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美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬
(一)第一波：1974~1981年，為保值需求帶動第一波房地產業成長
(二)成本與游資趨動第二波房地產成長
(三)容積率的實施推動第三波房地產業成長
1997年以後，受亞洲金融風暴效應影響，多家建商紛紛傳出財務危機，
接踵而來林肯大郡事故，瑞伯颱風造成汐止水患，1999年921震災重擊中部地區，桃芝及納莉颱風造成淹水與土石流，導至房地產業持續低迷。同時此一期間整體經濟環境表現不佳，失業率大幅攀升，股市下挫，民眾財富縮水，影響民眾購屋意願，加以房地產市場空屋存量仍多，
造成房地產業自1994年景氣高峰下滑以來，陷入長期低迷困景。
(四)透過土地增值稅減半徵收與低利優惠房貸措施刺激
台灣房地產從2003年至2011年展開為期「黃金8年」，房價飆到最高點，造就第四波房地產景氣榮景。
=> 2007年 房價乖離率到7% 多了
未來幾個風險
1. 金融風暴 => 歐債算嗎 ??
2. 房地產市場空屋存量仍多 => 141萬多戶
3. 股市下挫，民眾財富縮水 => 已經發生了
4. 天災 目前沒有
2011年台灣房地產走勢關鍵報告 2011/02/23 現在看看2011年的預測對不對 ..
總統大選前房地產緩步盤堅，2014年是房地產最有可能反轉的重要關鍵年
台灣不動產交易中心 總經理 李 同 榮
黃金8年房市反轉關鍵在2014年=> 為何是2014 年
2012年總統大選若國民黨繼續執政，陸資行情才會正式啟動，房地產會再有兩年末升段行情
==> 陸資跟本沒來台灣 還是2014反轉嗎 ?
三黃一劉『帥過頭』評新聞:房市反轉關鍵在2014年
2012年台灣房地產走勢分析
www.tri.org.tw/trinews/doc/1000928_4.pdf
可觀察3大指標
包括供給大於需求 => 空屋太多 已發生
房貸利率上調到3.5~4% => 目前不會
及房價跌破貸款餘額 => 這是崩盤才會發生
but
4月房貸餘額5.2兆 創歷史次高 今年房市買氣漸回溫 但年增率下滑，表示市場買氣越趨不活絡。
鉅亨網記者葉家瑋 台北
不過從房貸餘額只能觀察出量縮，無法解讀房價變化，
因此房貸餘額的減少是否為政府打房奏效，還有待後續觀察。
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邱太煊表示，4月房貸餘額創下歷史次高，只是顯示市場的常態，從往年數字觀察統計，每一年的房貸餘額幾乎都持續走高，原因是貸款的人多，但買房那一方是慢慢還款，鮮少有人一兩次就能清償，因此市場不斷出現購買房屋的人，就推升房屋貸款金額；若房屋貸款餘額銳減，就顯示沒有人進場買房子，房市呈現空頭。
