買呀!
但卻完全不考量就業問題及交通機能的問題，好像是大眾的問題。
看似沒有仔細想過房價問題的發話，倒是讓人忍不住多想了些細節。

現在常常有人說：天龍國 跟 天龍人。

但，天龍國的人跟天龍人是兩回事。
天龍國有天龍人、天聾人、舔龍人、台北人、出外人。
就算只說當中的台北人，也分新舊兩種。

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先講一下，天龍國的驕傲

1.房價最高、增值最快、甚至是唯一保值的......小老百姓過得最辛苦， 但一旦躍升有房階級，就高枕無憂了......有房=千萬富豪。

2.服務業比率最高，佔全市產業比重高達近九成，被喻為台灣唯一的無煙囪城市...
如果住得起天龍國，將被服務得最好......相對的，理工職務機會少(多數得去新竹)。

3.很少人知道的：天龍國的人均GDP僅次於日本東京，比香港、首爾、北京還高！
全亞洲第二~反面則是沒錢的台北人，會特別的相形見絀。

4.公共運輸有多優越，不贅述矣，被喻為唯一有公共運輸可言的台灣都市......
但反面就是天龍國也是最讓自用車駕駛痛苦的城市，停個車通常要半小時；
汽車平面道路通勤效益也低過輕便的機車──機車之城
其實，天龍國優越的公共運輸網，正因道路窒礙難行所逼...其他台灣城市都沒有這樣
的"動機"發展出運輸網；北捷因此連年獲選為國民信賴度與依賴度最高的乘載對象。

5.天龍國的"通行"騎樓、"通行"慢車道、人行道、衛生下水道、維安監視器...等，都是
台灣各城市中比重最高的，而且領先比率高得驚人；都是用錢砸出來的。

6.天龍國有唯一獨立的特殊救難隊、自來水公司等，當然也是用錢砸出來的；
注重健康與防災的天龍國 ，天龍國翡翠水庫是唯一可以有方法直接生飲的台灣水道水.
另外只有台北市有救援30層樓以上火災的能力，以外的高樓都得自求多福.
(如新北市高樓火災，都要向台北市政府求援)
記住，台灣省自來水公司、台北自來水事業處是兩個不同且獨立的水公司。

7.承上，天龍國有領先比率高得嚇人的警、消、醫、教等資源...
警：很多人都知道，有些細節規範，只有天龍國才行得通，原因是執勤警力充足...
儘管天龍國在警察編制上竟然還短缺(首都太累了...但補足會更可怕...)
很多人都以為台北人最守法、道德感最強，其實是因為警網最密布
消：台北市的人均防災人車資源，是其他四都的十數倍、外縣市的數十倍...
醫：這方面的資源更懸殊，久病成良醫的都知道，得了某些病是不能離開天龍國的...
教：數量高得嚇人...於民生最攸關的，就是學校圖書館極多、教育資源領先；
很多系所與文教工作，基本上出了天龍國海關-泰山收費站，就沒有缺額了...

8.便利商店的密度，世界第一...另外夜間犯案數高，但以活動人口去推算，
其實治安與破案率在台灣算是相對良好的(要感謝用錢堆出來的警力和監視器)。

9.白領居留外國人(幾乎等於白種人)在台灣各地中居首，西餐妹之都......
而藍領居留外國人(幾乎等於俗謂之外勞)在台灣各地居第三，但以看護而非粗工為主；
這也呼應了醫療資源的突出、而非維繫汙染產業。

10.小結：天龍國最能反映台灣之縮影-欠缺社會公義~
上述各點在世界各國的首都或最大商鎮，往往都獨占鰲頭，本來沒啥特別；
但天龍國的特色就是已經"首爾化"──不僅第一、而且遙遙領先、甚至獨享~
尤其是若是涉及民生的部分，最顯得不公平(比方水資源與其衛生等尤甚)...

有錢的話(重要前提)，住天龍國絕對壓勝台灣其他城市；
許多對於天龍國居住品質的抱怨，說穿了只是因為沒有錢使然。
話說，常颱風天時記者報台北市路樹傾倒，好像樹會倒很神奇。
而這兩三年來，我發現新北市有些地方正在里約化

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對了! 不知各位有沒有發現一點，那些新聞的焦點及重點。
多數人的房價觀點都在大台北地區或者說五都的房價及大台北外圍縣市。
簡單說，像是基隆、桃園、宜蘭或五都：台北市、新北市 大台中 大台南 大高雄。

那麼其它地區的房價呢? 就業問題及交通機能呢? 老實說，政府改善這些問題就解決了。

對多數居住人口而言，就業問題是選擇居住地蠻大的考量，而交通機能更是重點。
許多就業區域就是挾著交通機能而發展起來的，而住宅區更因交通機能而房價漲。
還有台灣機場捷運根本還沒蓋好，怎麼這三年來，每半年就出現新聞拿來炒作房價？


當然我也知道，後戰後嬰兒潮的結束期大概就是這15年內了!
這批嬰兒潮的子嗣們(也就是六、七年級生)開始在職場上打拼。
而這些人是最後一波"可預見的"消耗大宗，各位可以現在想想。
所以目前的高房價就是吃定這群享受階級+爸媽會幫出錢的世代。

新生兒跌破40萬人是民國71年，注意在民國80.81.82.83.84.85.86年都基本有32萬。
跌破30萬人是民國87年，連續7年32萬 民國87年直接摔破變27萬，這年是1998年。
然後一路衰退，退到民國99年創紀錄的16萬。

這裡我不討論人口變少原因，但是各位可以預期的是...
在未來的15年後，或者說大概在15~20年後期間，房價會有什麼事。

有些東西是要放長遠看才會清晰的!

民國82生的這屆已經大一了，再四年後民國82這屆畢業，民國86生變大一...
這個歷史的關鍵意義很大，這代表台灣錢淹腳目世代，所有的新生兒正式畫下句點。全部成年了!

1.吃老本的cover會巨幅銳減 沒錢了 新貧一族誕生
2.人口少了 需求量大減 依經濟學定理... D↓P↓
3.經濟會明顯不景氣，賺不了錢，哪來錢買房?!

很清楚! 十年後其它縣市房子沒有貴的理由...但多少物價上漲因素是有的
對了! 別提豪宅，豪宅當然有豪宅的行情，它歸在奢侈品不是必需品
還有台北市房價很難降或者說不可能降太多的原因，大家想想應該就不用我說了。


想想看在10年前，西元2000年前後去國小，會覺得小孩少嗎？不會啊 人超多的
最近去同個國小看，過去有12~16個班，現在一屆才8班 = =
我不知道大家國小都幾班 我國小有12班，每班40人左右，現在是每班30人

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各位有什麼感想都可以討論，反正只是閒聊!
有注意的話，本文出現的新聞，解決方法至少有10種

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最後再推一下舊文




防財團養地，國有地原價買回機制啟動

動用外匯存底跟郵局存款來拼建設很笨了嗎？不，那你就太淺了啊!

（中央社記者高照芬台北2010年5月17日電）為避免財團養地、圈地，哄擡地價，財政部國有財產局今天表示，5月13日起台北縣市100坪以上、500坪以下的國有非公用土地，經標售或讓售2至3年內未開發，將以原價買回。
財政部國有財產局指出，目前台北市國有非公用土地已停止公開標售。另外，面積在500坪以上的國有非公用土地，除抵稅土地外，不再辦理標售；所以目前適用於原價買回的為台北縣100坪以上、500坪以下的國有地。國有財產局表示，台北縣的國有非公用土地位屬都市計畫地區，面積在100坪以上者，標售後應於2年內取得建造執照並開工。另外，北縣經都市設計審議的土地，需在3年內取得建造執照並開工，否則將原價買回。

國產局說，今後將在國有非公用土地的標售公告及標售須知內，註明「原價買回」的條文；並且在國有地標售後，進行所有權移轉登記時，在土地登記簿中預告登記禁止移轉第三人，同時抵押貸款不能超過標售價格。國有產財局表示，在民法中，關於買賣訂有原價買回條文，國產局參考民法相關條文，啟動國有地原價買回機制。

政府說，財團你盡量花大錢來標地，因為如果你標到了結果地價下跌或是建案推不出去，我們保證用原價把地買回來！真正超英趕美的偉大發明，大概可以在人類的歷史上佔據一席之地。如果這世界上有諾貝爾圖利財團獎的話，這個政策可說當之無愧。如果和坤死而復生，看到這麼精密的汙錢手法大概也會馬上一頭撞死，直嘆一生白活。

或許有些人搞不太懂這政策厲害的地方。前幾年連動債大爆炸的時候，如果政府的處置手法是規定以後買連動債的都有政府擔保，如果贖回的時候賺了那算買家的，如果賠錢那由政府原價買回，你做何感想？一定會狂買連動債的吧！竟然有完全無風險的投資耶，誰還笨笨的存錢啊！？

這個政策其實就是那種玩法擴大化，財團可以花高價標地，因為就算標到地之後地價下跌或是推案推不出去，政府有承諾原價將地買回，財團完全沒有風險。而且如果財團標下一塊國有地的目標只是為了烘擡附近地價呢？比方說建商跑去買一塊國有地，聲稱買下來是要用來做台北的新宿歌舞伎町。結果他實際上早就把旁邊的地買下來了，然後就開始推建案，說這裡以後要開發喔房價要飛漲喔。三年後再把那塊國有地原價賣回去給政府，當然周邊漲上去的房價嘛就是建商自己賺啦。
而且好像還不用那麼麻煩，只要用十倍高價去標地，新聞一報出來整個區域的地價就要上揚了吧!所以我猜是專為整個大台北地區而定的政策。

護航的人會說是錯覺，原價買回，只的是第一次賣出時的價格，也就是說是與一般國家徵地時一樣，是價格低到爆的原價，並不是只交易時所購入時的原價。
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補充事項

現在薪水太低和房價太高所造成的問題，只是浪頭罷了~
未來食衣住行育樂，跟人有關的產業都會受衝擊

關於人口減少，因而影響就學教育的小小想法
主要是今年有個新聞，有個大學校長講真話，結果...說實話的人被大家罵
此校長不比李x同，是真的有點出問題，但他個人也有些爭議。
開南大學校長高安邦今年初才在校內會議上直言，少子化影響嚴重、開南十年內將不存在。
有學生批評，開南學生數多，但高安邦卻公開「唱衰學校」。

爆料老師表示，高安邦上任之後推動「整合性課程」，也就是一百廿人以上的大班制，老師照顧不到坐後排的學生，使學生受教權受到傷害，有學生乾脆在課堂上趴著睡覺、玩手機、看小說。從本學期開始，學校明訂各科當率不得超過一成，不想上課的學生更有恃無恐。

老師工作權也一再受打壓，爆料老師表示，學校訂出三年和六年條款，三年未在國立大學期刊等發表論文，或六年未完成升等，學校就不續聘，標準比台大或政大都嚴苛。六年條款 政大也有校方使盡各種花招刁難老師，一審法院已判決老師控告學校九件案子，校方全敗訴。

開南大學校長高安邦昨天則表示，所謂「六年條款」、「三年條款」都是他九十六年到任開南前便已經制訂。他曾比較南部學校，開南大學的「三年條款」比其他學校寬鬆，而包括佛光大學、政大等，也有所謂「六年條款」，這是提升教師優質化的趨勢。

10年後的19歲人口剩多少人?
內政部出生人口資料，民國91年為247,530人，現在19歲人口為民國81年出生的 321,632人。
321632-247530=74102 還好啦 少7萬多人而已! 而民國99年出生人口為 166,886人。

相信以後有不少大學都是開放大收陸生，還可能和台灣學生同樣學費，即政府補助差額。


不過明年2012年農曆生肖龍年，一般出生率大增估計約21~22萬新生兒左右。
如果有在24萬人左右，就可以樂觀了，因為通常包括龍年在內會都三年正成長。
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最低工資能保障工人薪資的迷思：
多數學者專家認為，當社會的失業率居高不下時，工人面對裁員減薪的威脅下，沒有協商的能力，僱主有可能趁機將工人的工資壓低。有了最低工資，低收入人士就業就能取得滿足基本生活需求的薪金。並認為，最低工資可以解決部分僱主剝削工資的問題，收窄剩餘價值，還有利解決低技術工人工作時間長、工資待遇卻很低的「在職貧窮」現象。

但最低工資是一種價格下限（price floor），可能使勞動力過剩而加劇失業，重點還有可能扭曲了市場機制。老闆認為，勞動價值低於最低工資的人將可能完全沒有機會被聘用（能力或年紀等因素）。
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其它

話說，看許多日本節目 幾乎日本每戶人家都是獨棟的，而像台灣這種公寓的幾乎都是在都市居多。
發覺，但就算是獨棟，空間也相當小，為何不學台灣建社區型大樓，每戶人家分個半層50坪不是很爽嗎?

日本的獨棟住宅多是因為他們的土地所有權零碎，再加上除了一般的建商搞大型開發、中型開發、小型開發以外，還有不少小的營造廠、建築師事務所，這讓自己蓋房子這件事變得比較容易，而且品質有保證。土地狹小的另一個影響是，日本人對空間利用這種事情有著狂熱的追求，因而誕生出許多奇妙的住宅作品，還有家庭收納用品。(不過我覺得某XX改造王節目裡的房子看完笑笑就好，那根本是惡搞!)

在都市裡，最主要的居住環境還是公寓大樓，但是因為日本的都市計畫法規比台灣嚴，所以感覺沒有像台灣這麼亂又擠。日本集合住宅的歷史可以從長屋談起，裏面有社區共同體的意識，但現代化的公寓大樓建築，反而將共同體的意識拆解為相互制約的疏離關係，進而帶出的是家的關係解構。(現在一般覺得長屋太遠了，大都從團地談起就夠了)總之，去日本玩還可以，真正要在那裏生活，對外國人來說是很困難的事情。


日本建築法規的限制很多，光是商業區住宅區的規定就很嚴格，另外建築物也有限高。
限高是依照房屋所臨道路的寬度作為標準，越窄的路限高就越低，另外還規定了你的房子不能影響到別人家的採光權。蓋一棟新房子時各個季節的日照角度都要送出去審核，另外某些區域的高度是可以買賣的，例如這塊地可以蓋50公尺高的房子，但你只蓋了30公尺高，那你剩下的20公尺可以出售給別人，但買的人一樣不能影響到別人家的採光，而且還得符合建蔽率的規範，大概就這樣...

所以為何台灣一些只有3米寬的巷子旁還是可以蓋7,8層的房子? 有些外國人覺得很怪。

記住，日本南韓中國好的地方要學，而日本南韓中國吃屎的地方千萬不要學。
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台北房價這幾年來只會越來越高，因為台北連5%也不能跌!
很多人都希望台北的房價崩盤，其實不需要崩盤，只要一年跌個5%就可以造成巨大的衝擊!

假設一棟台北市稍微可以住人的新房(室內30坪加公設10坪)，價值以3000萬來計算，年跌5%的話，一年就損失 150 萬，如果是你，就算現在手頭有現金3000萬，真的會下去買嗎?其實投資任何的東西，價格不是最重要的考量，趨勢更重要，當趨勢往上時，買再貴都還會賺錢，當趨勢往下時，買再便宜都會賠錢。

所以當台北市的房價開始下跌時，可別以為會有口袋深不見底的有錢人下去撐或掃貨，如果是這樣認為，那就太汙衊有錢的人智慧了，有錢人之所以有錢，絕對是買低賣高，不是買高賣低，而且他們更懂得一旦趨勢形成後，任何人都無法阻擋。

日本的利率夠低吧(幾乎是零)?日本的房價跌夠久了吧?為什麼日本人寧願忍受高租金而不願買房?因為房子買了後，就算每年只跌1%也受不了，何況還有折舊及各種稅金的負擔。所以現在想買房的人要考慮的是趨勢是否已開始反轉，就算每年只跌5%，也足夠你拿去繳房租了!!

20年後台北會反轉嗎? 有錢人也會怕嗎?! 目前來看台北買房還未到最高點，但政府監控房價一直有漏洞， 可能幾年前，早就用人頭買了一堆，轉手賺不知多少了!有錢人是很會精打細算的，所以他們一定不會在價高量縮去追高，會等房價修正後再進場逢低承接。個人認為也許中間應該會有連續上漲8.9.10?年，噴出或停漲1~2年的空間能想像，但畢竟台北是首都，且地小人稠很難降。房價和台股一樣!!套牢就會有人要政府護盤! 但台北是政府必救的指標股。

這是轉貼的