因閒錢太多, 又不想塗毒台灣人民, 所以想把錢轉進日本, 趁日幣低時進軍日本房地產, 不過有幾個問題想請教版上的大大, 若用以下幾個不同條件去買, 須注意什麼問題, 尤其是貸款及稅金. 因為有親戚嫁給日本人,所以才會想說是不是可以用親戚或姻親的條件去買
1.一般台灣人
2.有長期居留證的台灣人
3.日本人(姑/姨丈, 或表弟)
已知的是日本人也不太投資房地產, 所以應以收租為主要投資報酬. 據親戚表示, 東京郊區大概還可買到1200~1500萬日圓的房子, 收租一個月大概11~12萬日圓左右
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Jonvi wrote:
若用以下幾個不同條件去買, 須注意什麼問題, 尤其是貸款及稅金. 因為有親戚嫁給日本人,所以才會想說是不是可以用親戚或姻親的條件去買
1.一般台灣人
2.有長期居留證的台灣人
3.日本人(姑/姨丈, 或表弟)...(恕刪)
基本上你所述之上列三種身分在日本購屋，主要會在貸款限制條件及每年報稅內容有比較大差異
(1.台灣人)一般僅能透過台灣行庫所開設之日本境內分行貸款，成數不高外利率也頗高
(2.具長期居留台灣人)若有充足擔保及穩定收入、可向日本當地金融機構申貸(低利)，但以供自住為主
(3.日本籍人士)就如同在自身國家貸款購屋之一般習慣與規範
但考量所有權歸屬，建議若現金足夠的話，還是可考慮以自己名義購買會比較單純
而報稅部分，建議最好是居住在日本的親戚能協助會比較方便(因細節多故不繁述，可逕請教你親戚)
至於由台灣仲介所媒介赴日購屋的，基本上多半都沒甚麼太優質划算的物件可挑
所以若有時間，會建議還是親自赴日，由住日本的親戚引薦日本當地仲介來提供物件參考較佳
BTW，日本物業管理公司的代管收費，約略落在月租金的5%至10%上下，對報酬率的影響並無很大
(而且還可於日本報稅時，列為支出項目來抵稅)
但若投資物件僅為如套房、單層等之單一建築，而非有多戶出租之整棟建物
其實是可以透過拜託住日親戚，來代為協助處理簽約、換約或一般例行性事務，省下代管支出
(除非有需要招租時，再另行委託該區域之仲介負責招租即可)
以上個人一些經驗，你再參考看看！
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Jonvi wrote:
若以2或3的方式投資(以台灣的話術算是人頭), 那交易稅/所得稅, 或奢侈稅 大概多少??
另貸款成數的話, 2 or 3 差別大嗎?? 成數約略多少??,...(恕刪)
1.日本無所謂奢侈稅，但有短期間買進賣出，所可能衍生之資本增益稅負
(惟僅有扣除原購入成本及中間相關之費用成本後，仍有收益時才會課徵)
2.前段之交易稅部分，包含有國稅與地方稅，除會因購買之地區有些許不同外
爾後又有再細分為於買進、持有、賣出等不同階段，個別對應之稅負(包含自住及租賃亦有差異)
因此建議你還是直接上日本國稅廳，及各地區之地方主稅局去了解，會較為完整清楚
3.所得稅部分，目前有分六級距之稅率，稅率為5%~40%，但明年起會新增一最高級距(45%)
至於若所有權人登記為具日本居留權或日籍人士，則會併入其個人所得一同計算(假設你是出租)
4.至於貸款成數差別，仍是要考量申貸名義人之財力、年齡狀況及不同行庫之放款標準而定
很難有個一以貫之的概略值，建議直接向當地行庫洽詢會比較清楚
(其實主要是個人到目前為止，尚未使用過貸款，因此也無這方面經驗可分享)
以上，謹供參考！
