微風南山~~輕資產策略還是該買資產做包租公

1月8日，全台百貨業討論熱度最高的「微風南山」舉行開幕記者會，久未公開露臉的微風集團董事長廖鎮漢親自出席，一一細數他與招商團隊努力近3年的成績：文青們引頸期盼的藍瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）禮品店、美國設計師精品品牌王大仁（Alexander Wang）、以及LVMH集團旗下高級酒吧CÉ LA VI。

不僅全館超過6成品牌為全台首店，這棟外觀宛如合掌祈禱般的商場，讓微風瞬間躍升為信義商圈第二大百貨經營者，三館合計3萬2000坪，僅次於老大哥新光三越的4萬5000坪。

在廖鎮漢帶領下，微風敢秀更敢衝，面對新零售巨浪襲來、電商風起雲湧，國內百貨業市場大餅，從2014年的6.1％年成長率，驟降至17年的0.44％；龍頭新光三越關閉新竹與南西兩館；三井、華泰等郊區型Outlet，在地產與壽險集團撐腰下崛起，瓜分實體商場業績，微風卻發動逆襲，相繼在台北市打造南京、松高、信義、南山等四間獨棟百貨，讓它被公認是北部擴張最快的百貨品牌。

挑戰一：起步最晚，租金又最高

另一方面，它通路利益掛帥、「更好的選擇出現就請你走人」的強勢作風也備受討論。例如2018年中，松高就因為遭廠商控訴只給5天撤櫃而鬧上新聞。

但值得注意的是，這回微風南山開幕，從與日本鐵道商場atré合作，一口氣引進大量新品牌，到導入自動洗頭機，雖占盡消費版，百貨同業與廠商們卻普遍抱持觀望態度，從「租金太高，商品結構怪怪的」到「有101和新光三越卡著，招商不容易」等，應有盡有。

展店氣勢銳不可當的微風，這一役為何不被「行內人」看好？

循著業界耳語，我們遍訪台北市多名百貨高階主管，與目前仍在微風各館設櫃的品牌負責人，眾人異口同聲，認為微風最大的挑戰是高租金成本。

一直以來，微風展店都是擔任二房東角色，不持有建物，而是將租來的大樓招商轉租，且幾乎全來自不同地主，例如南山屬於南山人壽，松高屬於富邦，信義則屬於國泰，儘管這在百貨業並非特例，如新光三越A8與A11，也是向富邦承租而來，但「所有店面全是二房東」的百貨集團卻僅有微風，租金成本自然可觀。

尤其，相較於2000年前後陸續進駐信義區的新光三越、統一時代、信義誠品等，微風起步最晚，租金成本也最高。戴德梁行指出，南山商辦租金行情每坪達5000元，超越台北101每坪的4600元，成為全台最貴商辦。以此類推，其賣場租金比101更貴！在百貨業平均淨利率約落在1％到2％的今日，微風的營運壓力可想而知。

「這讓微風在招商過程中，一開始就喪失租金優勢，」一名在各大百貨均有設櫃的外商品牌總經理透露，若以同商圈來看，微風租金率（指收的租金百分比）往往要比同業多出2到3個百分點，顯示它成本真的比別人高太多。

挑戰二：超高餐飲占比帶來4風險

第二個挑戰，是高達40％以上的餐飲占比。儘管電商崛起後，美食之於百貨幾乎已成集客萬靈丹，但細數同業們的餐飲占比，新光三越信義四店加總，約落在20％左右，東區Sogo百貨更緊守著10％左右的超低天花板不放，都只有南山的一半不到。

「美食當然能吸客，但比例重成這樣，百貨人會覺得風險太高，」一名從業超過20年的百貨主管坦言。

一來餐飲毛利低，業績完全取決於座位數與翻桌率，成長空間有限；二來投資成本高，目前最紅的店中店，動轍千萬裝潢已是常態，例如2018年5月在微風松高開幕的「美仕特海鮮牛排」，就鉅資打造有DJ的夜店式火鍋，最終因財務問題在9月關閉；三來由於攤提時間長，多半約一簽就是3到5年，日後即便生意冷清，也只能坐等合約走完。除此之外，最大隱憂是台灣消費者喜新厭舊，餐飲名店的蜜月期已從一年、半年一路縮減至3個月，如開在新光三越A11的英國名廚傑米．奧利佛旗下餐廳Jamie's Italian，用餐時段幾乎已不須排隊，隨時有空位。

「（微風）南山放話2019年要挑戰70億（編按：台北101的18年營收估約140億），就品牌結構和餐飲毛利來看，我認為有難度，」另一名百貨業主管講得直白。

輕資產好處固然是擴張迅速，也是微風能快速搶占市場主因。但廠商透露，微風南京開幕第一年，就因商圈相近、中價位品牌高度重疊，導致微風廣場自家分店來客數明顯下滑。

而信義區的松高、信義兩店儘管分眾明確，但熟知其租金條件的百貨同業私下透露：「離獲利還有一段距離。」進一步求證時，微風不予回應，僅表示公司向來依商圈特性，設定每一館不同的定位，如松高主打pop fashion（指年輕化的街頭潮流品牌），信義則是high fashion（指頂級設計師精品）等，未來將繼續集合更多業種吸引消費者。

秘密武器：
兩千坪高檔超市是藍海！

儘管疑慮不少，但聊起微風南山的機會，同業和廠商們的說法也高度一致，認為微風自營、合計2200多坪的亞洲最大高檔超市，是決定這一役成敗的秘密武器。

這項推論，對照的是2001年，微風廣場面對Sogo百貨百般防堵，最終由執行常務董事岡一郎發現市場缺口，在東區以精品殺出一條生路的模式。同樣邏輯，在不缺奢華品牌的信義區，目前超市僅Jasons較具規模，遠東旗下的city'super短期內還不會進駐，商圈內高階白領多，「高檔超市是藍海！」一位國內知名珠寶品牌總經理認為。

他分析，超市毛利低但迴轉率高，過去微風本館超市占地雖僅700坪，但因日系進口食材極具特色，每年可創下6億營收；微風南京也於2018年底跟進，將服飾樓層改為270坪超市。

「微風沒有自己的資產，收益要擴大，一定得持續獲得經營面積！」多位進駐多年的品牌負責人不約而同指出，百貨優勢是現金流高，短期週轉上多半沒有問題，微風搶下信義區關鍵地標與市占率，一來有實力談下更多獨家品牌，二來能持續滾大營收，為的是贏得資本市場青睞。

幾年前，廖鎮漢即曾霸氣向本刊表示，信義區百貨密度全球最高，正是他宣示微風產業地位的主戰場：「（信義商圈）雖然這麼競爭，但是你想，在裡面的有誰？這個地方，你可不可以缺席？」他的答案是：「絕對不行！」

印證微風南山這一役所開出的高規格，可以想見，這位身為台灣一線百貨最年輕的掌門人，搶的絕對不只是0.5平方公里信義區內百貨一哥的地位，他發動的，是百貨龍頭之爭的對決戰火。

該輕資產,擴張訊速,,只建立品牌價值,,,創造現金流---當二房東,拼命轉租
還是該像傳統百貨擁有產權,,,擴張慢但穩健(其實也是擴張快速,,,只是錢是跟銀行貸款)---當大房東