德國房地產政策真的那麼優良，且適合台灣嗎?

版上跟人閒聊到德國房地產政策，看到許多專家都大推德國房地政策及政府打擊房價的力道，但到底相關制度是否適用台灣現況? 個人提出一些不同看法。

要談一國的土地稅制，首先得談該國的賦稅政策。一般而言，德國上班族每年要繳總額高達薪水40%的所得稅及各種社會保險費，買東西時要付7-19％的消費稅，菸酒、能源、醫療..每樣都要課稅，甚至養寵物也要繳稅，可說真的是萬萬稅，薪水幾乎有5、6成都被政府以各種名目直接或間接徵收掉，整體稅賦非常驚人，一般人實際可支配的閒錢其實相當有限，消費習慣自然也與台灣人民不同。

重稅的概念，當然也實現在房地產方面。每次房屋買賣會課5.5%-8%的不動產稅、交易稅、註冊費及公證費，如果有漲價，還要再課15％-25％的資本利得稅，加上持有期間要負擔高額的房屋稅及出租利得稅，在在都降低房屋"投機"的誘因，甚至連"投資"也不太鼓勵。同時，每年公告的房屋"標準價"，搭配超過標準價20%的部分買方有返還請求權，以及價格超過50%就視同經濟犯罪的嚴格法令，有效降低房地產短期的大幅波動。更別提還有其他針對金融、投資、利率...等等各種管制，讓資金不至於過度集中在房市。當然，各地方政府掌控極大量的公有出租屋，也是壓抑、控制房價的最重要武器，甚至德國政府鼓勵民間公司興建居民住宅，所有投資全額免交所得稅，並且還提供部分補貼，以提高租屋的供給。可說是整個房地政策、稅負、制度、環境也都跟台灣大不同。

在德國擁有房子的每個人，不管在持有或交易時都要付出相對其他國家更高額的稅負，對租屋的人卻透過種種保障與津貼給予實質鼓勵，配合重稅後人民支付高額貸款能力有限，強迫形成租比買更有利的市場。因此，德國自有房屋率僅40%左右，全國租屋族將近6成，因為買房不輕鬆，管制及稅負又多，一般人就算薪水增加也不會想買房，買屋需求不高，房價自然也較其他國家容易控制。這裡有一點要注意，目前台灣的超高房價，其實已自然(非政策強迫)形成租比買更有利的環境，但大家的觀念無法改變，就算有屋住，總還是一直拼命想買，這點跟德國也不一樣。

簡單說，德國政府對房屋管控的重點不在"住者有其屋"，而是"人人有屋住"，兩者完全不一樣，因此相關配套也有所差別。德國政府不是單純為了人民都可以買到便宜的房屋，而刻意壓抑房價，房價的控制是整體住宅政策配套的一環，是環環相扣的結果。換句話說，德國房價被長期強制壓抑，一般而言，用上班族3-6年的薪水就可以買到房子，買屋痛苦指數極低，理論上幾乎人人都買得起，但人民卻還是多數選擇只租不買，與其說德國人喜歡追求財務自由，不願買房，倒不如說是一種國家政策大環境下不得已的決定。當然，這樣的不得已未必代表不幸福，如果不用把房地產當成自己安身立命，長期辛苦追求的目標，其實未嘗不是一種幸福，只是我們台灣能做到或想做到嗎?

德國打房的政策及力道真的夠準、夠重、夠持久，單就這點確實值得我們參考學習。但人家會成功可不是只靠打房夠狠毒，而是無數的制度配套加上整體環境，強迫扭轉社會價值觀念後的結果，可說是自成一個完整的圓。說實在未必適合台灣的現況及需要，但如果無視他們整體房地策略，只取一小段來模仿，恐怕也會水土不服，成效有限，畢竟台灣許多人高喊打房的目的是要逼政府出手壓制房價，自己好由租轉買，由無到有，或是已在高價時賣出房子，希望政府打壓後再低價買回，這些都不是德國政府希望的結果。也就是說，如果你希望政府打房的目的是上述兩點，那德國的房地政策肯定讓你大失所望。

大家在談德國房地政策有多麼厲害時，或許應該更多著墨在兩國房地產環境或政策理念的全然不同上，才不會出現類似台灣人自覺經濟糟透了，但國外對台灣的競爭力評比卻很高分的那種霧裡看花的奇妙矛盾。