我在南投買的農地中央有一塊前地主承租的國有財產局的建地，原先上面有一老屋（有門牌），很久之前因颱風損毀，地主就把它鏟平了。本來想說要用此建地蓋房子，但那時說因為格式要照舊的房子去蓋，說是房子老舊去整修，然後再申購該建地。但當時考量限制太多，且有不過的風險。所以就在農地上合法蓋了農舍。後來國有財產局因空拍圖顯示目前已無房屋來勘查，我沒多想，就帶對方來看。後來去問代書，本來應該要終止承租，但經由代書爭取，又能繼續承租。又過了好幾年。地主提醒最好在他還沒走掉之前處理好，他無法確定子孫是否會把建地過給我們。所以我們就一同去找代書，代書又去詢問國有財產局，說明目前的狀況，得到的訊息是先蓋一間房子，然後再繳交未經許可新建房屋的罰金即可申購。但是目前房子已經蓋好，請代書去申請，他卻又改口說，因為申購要經過兩個單位核可，目前已可能會無法申購，且承租權有可能會被收回。所以要等適當的時機。所以還當在那邊。請問此狀況有辦法處理嗎。還是只能請地主終止承租，然後再用公開標售的方式，把建地買回來。這樣能保住房子，且買回建地嗎。上次有問過當地的另一個代書，他說只能公開標售，但是可以跟國有財產局要求可否寫該地不臨路，這樣就比較不有外人來買。此法是否可行。另外鄰居說他認識朋友可以處理土地疑難狀況，是靠關係去處理，這樣是否得當，又怕得罪原來的代書。是否有建議的處理方式，或是可以介紹適合的代書可以處理的。感恩。
個人積分：2分
文章編號：73218483
個人積分：39825分
文章編號：73218753
haocory wrote:
我在南投買的農地中央有一塊前地主承租的國有財產局的建地，原先上面有一老屋（有門牌），很久之前因颱風損毀，地主就把它鏟平了。本來想說要用此建地蓋房子，但那時說因為格式要照舊的房子去蓋，說是房子老舊去整修，然後再申購該建地。但當時考量限制太多，且有不過的風險。所以就在農地上合法蓋了農舍。後來國有財產局因空拍圖顯示目前已無房屋來勘查，我沒多想，就帶對方來看。後來去問代書，本來應該要終止承租，但經由代書爭取，又能繼續承租。又過了好幾年。地主提醒最好在他還沒走掉之前處理好，他無法確定子孫是否會把建地過給我們。所以我們就一同去找代書，代書又去詢問國有財產局，說明目前的狀況，得到的訊息是先蓋一間房子，然後再繳交未經許可新建房屋的罰金即可申購。但是目前房子已經蓋好，請代書去申請，他卻又改口說，因為申購要經過兩個單位核可，目前已可能會無法申購，且承租權有可能會被收回。所以要等適當的時機。所以還當在那邊。請問此狀況有辦法處理嗎。還是只能請地主終止承租，然後再用公開標售的方式，把建地買回來。這樣能保住房子，且買回建地嗎。上次有問過當地的另一個代書，他說只能公開標售，但是可以跟國有財產局要求可否寫該地不臨路，這樣就比較不有外人來買。此法是否可行。另外鄰居說他認識朋友可以處理土地疑難狀況，是靠關係去處理，這樣是否得當，又怕得罪原來的代書。是否有建議的處理方式，或是可以介紹適合的代書可以處理的。感恩。(恕刪)
依法
在台風把房子幹掉後
你們本來就失去那塊地的承租權力了
現在弄在多事
也只是在自找麻煩
因為房子已經消滅..而且也拍照存證了..說在多事後話都一樣..沒有房子了=-=
你事後建在多也是違建..和原本的房子是二間完全不同的建築物..
而且也完全沒有關係
拍照都拍了..不是嗎
而且你們都在農地上建農舍了
硬是想拿回那片建地的原因是什麼??
能賺一筆??
個人積分：2分
文章編號：73324499
> 我在南投買的農地中央有一塊，前地主承租的國有財產局的建地，
> 原先上面有一老屋（有門牌），很久之前因颱風損毀，地主就把它鏟平了。
國有基地（違建蓋房的土地）上的老舊房屋剷平，
依法應該終止承租，國有財產局收回土地。
> 本來想說要用此建地蓋房子，但那時說因為格式要照舊的房子去蓋，說是房子老舊去整修，然後再申購該建地。
> 但當時考量限制太多，且有不過的風險。所以就在農地上合法蓋了農舍。
1. 照舊屋格局重蓋，說是整修，若被發現，因為仍有承租關係，會以違規重建，要求繳交罰金。
2. 農地蓋農舍，與此承租國有建地無關，無影響。
> 後來國有財產局因空拍圖顯示目前已無房屋來勘查，我沒多想，就帶對方來看。
> 後來去問代書，本來應該要終止承租，但經由代書爭取，又能繼續承租。
1. 承租國有基地之老屋剷平，本來應該終止承租。是的。
2. 爭取繼續承租，算是國有財產局「裝作不曉得」的「通融」。
> 又過了好幾年。地主提醒最好在他還沒走掉之前處理好，他無法確定子孫是否會把建地過給我們。
國有建地是國有財產局的，地主無權「過給你們」。
只能說是「擔心子孫不了解過去歷史，無法幫忙作證」或是無法把承租權「轉讓」給你。
> 所以我們就一同去找代書，代書又去詢問國有財產局，說明目前的狀況，
> 得到的訊息是先蓋一間房子，然後再繳交未經許可新建房屋的罰金即可申購。
這也是國有財產局當作「你們違反租約重建」，以繳交罰金方式通融，繼續承租。
> 但是目前房子已經蓋好，請代書去申請，他卻又改口說，
> 因為申購要經過兩個單位核可，目前已可能會無法申購，且承租權有可能會被收回。
1. 違反租約重建，繳交罰金再繼續承租。符合法規。
2. 但若接著，要以承租人身分申購國有基地，因為老屋已拆又重建，
的確，在彙整「相關單位意見」時，可能會遇到阻礙。
> 所以要等適當的時機。所以還當在那邊。
> 請問此狀況有辦法處理嗎。還是只能請地主終止承租，然後再用公開標售的方式，把建地買回來。
> 這樣能保住房子，且買回建地嗎。
1. 既然已經重建，國有財產局願意當作「你們違反租約重建」，以繳交罰金方式通融，讓前地主繼續承租。
是「退可守」的辦法。建議你：
a. 先讓前地主繼續承租，
b. 因為你已經買了農地，再順便把國有建地上重建的房屋買下，
如果重建房屋是你蓋的，就（形式上）寫個買賣契約，去辦理「新違建房屋」過戶。
c. 再一起去國有財產局辦理，將前地主的承租租約轉讓給你。
d. 先不要申購國有基地。
你若擁有國有基地的承租權，
就至少取得租約期間的「使用權」，並且取得「優先讓售的權利」。
2. 一旦前地主終止承租，你也無法承接「國有基地」的承租權，就只能經由「公開標售」想辦法買了。
這是最差的辦法。
> 上次有問過當地的另一個代書，他說只能公開標售，
> 但是可以跟國有財產局要求可否寫該地不臨路，這樣就比較不有外人來買。此法是否可行。
讓前地主終止承租，再經由「公開標售」購買，是最差方法。
若真的走到此步，國有財產局是否願意註明「該地不臨路」，無法保證。
> 另外鄰居說他認識朋友可以處理土地疑難狀況，是靠關係去處理，
> 這樣是否得當，又怕得罪原來的代書。
公務員基本上就是依照法規辦事，旁人不清楚法規的道聽塗說，不信也罷！
本帖最後由 笨羊 於 2019-5-27 10:25 編輯
好笑 發表於 2019-5-27 08:54
感謝您逐一細心的回覆，關於您的回覆還有些疑問請教您
>因為你已經買了農地，再順便把國有建地上重建的房 ...
> 房子是在今年我蓋的。這樣是要找代書辦理，寫買賣契約，然後再請代書去辦過戶嗎。
重建房屋是你蓋的，但國有建地是原地主承租的，
你得先和原地主商量好，一起找代書辦理「新違建房屋」的「形式上」買賣和過戶。
原來協助買賣農地的那位代書，如果願意，繼續請他處理應該比較順理成章。
房屋買賣契約，就用官方那種「表格式買賣契約」就可以了。
另外，因為房屋其實是你出錢蓋的，你可先請教代書，如何處理才能確保自己的權益。
> 此時承租權已經是在我身上，我可以用自己的名子去申購此國有地嗎。
只要國有財產局願意轉讓承租契約，基本上就是承認你對「老房屋」的承租權利，
只是現在「老房屋」已經違規重建了，必須繳納罰金。
這筆罰金，如果承租契約轉讓給你，於情於理應該由你支付。
買了「重建房屋」，再請原地主「轉讓承租契約」，
你就有了「承租事實」，也繼承了「老房屋的承租權利」。
原地主擁有的「承租國有基地唯一讓售權」，或是如果有什麼「公開標售優先權」，都由你繼承了。
只要國有地有人「承租」，就不能「公開標售」，別人搶不走。
時間在你這邊，你再慢慢處理，尋找最佳方案就好。
> 我有問到另一個說法不知是否正確，
> 他建議我先用我的名字申請稅籍後，原地主不需終止租約，直接申購。
> 申購申請後仍會公開標售。
> 這樣原地主跟你都會有優先購買權。是如此嗎。
「老房屋」原先有門牌（有門牌就有稅籍），也有承租契約，名字都是原地主，
你最好想辦法讓原地主把「承租契約」轉讓給你。
採用「轉讓承租契約」方式，你已經「承租」國有基地，就有「唯一讓售」的權利。
何必採用「公開標售」方式，讓自己去跟別人搶「優先購買權」呢？
另外您覺得在開始相關動作之前，是否需要去國有財產局一趟，以相關權益人的身分，去做諮詢呢。先前詢問有在做土地投資的朋友在處理此建地問題時，他的建議是買主自行出面，有時會比代書去處理更來的有效且直接。
